上海“金三銀四”前出手！“滬七條”激活外地戶口購房需求，“小陽春”或提前鎖定

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

樓市傳統旺季“金三銀四”到來之前，上海率先釋放積極信號。

2月25日，上海市住房城鄉建設管理委等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），圍繞住房限購、公積金貸款及個人住房房產稅等關鍵環節作出調整。

由于政策覆蓋面廣、指向性明確，這項被稱為“滬七條”的新政迅速引發關注，也被業內視為新一年樓市政策的重要風向標。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，上海在新春伊始出臺七條措施，在降成本、降門檻、提預期方面的信號非常明顯，政策針對性也比較強，預計對節后小陽春，具有較大的帶動作用。

“1-2月新房市場比較弱，交易量下滑。3月的銷售是開門紅的關鍵。”李宇嘉表示，在政策加持、房企促銷以及季節性需求釋放等多重因素作用下，市場有望在3月形成階段性交易小高峰。

“今年樓市小陽春已經提前鎖定。”上海中原地產市場分析師盧文曦持更為積極的態度。

在建中的上海頂豪，時代財經攝于2025年12月

重點激活非滬籍購房需求

上海發布“滬七條”，圖源：上海市住房保障和房屋管理局

從整體方向看，本次政策核心在于進一步調減購房門檻，尤其是針對非滬籍人群的入市條件作出較大幅度優化。

《通知》明確，非滬籍家庭或成年單身人士購置外環內住房，社保繳納年限從3年調整為1年；對于滿3年社保的非滬籍家庭，允許在外環內增購1套住房；對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房。

“滬七條”重點為何在于激活非滬籍購房需求？

李宇嘉指出，2025年12月至2026年1月，上海滬籍購房約占55%-60%，非滬籍購房約占40%-45%。但同時，戶籍住房自有率比較高，非戶籍人群規模大，2024年為983.49萬人，占常住人口總數的比重約為40%。非戶籍人群購房意愿高，對購房成本和門檻比較敏感。

“激活非滬籍購房需求，才能消化二手房居高不下的庫存，穩定二手房價格，并促進賣舊買新、賣小買大的循環。”李宇嘉表示。

“上海房地產市場兼具居住需求支撐與全國資金資產配置的雙重優勢。”盧文曦認為，政策的持續優化，正逐步將更多長期工作、生活在上海的人群納入合理購房通道。

“小陽春”行情或提前鎖定

過去一年多，上海房地產市場曲折前行，新房成交規模回落，豪宅市場亦有所降溫；二手市場受益于剛需房源交易活躍的托舉，整體成交量有所回升。

上海中原地產數據顯示，2025年，上海新房新增供應525.25萬平方米，同比下降29.23%。在部分中高端改善項目中，出現“小批量投放”的現象，即單次開盤房源數量有限，“制造”熱銷現象。

豪宅產品對新房市場的主導效應越發明顯，也在客觀上推升了整體價格水平。2025年，上海新房成交套均總價同比上漲7.3%至1000萬元，部分項目價格持續突破市場預期，高福云境與露香園一期均價均站上21萬元/平方米關口，價格天花板不斷上移。

不過，自下半年起，高端市場的去化節奏開始出現變化。以往開盤即售罄的豪宅項目，認購與網簽速度有所放緩，資金回籠周期拉長。

與此同時，庫存結構分化問題依然存在。截至2025年末，上海新房庫存為811.55萬平方米，中環內去化周期在12個月以內，外郊環去化周期18個月，郊環外37個月。

與新房市場形成對照的是二手市場的韌性表現。

受剛需房源交易活躍度提升影響，二手市場全年成交量同比增長4.6%至22.71萬套，總價較低的“老破小”成為主力。

上海中原地產統計數據顯示，總價300萬元以內的剛需房源占比為63.88%，而這一數據2024年是60.37%。

盧文曦指出，這一趨勢背后既有政策門檻優化帶來的需求釋放，也有價格回調后性價比提升的因素。“遠郊小區這個月的‘地板價’是下個月的‘天花板’，不少房源的價格回到2015年末、2016年初的水平，也有不少房源的價格從2022年的高點幾乎打對折。”

進入2026年，二手市場的交易熱度延續。

上海中原地產統計數據顯示，1月二手住宅成交2.03萬套，環比微跌0.38%，同比增長26.69%，走出“暖冬”行情。春節假期（2月15日-2月23日），新房成交4844平方米，明顯好于去年同期，也好于2024年和2023年同期。

盧文曦表示，中原的二手房報價指數自去年12月后每周都在向上反彈，并且有良好的持續性，小陽春行情提前啟動。疊加本輪新政的精準支持，“小陽春”行情已提前鎖定。