上海樓市新政影響幾何

上海樓市新政影響幾何

2026年2月25日，上海五部門聯合出臺樓市新政，從限購、公積金貸款、房產稅三方面優化調整政策，被業內稱作“滬七條”。此次新政以支持剛性和改善性住房需求為核心，精準貼合上海樓市的市場特征，其落地無疑會為本地市場注入復蘇動力，但從全國樓市格局來看，新政的輻射效應有限，難以改變當前全國樓市分化調整的基本態勢。

從上海本地市場來看，新政的積極影響體現在需求端的精準激活與市場信心的修復。限購政策的梯度松綁，將非滬籍外環內購房的社保/個稅年限從3年縮短至1年，社保滿3年還可在外環內購2套住房，粗略估算可新增9萬購房潛力人群，這部分剛需群體將直接帶動外環內二手房與剛需新房的成交 。而公積金政策的優化力度空前，首套貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑上浮政策后最高可貸324萬元，同時放開結清貸款后的二套貸款限制，大幅降低了改善型購房的資金門檻，尤其利好多子女家庭的換房需求。房產稅政策對滬籍成年子女首套住房暫免征稅，也進一步降低了本地家庭的置換成本，促進存量住房市場的流通。

當前上海樓市已具備復蘇基礎，新政的出臺將鞏固這一態勢。2026年1月上海二手房成交2.03萬套，同比增長26.69%，連續3個月保持2萬套以上的活躍水平，外環外等剛需板塊成交占比超50% 。二手房掛牌量連續9個月減少，去化周期縮至4個月，供應收縮與需求釋放形成共振 。新政落地后，被壓抑的剛需和改善需求將逐步釋放，預計3-4月上海樓市“小陽春”行情確定性增強，市場將呈現量升價穩的特征，剛需房源與核心區域優質資產將成為復蘇主力。同時，上海新房與二手房成交比例達1:5，二手房市場的活躍將帶動一二手市場聯動，促進以舊換新，推動整體市場筑底企穩 。

但從全國樓市視角來看，此次上海新政的影響更多局限于本地，難以對全國市場形成全局性拉動。

其一，新政是基于上海自身市場特征的精準施策，而非全國性的政策放松。上海作為一線城市，兼具居住需求支撐與全國資金資產配置的雙重優勢，其樓市基本面遠優于多數二三線城市，2026年春節期間上海新房成交同比大幅增長，而多數二三線城市仍面臨庫存高企、需求不足的問題 。

其二，新政的放松仍堅守“房住不炒”底線，并未出現全面放開限購、大幅降低信貸門檻等強刺激措施，政策力度適度、邊界清晰，更多是對合理需求的釋放，而非撬動投資性需求，難以形成向其他城市的政策傳導效應。

其三，全國樓市的核心矛盾是區域分化與需求疲軟，這一問題難以通過單個一線城市的政策優化解決。當前70個大中城市房價雖降幅收窄，但多數二三線城市仍面臨人口流出、產業支撐不足、住房過剩的問題，而上海的需求支撐源于其核心城市的資源集聚效應，這是其他城市難以復制的 。此外，上海此次新政的調整延續了“分區域、分人群”的放松邏輯，是對前期政策的漸進式優化，而非顛覆性調整，其政策思路雖可為其他核心城市提供參考，但無法直接適配中小城市的市場現狀。

總體而言，上海此次樓市新政是精準匹配本地市場需求的務實之舉，將有效推動上海樓市加快回歸平穩健康發展，鞏固其“筑底企穩”的態勢，也為其他一線城市的樓市調控提供了參考樣本。但受制于全國樓市分化的基本格局與不同城市的基本面差異，新政的影響仍將局限于上海本地，難以改變全國樓市的整體走勢。對于全國樓市而言，未來仍需堅持因城施策、一城一策，針對不同城市的供需矛盾制定差異化政策，才能真正推動房地產市場的全局性平穩發展。