租戶稱同一房產(chǎn)“面積縮水”多付約40萬 仲裁支持合同約定，律師稱單方測繪證明力較弱

近期，深圳市昊鵬文化傳播有限公司（以下簡稱“昊鵬公司”）負(fù)責(zé)人王先生向紅星新聞反映：其公司租賃深圳出版發(fā)行集團(tuán)公司（以下簡稱“深圳出版集團(tuán)”）一處辦公場地，先后簽訂的兩份租賃合同出現(xiàn)“面積縮水”，經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)測繪，“實(shí)際使用面積”低于合同約定，自己“多年來因此多支付了約40萬元租金及物業(yè)費(fèi)”。

2023年，因公司經(jīng)營出現(xiàn)問題，王先生向出租方及物業(yè)方發(fā)函要求退還多收費(fèi)用或抵免后續(xù)租金和物業(yè)費(fèi)。2024年，深圳出版集團(tuán)以昊鵬公司拖欠租金為由，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求解除合同并支付欠款、違約金等。仲裁院認(rèn)為，租賃合同上明確載明的租賃面積是雙方自愿達(dá)成一致的結(jié)果。在無相反證據(jù)的情況下，仲裁院對上述租賃合同約定的租賃面積予以確認(rèn)。

律師認(rèn)為，由于租賃區(qū)域的實(shí)際面積受具體公攤劃分、墻體結(jié)構(gòu)等因素影響，王先生采用房產(chǎn)證的整體數(shù)據(jù)推算個(gè)體情況，無法得出準(zhǔn)確結(jié)果。租戶單方委托第三方測繪的使用面積，未滿足“雙方共同測量”的合同約定，仲裁院不予采信，符合合同約定和證據(jù)規(guī)則。如當(dāng)事人能證明出租方在明知實(shí)際面積與合同約定存在較大偏差的情況下，仍隱瞞事實(shí)并按虛高面積收取租金，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)明顯失衡，可主張合同顯失公平，請求法院變更租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)或返還超額部分。

▲資料圖

面積之爭

2015年，王先生經(jīng)營的昊鵬公司與深圳出版集團(tuán)簽訂合同，租賃其羅湖區(qū)金山大廈24樓部分區(qū)域，合同約定建筑面積為400.19平方米。2018年續(xù)租時(shí)，同一片區(qū)域的合同面積被調(diào)整為371.34平方米。

據(jù)《房屋租賃合同》，昊鵬公司租用24樓2405之二、2406-2408房屋。租賃房屋建筑總面積為400.19平方米，租期為2015年8月1日至2018年7月31日。

▲第一次簽的租賃合同

“我第一次簽的合同是房產(chǎn)證面積減去另外一家公司租的面積，剩下的全是我的。那家公司不久后退租，將其原辦公區(qū)域租給了新來的兩家公司。我們后來發(fā)現(xiàn)三個(gè)公司租賃總面積大于房產(chǎn)證面積。于是我們和深圳出版集團(tuán)及深圳書城物業(yè)管理有限公司協(xié)商溝通，第二份合同續(xù)簽的面積更改為371.34平方米。”

2018年王先生以深圳市羅湖區(qū)昊鵬教育培訓(xùn)中心（以下簡稱“昊鵬培訓(xùn)中心”）的名義又續(xù)租了同一區(qū)域，合同期為2018年8月1日至2023年7月31日。

王先生提供了一份2015年深圳市公安局羅湖分局消防監(jiān)督管理大隊(duì)建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書。意見書注明，該工程位于深圳市羅湖區(qū)深南東路5033號(hào)金山大廈2405之二、2406-2408，本次裝修面積為275平方米。

因?qū)γ娣e存疑，王先生于2022年自行委托了第三方測繪。測繪報(bào)告顯示，該區(qū)域?qū)嶋H使用面積為279.19平方米。王先生對照新版房產(chǎn)證（載有建筑面積與套內(nèi)面積）計(jì)算后認(rèn)為使用率約79%，因此該房屋的租賃建筑面積應(yīng)在350平方米左右。這意味著，2015年和2018年兩份合同面積，分別比王先生認(rèn)定的合理面積高出約50平方米和22平方米。

▲第三方機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行了測繪

在第二份合同快到期時(shí)，王先生以昊鵬公司名義再次續(xù)約，但減少了租賃范圍，僅續(xù)約2407-2408的房屋，建筑面積暫計(jì)為233.16平方米。合同期限為2023年8月1日至2026年7月31日。王先生表示，爭議內(nèi)容是第一次和第二次合同里的面積，第三次租賃合同不存在爭議。

仲裁裁決

王先生表示，2018年續(xù)約時(shí)曾提出退還前期多付租金的訴求，但被拒。2023年，因公司經(jīng)營出現(xiàn)困難，他多次向出租方及物業(yè)方發(fā)函要求退還多收費(fèi)用或抵免后續(xù)租金和物業(yè)費(fèi)，但未獲實(shí)質(zhì)性回復(fù)。王先生認(rèn)為，此前多繳納的租金可用于抵扣后續(xù)租金，因此未如期繳納后續(xù)租金。

2024年，深圳出版集團(tuán)以昊鵬公司拖欠租金為由，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求解除合同并支付租金欠款、違約金等。王先生方面則提出反請求，要求返還或抵扣自2015年8月1日至2022年3月31日因面積誤差多付的租金，共計(jì)22萬余元。

深圳國際仲裁院裁決書顯示，深圳出版集團(tuán)作為申請人認(rèn)為，其將房產(chǎn)證上一整層的面積分割成八套用于出租，并在不同時(shí)期根據(jù)不同情況進(jìn)行分割。雖然前兩份合同租賃場所名稱相同，但在內(nèi)部分割中涉及走廊、公攤面積等有所變化，所以兩份合同的使用面積有變化。2015年合同明確約定了房屋的建筑面積（使用率60%）。昊鵬公司和昊鵬培訓(xùn)中心是在了解并認(rèn)可房屋的使用面積的基礎(chǔ)上自愿簽訂的租賃合同，并沒有多收租金。

最終仲裁院查明，深圳出版集團(tuán)金山大廈24層房產(chǎn)，建筑面積為932.64平方米；套內(nèi)建筑面積為737平方米。仲裁院認(rèn)為，關(guān)于租賃面積與租金計(jì)算，雙方在2015年及2018年的租賃合同中均已明確約定了租賃面積。

2015年的合同約定，該房屋建筑面積（該合同中建筑面積是指，由該房屋內(nèi)墻周邊量度計(jì)算的面積除以使用率60%而計(jì)算所得的面積，使用率60%是出租人與承租人一致同意的比率）暫計(jì)為400.19平方米。2018年續(xù)簽的合同約定，該房屋建筑面積暫計(jì)為371.34平方米。

▲第二次簽的租賃合同

這兩份合同均約定，即使日后政府部門出具的測量報(bào)告或其他文件載明的該房屋建筑面積及/或使用率與本合同約定存在差異，仍以本合同的約定為準(zhǔn)。若甲乙雙方在該房屋交付和接收時(shí)實(shí)際測量的建筑面積與合同面積的正負(fù)誤差小于或等于3%，則仍以合同面積作為計(jì)算租金及物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；若該等誤差大于3%，則以實(shí)測面積作為計(jì)算租金及管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

甲乙雙方交付/接收該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽署一份交付確認(rèn)書，交付確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)載明交接日期、該房屋之狀況及實(shí)測面積。交付確認(rèn)書一旦簽署，則甲乙雙方的交付/接收義務(wù)立即完成，乙方日后不得對該房屋之狀況及實(shí)測面積提出異議。

仲裁院認(rèn)為，申請人和被申請人均未能提供前述租賃合同約定的《交付確認(rèn)書》，但租賃合同上明確載明租賃面積是雙方自愿達(dá)成一致的結(jié)果。因此，在無相反證據(jù)的情況下，仲裁院對上述租賃合同約定的租賃面積予以確認(rèn)。被申請人提交的《測繪報(bào)告》系被申請人單方委托，不符合租賃合同中雙方共同對房屋建筑面積進(jìn)行測量的約定，申請人也不予確認(rèn)，仲裁院不予采信。

最終，仲裁院裁決申請人解除合同、被申請人向申請人支付租金欠款、房屋占有使用費(fèi)等。被申請人未能證明租賃合同的實(shí)際使用面積與約定面積不符，且被申請人并非2018年合同的主體，因此仲裁院對該項(xiàng)仲裁反請求不予支持。2025年4月，昊鵬公司被強(qiáng)制執(zhí)行支付租金欠款、房屋占有使用費(fèi)等50余萬元。

自愿協(xié)商

2026年1月，深圳出版集團(tuán)就王先生的問題作出書面回復(fù)，強(qiáng)調(diào)2015年、2018年、2023年三份《房屋租賃合同》均經(jīng)雙方確認(rèn)面積（分別為400.19平方米、371.34平方米、233.16平方米），且載明：“即使日后政府部門出具的測量報(bào)告與合同約定存在差異，仍以合同約定為準(zhǔn)。”

▲深圳出版集團(tuán)回復(fù)

深圳出版集團(tuán)在回復(fù)中稱，仲裁結(jié)果已確認(rèn)合同面積是雙方自愿協(xié)商的結(jié)果，公司不存在“虛報(bào)”面積行為。王先生出示的《測繪報(bào)告》系單方委托，不符合合同約定，不予采信。但對于這一結(jié)果，王先生仍不認(rèn)可。他認(rèn)為，2015年簽訂合同時(shí)，舊房產(chǎn)證只有建筑面積，沒有實(shí)際使用面積，基于信任，其未進(jìn)行實(shí)際測量。而新版房產(chǎn)證有了建筑面積和使用面積，他后來計(jì)算出該房屋實(shí)際使用率約79%，而非之前合同約定的60%。

對于王先生提出的使用率，律師認(rèn)為其計(jì)算方式與房產(chǎn)面積測量相關(guān)規(guī)范存在差異。陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良善表示，租戶誤將整層使用率等同于其租賃單元的使用率，不符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》的分戶測量規(guī)則。

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建稱，新版房產(chǎn)證的使用率僅能證明整層房屋的面積構(gòu)成，不能直接證明租賃區(qū)域的實(shí)際使用率。每個(gè)租賃區(qū)域的公攤分割、墻體占用等情況都不同，整體使用率只能作為參考，不能作為計(jì)算單個(gè)區(qū)域建筑面積的直接依據(jù)。

“我們做教育培訓(xùn)，場地裝修、消防驗(yàn)收等前期投資成本很高，”王先生說，因?yàn)榘嶙邔緭p失很大，便未再提退租金一事。但后來企業(yè)確實(shí)遇到困難了，希望能夠拿回一部分錢緩解壓力。同時(shí)，租賃場地需繳納物業(yè)費(fèi)，費(fèi)用也是按合同面積繳納，這進(jìn)一步擴(kuò)大了損失，其估算這些年多繳納租金及物業(yè)費(fèi)約40萬元。王先生希望，對方能對面積差異給出合理解釋，并退還多收的費(fèi)用。

1月30日，記者聯(lián)系深圳出版集團(tuán)資產(chǎn)租賃部相關(guān)負(fù)責(zé)人，詢問是否能進(jìn)一步溝通協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，該負(fù)責(zé)人表示無法回答相關(guān)問題。

律師建議

付建律師認(rèn)為，合同中有雙方共同對房屋建筑面積進(jìn)行測量的約定，單方測繪報(bào)告的證明力較弱，未能得到仲裁院認(rèn)可，租賃方可向仲裁機(jī)構(gòu)申請司法鑒定，指定雙方認(rèn)可的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新測繪。如果能證明出租方在明知實(shí)際面積與合同約定存在較大偏差的情況下，仍隱瞞事實(shí)并按虛高面積收取租金，導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)明顯失衡，可主張合同顯失公平，請求法院變更租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)或返還超額部分。

趙良善律師稱，雙方第一次合同約定面積為400.19平方米，使用率60%，第二次續(xù)約已調(diào)整為371.34平方米，屬于雙方對租賃面積及使用率的合意變更；且合同明確約定“政府文件/測量報(bào)告與合同不符，仍以合同為準(zhǔn)”，僅在雙方共同實(shí)測誤差大于3%時(shí)才按實(shí)測調(diào)整。租戶單方委托第三方測繪的使用面積，未滿足“雙方共同測量”的合同約定，仲裁院不予采信，這符合合同約定和證據(jù)規(guī)則。

趙良善建議，租賃方應(yīng)先固定證據(jù)，隨后向出租方發(fā)書面函，要求共同委托具備資質(zhì)的第三方測繪機(jī)構(gòu)對租賃區(qū)域建筑面積進(jìn)行復(fù)測，明確測繪范圍、依據(jù)、費(fèi)用分擔(dān)。若確協(xié)商不成，鑒于仲裁已終局，可嘗試申請法院撤銷仲裁裁決，并在后續(xù)訴訟中申請司法測繪。

紅星新聞實(shí)習(xí)記者 張靜 記者 楊雨奇

編輯郭宇

審核 官莉