上海樓市“滬七條”威力有多大

張雅楠/文

2026年春節剛過，上海樓市迎來政策松綁。

2月25日，上海五部門聯合印發“滬七條”，從限購、公積金貸款、房產稅三個維度優化現行政策。這是繼2025年12月24日北京調整購房政策后，一線城市又一次為樓市政策松綁。

要理解此次的“滬七條”，需將其置于當前房地產的現實中。房地產供需關系發生根本性變化已是共識，從總量短缺到總量基本平衡，從“有沒有”到“好不好”，房地產行業發展的條件發生了深刻改變。在供小于求、市場過熱階段出臺的限制性措施逐步退出，是政策調整的應有之義。此輪北京、上海相繼放寬非本地戶籍居民的購房條件、允許符合條件者增購住房、優化購房信貸政策是呼應供需變化的實事求是之舉。

各地方早已被賦予根據自身情況調整政策的自主權，在四大一線城市中，北京和上海因其巨大的市場體量和風向標意義，政策調整向來審慎。2025年底，北京率先出手優化調整限購政策；2026年1月，《求是》發表文章，呼吁改善和穩定房地產市場預期；2月末，上海印發“滬七條”。北京和上海的此輪政策調整，有望在全國范圍內形成新一輪政策預期，加大對真實購房需求的支持力度。

此次“滬七條”的發布時間定在2月底，直指春節后樓市慣常出現的“小陽春”傳統。對于有真實購房需求的群體而言，放松限購門檻，特別是將首套房公積金最高貸款額度從160萬元提升至240萬元，疊加多子女家庭等因素上浮后可達324萬元，實實在在降低了入市成本。

政策釋放了誠意，但我們也要對政策效果保持客觀清醒的認知。其實，對北京和上海這樣的核心城市來說，目前的購房門檻已處于多年來較低的水平。以上海為例，外環外的購房門檻已經極低，此次調整更多針對外環內區域，這固然可以釋放部分剛需和改善型需求，但在當前的市場階段和觀望情緒下，這類需求的總量并不足以扭轉趨勢。

更深層的問題在預期。《求是》雜志1月份的評論文章指出：政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態。這一判斷精準指出了當前房地產政策的主要癥結。

當市場參與者預期還有更多、更大力度的政策時，往往會選擇觀望，這種心理會削弱單次政策的效果。縱觀近年來的樓市政策，距離市場期盼的“一次性給足”，仍有差距。

對政策的實際效力，市場的重要參與者——開發商，大多不抱超預期的期待。開發企業普遍認識到，從2021年底開始的此輪房地產調整具有深刻的宏觀和歷史背景。限購和信貸政策優化，可以幫助部分真實需求降低成本，促進成交，這對企業的現金流不無裨益，但房地產行業“高負債、高杠桿、高周轉”的舊模式已經走到盡頭，向新模式轉型需要時間。

在市場預期尚未根本轉變、政策博弈心態依然存在的現實下，對本輪“小陽春”的成色，或許我們仍需冷靜觀察。

（作者 張雅楠）

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張雅楠

不動產運營報道部主任