萬科虧損1314億

萬科2024年和2025年累計虧損1314.78億元的情況，反映了中國房地產行業深度調整期的系統性挑戰。

一、虧損規模與歷史對比

創紀錄虧損：萬科2025年預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損820億元，較2024年的494.78億元同比激增65.7%，刷新A股上市公司年度虧損紀錄。兩年累計虧損約1314.78億元，接近當前市值（約566.7億元）的2.3倍。

二、虧損核心原因分析

1. 高價地庫存集中結算

? 虧損主要源于2023年及之前高價獲取的地產項目進入結算周期，在房價下行市場中毛利率驟降。

? 2025年消化的現房、準現房庫存進一步拉低毛利，報告期內房地產開發業務結算利潤主要對應2023-2024年銷售項目及2025年庫存消化。

2. 大規模資產減值

? 因市場風險加劇，新增計提信用減值（如應收賬款壞賬）和資產減值（如存貨跌價），前三季度已計提約94億元，全年規模顯著擴大。

3. 新業務持續拖累

? 長租公寓（泊寓）、物業等經營性業務扣除折舊攤銷后仍整體虧損，部分城市單項目年虧損近9000萬元。

? 非主業財務投資及大宗資產折價交易加劇虧損，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

4. 經營模式深層問題

? 萬科從“創造價值”轉向“套利模式”：靠信用獲取廉價資金→擴充資產規模→資產抵押融資→繼續擴張，形成循環。

? 2017年后經營性現金流重要性下降，融資性現金流占比穩定在15%-30%，顯示模式轉向以信用生產為核心。

三、流動性危機與股東救助

1. 短期償債壓力巨大

? 截至2025年6月，貨幣資金僅693億元，但一年內到期債務高達1553億元，現金短債比低至0.44（遠低于安全線1.0）。

? 2025年前三季度銷售額同比下滑超40%，銷售疲軟導致造血能力枯竭。

2. 深鐵輸血超300億元

? 大股東深圳地鐵2025年累計提供13筆借款，總額314億元，利率低至LPR減66基點，專項用于償還債券。

? 萬科將最優質資產萬物云57%股權質押給深鐵作為增信，但萬物云股價持續下跌削弱增信能力。

四、自救措施與經營現狀

1. 保交付與降本增效

? 全年保質交付11.7萬套住房，完成近兩年需交付量約70%，交付高峰期已過。

? 開發業務管理費用連續兩年下降，積極推動降本增效。

2. 經營服務業務相對穩健

? 截至2025年三季度，經營服務業務實現收入435.7億元，同比保持平穩。

? 細分領域表現：長租業務管理規模突破20萬間，出租率94%；物業在管住宅項目超4400個；物流可租賃倉儲面積超1000萬平方米。

3. 債務展期取得進展

? 近期成功展期68億元債券，包括“21萬科02”（11億元）、“22萬科MTN004”（20億元）和“22萬科MTN005”（37億元）。

? 展期方案：10萬元固定兌付 + 40%本金提前兌付 + 剩余60%展期一年 + 應收款質押增信。

? 深鐵集團2026年1月再提供23.6億元借款支持債務兌付。

五、行業背景與系統性風險

1. 行業普遍虧損

? 27家A股上市房企中26家預虧，包括央企保利凈利暴跌八成，印證房地產行業系統性風險未解。

? 2025年全國新建商品房銷售面積同比下降7.8%，房價下跌導致存貨減值壓力加劇。

2. 政策環境變化

? “三道紅線”政策基本退出，監管思路轉向分類監管：對穩健房企減負松綁，對出險房企重點盯防。

? 中央經濟工作會議明確“防風險、穩預期、促轉型”為核心目標，推動房地產發展新模式。

六、未來挑戰與展望

1. 二季度償債高峰

? 2026年二季度將有65億元債務到期，下一筆人民幣債券于4月到期，距離當前不足3個月。

? 若每筆債務都按40%首付兌付，僅本金就需26億元，加上利息和工程款，賬面現金將迅速消耗。

2. 轉型求生路徑

? 戰略聚焦：收縮戰線，聚焦核心城市與優質項目，探索存量運營（長租公寓、REITs）新賽道。

? 現金流優先：從規模擴張轉向現金流管理，通過資產處置、股權合作等方式補充流動性。

? 科技賦能：與深鐵合作推出“機器人自主搭乘地鐵配送”試點，探索創新業務模式。

3. 關鍵觀察指標

? 銷售回暖：需實現月均200億元以上認購金額，推動經營性現金流回正。

? 政策支持：白名單貸款、存量房收儲、公積金改革等政策能否有效落地。

? 資產盤活：2023年以來已盤活貨值約785億元，需繼續加速處置。

萬科此次巨額虧損標志著房地產“高杠桿、高周轉”舊模式的終結，公司正通過戰略聚焦、債務重組和業務轉型尋求破局。然而，流動性危機的根本緩解仍取決于銷售端的實質性回暖與經營性現金流的修復，未來半年將是決定其能否走出低谷的關鍵時期。