明顯回暖、晚1個(gè)月買房多花30萬？南京江核二手房，真實(shí)摸底！

2026開局，南京江核二手房?jī)r(jià)明顯回漲？

“與2025年11、12月相比，最近江核不少二手房成交價(jià)在上行。拿長(zhǎng)江時(shí)代（琨玉府）的103㎡舉例，此前成交總價(jià)在150萬上下，最近跳漲到近180萬。”中介小楊很是興奮。

不光是小楊，不少奔波在江核二手房市場(chǎng)的中介，都在感慨小陽春的提前到來。銳評(píng)君將他們的主流聲音，歸納為幾點(diǎn)：

1、江核二手房掛牌量持續(xù)走低，不少業(yè)主已將自家房子下架；

2、成交量穩(wěn)步增加，部分小區(qū)成交價(jià)出現(xiàn)小幅回漲，有業(yè)主試探性上調(diào)掛牌價(jià)，等待更好的出手時(shí)機(jī)；

3、成交戶型多集中在95㎡以上，改善型需求集中釋放。部分稀缺的大戶型，很快被秒；

4、成交活躍的區(qū)域以隧道口、政務(wù)區(qū)等為主，正榮潤(rùn)江城、雅居樂濱江國(guó)際、江與城、啟迪水木濱江、長(zhǎng)江時(shí)代、中海左岸瀾庭等格外受歡迎。

事實(shí)果真如此？銳評(píng)君對(duì)江核二手房市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)摸底，為大家呈現(xiàn)真實(shí)情況。

01

從早期的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)、揚(yáng)子江金茂悅、正榮潤(rùn)江城，到江畔都會(huì)上城、卓越大江，再到啟迪水木濱江、晴樾府、萃云臺(tái)等，江核的核中核、隧道口、政務(wù)區(qū)、研創(chuàng)園，匯聚了近40個(gè)已交付樓盤。

2020年至2021年，新盤8成首付、萬人搖號(hào)，二手房單價(jià)屢屢突破5萬……是江核的高辨識(shí)度標(biāo)簽。

隨著南京樓市回歸理性，江核的二手房?jī)r(jià)緊跟行情，體現(xiàn)實(shí)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)情緒。

此前，銳評(píng)君追蹤過江核二手房?jī)r(jià)走勢(shì)：

2023年，成交單價(jià)多在3萬上下，正榮潤(rùn)江城、雅居樂濱江國(guó)際等小區(qū)的大戶型，能賣到3萬5以上；

2024年，正榮潤(rùn)錦城、江畔都會(huì)上城、江與城等成交量領(lǐng)先的小區(qū)，成交價(jià)多為2字頭，保利西江月等少數(shù)小區(qū)，因出現(xiàn)單價(jià)1字頭成交的房源，性價(jià)比彰顯；

2025年，江核持續(xù)黑暗時(shí)刻，二手房?jī)r(jià)仍在走低，多數(shù)小區(qū)出現(xiàn)了成交谷底價(jià)。

如今，江核二手房行情，真如中介說的明顯回暖了？

銳評(píng)君匯總了2025年12月1日至2026年1月11日期間的成交數(shù)據(jù)（來源于好好選房）：

總結(jié)來看，呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：

①雅居樂濱江國(guó)際、江畔都會(huì)上城、江與城、正榮潤(rùn)江城、長(zhǎng)江時(shí)代、中海左岸瀾庭等小區(qū)，成交量較為活躍。

② 成交單價(jià)基本以1字頭為主，部分小區(qū)出現(xiàn)了小幅波動(dòng)上漲的態(tài)勢(shì)。

比如江畔都會(huì)上城，2025年12月前半個(gè)月，幾款主力戶型的成交單價(jià)多在1萬7上下，隨后開始發(fā)力，屢屢出現(xiàn)單價(jià)1萬8、1萬9的成交房源。今年1月11日，一套107㎡三房以超2萬的單價(jià)成交。

比如長(zhǎng)江時(shí)代的琨玉府組團(tuán)，同樣是103㎡戶型，2025年12月中旬138萬就能買到，隨后漲到155萬、163萬成交。就在本月11日，一套中樓層房源成交總價(jià)達(dá)176.8萬。

③ 成交戶型，多以95㎡以上剛改、改善戶型為主。我們粗略計(jì)算，發(fā)現(xiàn)80多平小戶型占比僅約20%。

④ 由于房?jī)r(jià)整體仍處于相對(duì)低谷，總價(jià)300萬左右，已能買到江核130㎡以上的大戶型，其中性價(jià)比最高的當(dāng)屬雅居樂濱江國(guó)際二期的177㎡戶型。

02

在中介看來，眼下江核二手房市場(chǎng)，更多是多方的博弈。

首先，是賣家的心態(tài)悄然生變。

當(dāng)“砸盤”成為自家小區(qū)的常態(tài)，此前，部分急著出手的業(yè)主只能無奈降價(jià)，血虧離場(chǎng)。

現(xiàn)在，用中介的話來講，“部分業(yè)主開始觀望，他們嘗試上調(diào)掛牌價(jià)，還有人干脆下架不賣了。”

銳評(píng)君在某平臺(tái)的24小時(shí)調(diào)價(jià)模塊看到，包括啟迪水木濱江、長(zhǎng)江時(shí)代、綠地海悅、大華錦繡江來、保利江匯、正榮潤(rùn)錦城等在內(nèi)的小區(qū)，都有房源進(jìn)行了不同程度的漲價(jià)。漲價(jià)金額少則幾萬，多則上百萬。

還有中介以周為周期，統(tǒng)計(jì)了2025年第30周至2026年第4周的江核二手房掛牌量，掛牌總量確實(shí)在持續(xù)走低。

掛牌量的逐步減少，意味著可選房源的空間收窄，部分買家遇到心儀或稀缺的戶型，會(huì)加快出手速度。

銳評(píng)君注意到一批很快成交的二手房，比如江悅光年一套102㎡三房，掛牌25天就成交；萃云臺(tái)114㎡三房，此前成交單價(jià)多在2萬4以上，去年12月上旬，一套房源總價(jià)被砍到252萬，僅6天就成交。

當(dāng)然，小區(qū)之間的博弈與較量，也在暗潮涌動(dòng)。

銳評(píng)君統(tǒng)計(jì)了江核主流小區(qū)的二手房掛牌量、90天成交套數(shù)、30天帶看次數(shù)詳情：

成交量領(lǐng)先的，有中海左岸瀾庭、江與城、潤(rùn)江城、雅居樂濱江國(guó)際、長(zhǎng)江時(shí)代等；

庫存大、競(jìng)爭(zhēng)激烈的，如保利西江月、江與城、雅居樂濱江國(guó)際等；

帶看頻次較高的，則有江與城、江畔都會(huì)上城、正榮潤(rùn)江城、花語熙岸等。

成交價(jià)格，自然也有分化。

拉開數(shù)據(jù)清單，江畔都會(huì)上城、華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)、雅居樂濱江國(guó)際三四期等次新小區(qū)，二手房成交單價(jià)有小幅回漲。

相比之下，部分小區(qū)的情況就沒這么樂觀了。

比如中央商務(wù)區(qū)的龍湖天璞，113㎡的三房，成交單價(jià)一直在走低，2025年12月27日以126萬總價(jià)成交的這套房，創(chuàng)下小區(qū)成交單價(jià)新低。

比如青奧的保利西江月，2025年上半年成交單價(jià)多在1.6-1.9萬，下半年起行情明顯下行，近期成交的幾款主力戶型，單價(jià)多在1萬2上下。總價(jià)100萬出頭就能買到80多平小戶型。

比如研創(chuàng)園的佳源玖棠府，整體成交量不算出色，目前成交單價(jià)已來到1萬出頭的最低位。

03

最后，我們想說說江核的最新二手房?jī)r(jià)格局。

幾大類：

第一類，以華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)、雅居樂濱江國(guó)際、正榮潤(rùn)江城、正榮潤(rùn)錦城等為代表的早期住區(qū)，享受過樓市行情無差別火熱時(shí)的紅利，曾出現(xiàn)過單價(jià)超5萬成交的“天價(jià)”房源。

如今，它們多跟隨大盤回歸居住價(jià)值，拿潤(rùn)江城87㎡戶型舉例，晚5年買房，總價(jià)能省近300萬。

第二類，晴翠府、晴樾府、大華云江印月、中交錦方、中北金基映樾、保利閱云臺(tái)等交付不算太久的次新小區(qū)，首次成交多在2025年，價(jià)格整體波動(dòng)不大，且單價(jià)多集中在2萬以上。

第三類，以啟迪水木濱江、潤(rùn)辰府、長(zhǎng)江時(shí)代、天宸江樾、花語熙岸等為代表，這些小區(qū)的首批二手房?jī)r(jià)就已破發(fā)，整體呈下行態(tài)勢(shì)，且體量較大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

整體來看，目前的江核二手房市場(chǎng)，確實(shí)出現(xiàn)局部量?jī)r(jià)齊升的情況，庫存量也在持續(xù)優(yōu)化，部分價(jià)格合適、戶型稀缺的房源，成交周期明顯縮短。

但板塊內(nèi)部的分化仍然存在，小區(qū)之間、房源之間的成交情況參差不齊，短期成交數(shù)據(jù)顯示，品質(zhì)改善類的次新房更受歡迎。

一句話結(jié)論：局部回暖確實(shí)存在，但說全面回暖還為時(shí)過早。

江核二手房市場(chǎng)局部回暖，原因并不難找。

第一，2026開年，自上而下的政策暖風(fēng)頻吹，買賣雙方的信心有所修復(fù)；

第二，賣家抱團(tuán)心態(tài)顯著，下架房源或上調(diào)報(bào)價(jià)，客觀上江核二手房供應(yīng)量明顯減少，擠兌有所緩解，助推成交；

第三，盡管部分小區(qū)成交價(jià)有小幅回漲，但眼下江核二手房?jī)r(jià)仍處在低位，“跌”出幸福感，有真實(shí)居住需求的買家果斷入手。

對(duì)于買房人而言，當(dāng)下置業(yè)江核，選擇面仍然廣泛，不妨多實(shí)地考察、多全方位對(duì)比，優(yōu)選體量適中、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格友好的高性價(jià)比房源。