房產(chǎn)380萬卻200萬賣給弟弟！南安法院：惡意逃債，交易撤銷。

一場(chǎng)精心設(shè)計(jì)的房產(chǎn)過戶，背后可能是債務(wù)人試圖將資產(chǎn)“移花接木”，債權(quán)人手拿法院勝訴判決卻發(fā)現(xiàn)債務(wù)人名下無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。債務(wù)人深陷債務(wù)泥潭，將自己的房產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)讓給親屬或者關(guān)聯(lián)關(guān)系主體，債權(quán)人遇到這樣的“小聰明”時(shí)，應(yīng)該怎么辦？接下來，我們一起來看下南安法院近期審理的一個(gè)案件。

01

案情回顧

2010年至2015年期間，陳某甲陸續(xù)向王某借款合計(jì)300萬元，后無力償還。2024年，王某訴至法院，經(jīng)判決確認(rèn)陳某甲需償還借款本金300萬元及利息。判決生效后，王某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，卻發(fā)現(xiàn)陳某甲竟無足額財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行——原來，陳某甲早在2022年就將一套市值約380萬元的房產(chǎn)，以200萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了胞弟陳某乙，并完成過戶登記。

2025年，王某一紙?jiān)V狀將陳某甲、陳某乙告上法院，請(qǐng)求撤銷二人簽訂的《房屋買賣合同》，恢復(fù)房產(chǎn)登記至陳某甲名下。

02

法院審理

訴訟過程中，陳某甲、陳某乙辯稱200萬元并不屬于低價(jià)轉(zhuǎn)讓、且陳某甲名下還有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行、轉(zhuǎn)讓行為并未損害王某的債權(quán)。

南安法院經(jīng)審理，從三方面駁斥了陳某甲、陳某乙的主張，最終判決撤銷雙方間的《房屋買賣合同》：

01 價(jià)格明顯不合理

法院調(diào)取同時(shí)期同棟樓房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)、拍賣成交價(jià)發(fā)現(xiàn)，案涉房產(chǎn)交易價(jià)200萬元僅為評(píng)估價(jià)的48%、拍賣成交價(jià)的52%。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞合同編通則若干問題的解釋》第四十二條的規(guī)定，“明顯不合理低價(jià)”指轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于交易時(shí)交易地指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)的70%，本案中200萬元遠(yuǎn)低于這一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)定為“明顯不合理低價(jià)”。

02 損害債權(quán)的實(shí)現(xiàn)

債權(quán)人行使撤銷權(quán)，并不必然以強(qiáng)制執(zhí)行結(jié)果為前提，也不必然以窮盡全部執(zhí)行手段、債務(wù)人名下再無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行為必要條件。本案中，法院已查封陳某甲名下的財(cái)產(chǎn)遠(yuǎn)低于王某所享有的生效債權(quán)數(shù)額，不足以清償債務(wù)，陳某甲未能舉證其仍有能力償還債務(wù)，其轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)的行為客觀上阻卻了王某對(duì)該房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)王某債權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成了影響。

03 親屬間交易存疑

陳某甲、陳某乙兩人系親兄弟，具有身份上的特殊性。陳某乙作為理性的經(jīng)濟(jì)人，理應(yīng)知曉200萬元遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的交易會(huì)大幅減少陳某甲的償債財(cái)產(chǎn)，可推定其“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”該轉(zhuǎn)讓行為會(huì)影響王某債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

03

法官說法

債權(quán)人撤銷權(quán)制度，簡單說就是當(dāng)債務(wù)人作出放棄債權(quán)、無償或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)等損害債權(quán)人利益的行為時(shí)，債權(quán)人可向法院請(qǐng)求撤銷該行為的制度。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十九條的規(guī)定，債權(quán)人撤銷權(quán)的成立要件因債務(wù)人行為性質(zhì)而有所不同，無償轉(zhuǎn)讓如放棄債權(quán)、無償贈(zèng)與等行為，僅需滿足客觀要件即行為影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)即可撤銷，而有償行為除客觀要件外，還需滿足債務(wù)人、受益人或受讓人具有詐害意思的主觀故意。由于市場(chǎng)交易復(fù)雜多樣，司法實(shí)踐中關(guān)于不合理的低價(jià)難以統(tǒng)一劃定絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞合同編通則若干問題的解釋》第四十二條提供了操作性指引，同時(shí)，該解釋還對(duì)存在親屬或者關(guān)聯(lián)關(guān)系的特殊主體間的交易做了特別規(guī)定，即若交易價(jià)格異常且損害債權(quán)的，一般情況下即可無視百分之七十的規(guī)定而直接作出交易價(jià)格明顯不合理的詐害債權(quán)的推定。

法官在此提醒，依法償債是公民義務(wù)，任何通過轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、惡意串通等方式逃避債務(wù)的行為，不僅違背誠實(shí)信用原則，更將面臨法律制裁。本案中，法院通過撤銷親屬間的“低價(jià)轉(zhuǎn)讓”，既保護(hù)了債權(quán)人合法權(quán)益，也維護(hù)了市場(chǎng)交易的安全與公平。

04

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百三十九條債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的高價(jià)受讓他人財(cái)產(chǎn)或者為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，影響債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人的相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

《中華人民共和國民法典》第五百四十一條撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。

《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞合同編通則若干問題的解釋》第四十二條對(duì)于民法典第五百三十九條規(guī)定的“明顯不合理”的低價(jià)或者高價(jià)，人民法院應(yīng)當(dāng)按照交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)或者物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)予以認(rèn)定。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格未達(dá)到交易時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)百分之七十的，一般可以認(rèn)定為“明顯不合理的低價(jià)”；受讓價(jià)格高于交易時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)百分之三十的，一般可以認(rèn)定為“明顯不合理的高價(jià)”。

債務(wù)人與相對(duì)人存在親屬關(guān)系、關(guān)聯(lián)關(guān)系的，不受前款規(guī)定的百分之七十、百分之三十的限制。

來源:南安法院 民一庭

來源:南安融媒

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