保利發(fā)展銷售額連續(xù)十個月下滑

保利發(fā)展作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其銷售業(yè)績已連續(xù)十個月出現(xiàn)下滑，這一現(xiàn)象深刻反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整態(tài)勢。

一、銷售業(yè)績連續(xù)下滑的具體表現(xiàn)

保利發(fā)展2026年1月簽約面積73萬平方米，同比減少5.45%；簽約金額156.17億元，同比減少13.31%。

根據(jù)公司公告，自2025年4月起，保利發(fā)展已連續(xù)十個月出現(xiàn)簽約面積和簽約金額雙雙下滑的"雙降"態(tài)勢。

二、2025年全年業(yè)績概況

銷售業(yè)績：

? 全年累計簽約金額2530.30億元，同比下降21.67%

? 簽約面積1235.34萬平方米，同比下降31.24%

? 銷售均價逆勢提升13.9%至2.05萬元/平方米，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化

財務(wù)業(yè)績：

? 預(yù)計2025年營業(yè)總收入3082.61億元，同比微降1.1%

? 歸母凈利潤10.26億元，同比大幅下降79.49%

? 扣非歸母凈利潤6.28億元，同比下降85.25%

三、業(yè)績下滑的主要原因

1. 行業(yè)系統(tǒng)性調(diào)整

2025年全國房地產(chǎn)市場整體處于深度調(diào)整期：

? 房地產(chǎn)開發(fā)投資8.28萬億元，同比下降17.2%

? 新建商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.7%

? 新建商品房銷售額8.39萬億元，同比下降12.6%

? 70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降

2. 毛利率下行壓力

受行業(yè)和市場波動影響，公司房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降。2025年上半年毛利率為14.6%，前三季度降至13.37%。

3. 主動計提大額資產(chǎn)減值

公司結(jié)合當(dāng)前市場情況，擬計提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計約69億元，預(yù)計減少2025年度歸母凈利潤約42億元。這是一次主動的、前瞻性的財務(wù)處理，旨在持續(xù)釋放存貨減值壓力，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

4. 歷史布局的結(jié)構(gòu)性問題

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，保利雖然持續(xù)轉(zhuǎn)向一、二線核心城市，但由于此前下沉布局的原因，弱能級城市占比仍然較高，持續(xù)影響其去化和盈利表現(xiàn)。

四、公司的應(yīng)對措施與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

1. 組織架構(gòu)調(diào)整

2026年開年，保利發(fā)展進行了重大組織架構(gòu)調(diào)整：

? 將"運營管理中心"和"產(chǎn)品管理中心"合并為"不動產(chǎn)運營中心"

? 總部設(shè)立十大職能部門，凸顯向"不動產(chǎn)生態(tài)平臺"轉(zhuǎn)型的決心

? 實行"精總部、強一線、深專業(yè)"的組織變革，推動資源精準(zhǔn)下沉

2. 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向

保利發(fā)展董事長劉平提出，要在未來2-3年內(nèi)構(gòu)建"三大主業(yè)"并駕齊驅(qū)的新局面：

? 不動產(chǎn)投資開發(fā)：做優(yōu)開發(fā)主業(yè)，鞏固行業(yè)龍頭地位

? 不動產(chǎn)經(jīng)營：做大資產(chǎn)管理，發(fā)展租賃住房、商業(yè)運營等

? 不動產(chǎn)綜合服務(wù)：做強物業(yè)服務(wù)，提高專業(yè)化市場化水平

3. 具體業(yè)務(wù)布局

? 存量市場拓展：旗下"保利高屋行"聚焦高端二手豪宅交易，已在廣州、上海、杭州等12個城市布局

? 不動產(chǎn)經(jīng)營：2025年上半年資產(chǎn)經(jīng)營收入25.4億元，同比增長13%；在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%

? 物業(yè)服務(wù)：保利物業(yè)2025年上半年營業(yè)收入84億元，第三方業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升

五、財務(wù)健康狀況分析

盡管業(yè)績下滑，但保利發(fā)展的財務(wù)基礎(chǔ)依然穩(wěn)健：

現(xiàn)金流改善：

? 2025年上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入160.17億元，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正

? 銷售回籠1448億元，綜合回籠率達100%，同比提升15個百分點

負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化：

? 資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)4年下降，截至2025年9月末降至73%

? 凈負(fù)債率59.64%，較期初下降3.02個百分點

? 期末貨幣資金余額1226.46億元，占總資產(chǎn)比例超10%

融資優(yōu)勢明顯：

? 新增有息負(fù)債平均成本降至2.71%，期末綜合融資成本2.89%

? 成功發(fā)行國內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模85億元，6年期綜合成本僅2.32%

六、行業(yè)橫向?qū)Ρ?/p>

在已發(fā)布2025年業(yè)績預(yù)告的27家A股上市房企中，保利發(fā)展是唯一一家預(yù)告歸母凈利潤為正值的企業(yè)，其余房企均出現(xiàn)不同程度的虧損。這凸顯了其作為行業(yè)龍頭在極端市場環(huán)境下的抗風(fēng)險能力。

七、未來展望與市場預(yù)期

1. 業(yè)績修復(fù)預(yù)期

? 如剔除約69億元的減值影響，公司2025年經(jīng)營性歸母凈利潤約為52億元，其中第四季度單季貢獻約33億元

? 廣發(fā)證券預(yù)測，隨著減值壓力逐步釋放，公司業(yè)績將筑底回升，預(yù)計2026-2027年歸母凈利潤分別為33億元和67億元

2. 行業(yè)發(fā)展趨勢

中信證券指出，房地產(chǎn)行業(yè)已具備止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)，核心資產(chǎn)價值有望迎來重估。隨著政策支持、REITs市場擴容等多重積極信號釋放，行業(yè)有望迎來復(fù)蘇新階段。

3. 保利發(fā)展的戰(zhàn)略定位

公司正從傳統(tǒng)開發(fā)商向"不動產(chǎn)生態(tài)平臺"轉(zhuǎn)型，通過"三大主業(yè)"的均衡發(fā)展，構(gòu)建超越周期的新增長模式。在行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營轉(zhuǎn)型的大背景下，這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型具有重要的行業(yè)啟示意義。

八、總結(jié)

保利發(fā)展銷售業(yè)績連續(xù)十個月下降，是房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性調(diào)整與企業(yè)主動財務(wù)出清共同作用的結(jié)果。盡管短期業(yè)績承壓，但公司通過主動計提減值、優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，為未來復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。同時，公司積極推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從單一開發(fā)商向不動產(chǎn)生態(tài)平臺升級，展現(xiàn)了行業(yè)龍頭在變局中的戰(zhàn)略定力與應(yīng)變能力。

在行業(yè)整體筑底調(diào)整的背景下，保利發(fā)展憑借其央企背景、財務(wù)穩(wěn)健性和清晰的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，仍處于行業(yè)領(lǐng)先地位。隨著市場逐步回穩(wěn)和公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深入推進，其長期發(fā)展前景依然值得期待。