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      鏖戰9小時、總價236億元!廣州再現“地王”

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      2月25日,廣州“地王”種子選手—馬場1期地塊競價出讓,一開年便掀起了土地市場的熱浪。

      馬場1期地塊位于寸土寸金的珠江新城,計算容積率建筑面積近56.7萬平方米,起拍總價高達186.4億元。雖然門檻不低,但報名競買的房企仍有8家之多,涵蓋了央企及本地國企。地塊的競價氣氛頗為熱烈,圍觀人數更是超過10萬人,導致競價頁面一度過載,需多次刷新才能進入。

      競價從上午10時開始,歷經近9個小時的拉鋸,直到晚上19時許才決出勝負,最終越秀集團以236億元的報價勝出。從總價來看,該地塊是廣州歷史上的總價第二高,若論可售部分的樓面地價,則刷新了廣州的最高單價紀錄。

      越秀集團表示,馬場地塊地理位置十分優越,是近年來廣州土地市場罕見的復合型大體量優質資產,未來將打造成為住房和城鄉建設部“好房子、好小區、好社區、好城區”建設理念在地方實踐的標桿案例。

      普睿廣佛區域首席分析師肖文曉認為,此次廣州土地拍賣的“開門紅”意義重大,有望為接下來的樓市“小陽春”吹響前奏,奠定活躍的市場氛圍,也有利于加速市場“止跌回穩”的進程。

      成交總價為歷史第二高

      馬場1期地塊位于天河區黃埔大道以南、馬場路以東,是珠江新城近十年唯一新增的超級綜合體。地塊前身為廣州賽馬場,歷史上長期處于低效利用狀態。2021年,廣州市將其納入重點低效用地再開發范疇,2025年明確以貨幣方式有償收回黃埔大道以南、馬場路以東約36.2萬平方米土地使用權,補償總額100億元。越秀集團作為做地主體配合收回馬場地塊,并支付補償款。

      值得關注的是,廣州賽馬場的土地使用權人為廣州賽馬場運營管理有限公司,其第一大股東為越秀集團。

      正是因為規模大、位置佳,馬場1期地塊的出讓要求也不低。出讓條件包括,競得人須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起1個月內與天河區人民政府簽訂《珠江新城東區AT111321、AT111323地塊產業項目進駐協議書》,須在珠江新城東區AT111323地塊建設一家計算容積率建筑面積不低于45000平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店公寓,須結合片區產業發展規劃在珠江新城東區AT111321地塊引進一家高端時尚百貨運營企業,項目建成運營后6年內,銷售貢獻累計不低于300億元。AT111321、AT111323地塊項目建成后,競得人須自持全部物業,自持年限與土地出讓年限一致,自持物業需整體確權。

      廣州中原研究發展部表示,地塊起拍總價186.44億元,疊加嚴苛配建要求,資金與運營門檻極高,民企基本無參與空間,國企央企主導是必然格局。

      根據公開資料,馬場片區規劃預期引入華南首個SKP商業旗艦,有市場消息稱越秀集團已與SKP在密切接觸,再加上該公司深度參與馬場的前期土地一級整備工作,業內普遍預期其拿下馬場1期地塊的概率較高。

      即便如此,有意與越秀集團一較高下的房企仍不在少數。參與競買的房企還包括保利發展、華潤置地、招商蛇口、珠江實業、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。房企們的表現也頗為積極,早上8時30分剛到就有企業出價,截至8時36分共有6家企業報價。競價從上午10時開始,除了招商蛇口沒報價,其他7家房企輪番出手,地價不斷上抬。但當競價進入下半場,5家房企相繼止步,只有保利發展及越秀集團短兵相接。經過9個小時、243輪競價的較量,越秀集團笑到了最后。地塊的成交總價達236億元,溢價率26.6%,僅次于總價255億元的亞運城地塊。

      克而瑞深度咨詢的數據顯示,馬場1期地塊的成交名義樓面地價為41632元/平方米,可售樓面地價91268元/平方米(住宅+商業)、住宅部分的可售樓面地價105970元/平方米,晉升廣州單價新地王,成交總價躋身全國第五,住宅可售樓面單價則可躋身全國前十。

      廣州銷售榜的一哥之爭

      天河區核心地段的土地受追捧是有需求支撐的。據克而瑞統計,2025年,天河區商品住宅成交面積達61萬平方米(同比增長超30%)、均價81147元/平方米(同比增長6.8%),是廣州全市唯一實現量價齊升的行政區。該區全年成交1682套總價900萬元以上產品,穩居全市首位。其中,保利玥璽灣(原面粉廠地塊)作為核心標桿項目,2025年11月開盤當日銷售額即突破100億元,確立了區域價格標桿。2025年,保利玥璽灣以142.74億元的成交金額奪得廣州單盤銷冠,也是全市唯一成交金額突破百億元的項目。

      得益于保利玥璽灣及保利天曜等高價項目的貢獻,2025年,保利發展在廣州實現469.75億元權益金額,542.66億元全口徑金額,552.61億元流量金額,105.97萬平方米流量面積,拿下廣州房企銷售排行榜的全滿貫。排在第二位的是越秀地產,全口徑銷售額為308.22億元,權益銷售額229.17億元。

      這兩家房企的大本營均位于廣州,常年占據廣州房企銷售排行榜的前列位置。2023年,拿下4個榜單榜首的便是越秀地產。近兩年,越秀地產亦不斷加大在廣州的投資力度,僅2025年就拿了9宗地,總地價106.16億元,是唯一一家在廣州拿地金額過百億元的房企,占了廣州全年涉宅用地成交金額的五分之一。

      以馬場1期地塊的區位及配套,業內認為其產品有望對標保利玥璽灣,成為越秀地產銷售業績的重要支柱,為其增添爭奪“一哥”位置的籌碼。

      “對于兩家爭到最后的房企而言,沒有拿到土地的一方或許稍顯遺憾,但是同樣收獲頗豐?!毙の臅员硎?,對于越秀集團而言,作為馬場主要的土地整理方,本次土地成交價越高,能獲得的收益分成也越高。對于保利發展來說,馬場1期地塊的高價出讓,對于其在附近布局的幾個重點項目的銷售和定價都大有裨益。這也是為何兩家房企鏖戰到最后一刻、不肯輕言收兵的重要原因。

      從市場層面來看,中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為,馬場1期地塊作為2026年廣州土地市場的“開年大戲”,競拍時長及競價輪數雙雙刷新歷史,熱度遠超預期,顯著推高了區域樓面地價預期,也將對后續市場走勢產生重要影響。


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