文雪律師：農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)效力問(wèn)題與拆遷權(quán)益救濟(jì)路徑全解析

非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的行為，因涉及宅基地使用權(quán)專(zhuān)屬屬性，常引發(fā)拆遷補(bǔ)償相關(guān)爭(zhēng)議，核心是房屋買(mǎi)賣(mài)及后續(xù)拆遷協(xié)議的效力認(rèn)定。此類(lèi)交易多因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效，進(jìn)而影響拆遷權(quán)益。北京市中恒信律師事務(wù)所文雪律師結(jié)合法律條文與最高法裁判規(guī)則，整理了此類(lèi)糾紛的核心法律要點(diǎn)，供大家參考。

效力認(rèn)定規(guī)則

1、非本集體成員購(gòu)農(nóng)房多屬無(wú)效。宅基地具有強(qiáng)烈人身依附性，僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，非成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房的協(xié)議，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定及公序良俗。依據(jù)《土地管理法》第六十二條，宅基地使用權(quán)不得向本集體以外的組織或個(gè)人轉(zhuǎn)讓?zhuān)Y(jié)合《民法典》第一百五十三條，此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

2、以物抵債型農(nóng)房轉(zhuǎn)讓亦受限制。即便以房屋抵償借款的形式轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋，本質(zhì)仍屬農(nóng)房交易，若受讓人為非本集體成員，不因交易形式變更而改變無(wú)效屬性，無(wú)法合法取得房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)。依據(jù)《民法典》第一百四十三條，民事法律行為需合法合規(guī)，該類(lèi)抵債協(xié)議因違反宅基地管理規(guī)定缺乏法律效力。

協(xié)議效力及權(quán)益處置

1、無(wú)效買(mǎi)賣(mài)衍生的拆遷協(xié)議亦屬無(wú)效。非本集體成員基于無(wú)效農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)，與征收部門(mén)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，因缺乏合法的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)基礎(chǔ)，不符合拆遷補(bǔ)償主體資格要求。依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十九條，拆遷補(bǔ)償協(xié)議需與合法產(chǎn)權(quán)人簽訂，此類(lèi)協(xié)議依據(jù)《行政訴訟法》及相關(guān)司法解釋?zhuān)瑧?yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

2、協(xié)議無(wú)效后的權(quán)益救濟(jì)路徑明確。拆遷協(xié)議無(wú)效后，非本集體成員無(wú)法主張拆遷補(bǔ)償權(quán)益，房屋原始產(chǎn)權(quán)人仍為合法補(bǔ)償對(duì)象。買(mǎi)受人可依據(jù)《民法典》第一百五十七條，就房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效產(chǎn)生的損失，向出賣(mài)人主張過(guò)錯(cuò)責(zé)任賠償，法院將結(jié)合雙方過(guò)錯(cuò)程度分配損失。

結(jié)語(yǔ)：

農(nóng)村房屋交易需嚴(yán)格恪守集體經(jīng)濟(jì)組織成員限制，非本集體成員切勿盲目購(gòu)買(mǎi)，避免陷入“房財(cái)兩空”困境。若已發(fā)生此類(lèi)交易并面臨拆遷，應(yīng)及時(shí)固定交易及房屋相關(guān)證據(jù)，通過(guò)合法途徑主張損失賠償，維護(hù)自身合法權(quán)益，切勿忽視宅基地專(zhuān)屬屬性引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。