“滬七條”落地，新盤來訪量、二手房咨詢量直線攀升，上海樓市提前鎖定“小陽春”

建發海宸售樓處。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

2月25日，上海五部門聯合發布樓市新政，聚焦穩定房地產市場、支持合理住房需求，推出涵蓋住房限購、公積金貸款、個人住房房產稅三大類共計七項調整措施，將于2月26日正式實施。

新政的出臺迅速為上海樓市注入暖意，市場熱度初步顯現。2月26日，《華夏時報》記者在走訪時獲悉，不少在售項目的來訪量、咨詢量均有所增長。建發海宸銷售經理孫福吉向記者透露，新政官宣當晚，該項目便先后接到兩組客戶主動咨詢房源信息，業務員第一時間邀約客戶到場看房，最終成功促成兩套成交；金茂璞元營銷負責人則表示，自2月25日新政“官宣”后，項目已累計接待20多組客戶咨詢。

業內普遍預判，上海樓市提前鎖定“小陽春”，并有望成為全國樓市止跌回穩的重要風向標。中指研究院認為，上海接連出臺樓市利好政策，釋放積極信號，短期市場或將迎來“小陽春”行情，未來隨著更多政策落地見效，上海房地產市場有望率先止跌回穩。

激活剛需與改善需求

2月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（下稱《通知》），并宣布自2026年2月26日起施行。

上海“滬七條”與現行樓市政策對比圖。 圖源：上海鏈家

在進一步調減住房限購措施方面，一是縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上；

二是符合條件非滬籍居民可在外環內增購1套住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房；

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

公積金政策同樣力度空前。首套住房公積金貸款最高額度由160萬元上調至240萬元，疊加多子女家庭、綠色建筑上浮政策后，首套最高可貸324萬元；二套住房公積金貸款額度同步提升至200萬元，多子女家庭購買二套房可再上浮20%。同時，公積金貸款套數認定進一步優化，已結清貸款且符合住房條件的繳存家庭，再次購房可重新申請公積金貸款。

此外，新政還完善了個人住房房產稅政策，規定自2026年1月1日起，對上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。此前已多繳稅款可按規定申請退還。

對比此前的樓市政策，“滬七條”實現多重突破。例如，非滬籍1年社保即可覆蓋全市范圍，不再局限于外環外；此前已規定首套房貸款額度上浮20%，新政后“額度上浮20%”的政策擴大至二套房等。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次7項政策圍繞多項住房需求展開。其既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎服務的相關人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準施策的特點。綜合來看，其體現了對各類住房需求的進一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。

多個新盤來訪量增加

新政發出后，上海新房、二手房市場均快速感受到政策紅利，客戶咨詢量、來訪量顯著提升，部分樓盤甚至出現“激情下單”的情況，市場暖意持續蔓延。

2月25日下午，招商時代潮派銷售主管王會雷向《華夏時報》記者表示，滬七條”的消息正式放出后，項目電話來訪量有所增長，客戶咨詢主要集中在公積金政策的變化上，“相信這個周末的表現更好”。

招商蛇口上海公司發出大紅海報。 公司供圖

2月26日，新政實施首日，記者走訪虹口區金茂璞元、楊浦區建發海宸等多個在售新盤時獲悉，各項目的客戶咨詢量均呈現顯著提升態勢。

在金茂璞元售樓處，沙盤旁和接待室內不時有客戶到訪咨詢。金茂璞元營銷負責人表示，“滬七條”樓市新政發布后，對金茂璞元項目的刺激作用尤為明顯：“新政出臺后，項目已累計接待20多組客戶咨詢，主要集中在限購政策的相關問題方面。”

金茂璞元項目售樓處。 李貝貝/攝

該負責人判斷，限購政策的進一步放開，顯著釋放了部分此前受限的購買力，尤其是長三角地區父母為子女購房的需求得到進一步激活：“金茂璞元作為內環內實景紅盤，高品質和科技住宅受到客戶肯定，深受高凈值人群認可。許多目標客戶為海外歸國人才租房中，之前社保年限較短不具備購房資格，但家庭資金充裕，新政使他們具備了購房資格，上海作為長三角首選置業城市，預計將在短期內帶來一波來自長三角地區的看房與置業高峰。”

同時，該負責人也強調，高端項目客戶有置換需求，會出售名下老房獲取部分資金，而下游剛需市場活躍度提升有助于加快老房出售，進而推動高端改善需求釋放。

時值午飯時間，建發海宸售樓處的銷售人員還在向到訪客戶介紹項目。建發海宸銷售經理孫福吉向記者透露，此次新政落地直接帶動了該項目的客戶來訪、咨詢量上升，政策“官宣”當晚即實現兩套成交。不過，當前為工作日，實際來訪增量尚未完全體現，預計本周末客戶到訪量將較往常有所上升。目前銷售團隊正積極協調看房安排以應對高峰。

孫福吉進一步介紹說，目前客戶主要關注購房資格變化與公積金政策帶來的成本降低，尤其首次置業和改善型需求群體反應積極：“政策重點覆蓋外地購房人群及外環以內區域，建發海宸項目地處上海中環位置，正好直接承接政策利好。同時，項目105平米三房、125平米四房的產品，總價區間在1000萬元至1500萬元，客群以首次置業及改善型需求為主，非常適配本輪政策，本次公積金政策調整，有效降低了他們的購房成本。”其認為，政策釋放出來的高端改善需求，項目本身2000萬+的大戶型產品在市場有絕對的競爭優勢，必然會引起市場關注。據了解，在即將到來的3月，建發海宸將進行新一輪的推盤動作。

值得一提的是，不少樓盤抓住政策窗口加快推廣節奏、搶占市場先機。例如，2月26日，位于上海虹口北外灘的綠城潮鳴外灘美學藝境示范區正式開放，借力新政熱度啟動前期蓄客工作。記者了解到，該項目即將于3月入市，推出建面約190-307平米大戶型住宅，總價3000萬元起，目前樣板間已經開放。

二手房市場方面，在浦東三林一家鏈家門店，中介曹啟辰（化名）告訴記者，2月25日下午政策發布后，其所在的門店客戶咨詢量直線上升，直至2月26日午間，依舊保持高位。“客戶主要關心兩大核心：一是公積金新政，二是非滬籍外環內1年社保的具體要求。”曹啟辰坦言，目前二手房成交尚未集中釋放，但隨著政策效應的逐步傳導，預計本周末帶看量將迎來明顯小高峰。

有望率先引領樓市止跌回穩

受訪人士認為，“滬七條”的出臺時機精準，恰逢市場調整期。這套精準對接市場需求、兼顧穩市與民生的重磅組合拳，將有效激活市場活力，推動房地產市場進入良性循環。

2月25日晚，宸嘉發展上海公司相關人士向記者表示，“滬七條”的出臺恰逢其時，“隨著各項政策的落地，3—4月份上海樓市的‘小陽春’行情值得期待”。

上海中原地產分析師盧文曦分析認為，上海樓市今年有良好的開局，配合此前的動遷安置房票試點、國企收購二手房等諸多舉措，馬年樓市后續的走向會更踏實。成交量穩步釋放的背后，房價有望盡快走出底部。

在售樓盤相關負責人也對市場前景保持樂觀。孫福吉表示，“滬七條”是新年后出臺的重要政策，對市場具有明顯促進作用。每年“金三銀四”都是上海樓市的黃金置業周期，此次政策對項目及整個市場均形成利好：“從市場行情來看，本次政策利好效應預計持續時間較長，個人判斷可達半年至一年。若后續疊加其他利好政策，今年樓市行情有望逐步企穩回升。”上述金茂璞元項目負責人也認為，在上海樓市小陽春到來之際，此次新政將極大促進上海市場的銷售熱度、為市場注入更多活力。

中指研究院對比京滬政策指出，2025年12月底，北京推出新一輪房地產支持政策，新政后，部分二手房業主心態出現積極變化，二手房掛牌量回落，房地產市場活躍度也有所好轉。此次上海跟進優化樓市政策，進一步降低社保/個稅年限要求，優化公積金和房產稅政策，整體力度較大：“當前上海限購政策較北京更為寬松、公積金政策支持力度也更大，預計政策效果也將更為明顯。”

中指研究院進一步指出，未來隨著更多政策落地見效，上海房地產市場有望率先止跌回穩，從而發揮大城市的帶動效應，推動整體市場預期改善。北京、上海政策已經落地，預計深圳也將優化調整房地產政策，進一步提振市場信心。

克而瑞集團聯席董事長丁祖昱強調，“滬七條”不是一次常規的政策微調，而是一次精準發力、力度超預期的穩市場組合拳，政策影響覆蓋面廣，且中長期影響將持續釋放。

“上海作為全國房地產市場的風向標，此次政策調整可謂誠意十足，政策的作用持續釋放對市場回穩具有重要的支撐作用。”丁祖昱認為，此次上海政策調整并非簡單的“托市”，而是向市場釋放“穩定樓市”的信號，對穩定全國房地產市場信心將發揮重要的積極作用。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧