克而瑞·決策專(zhuān)家 AI 使用案例（二） | 上海第139號(hào)青浦區(qū)QPZXCZ-05單元地塊土地分析報(bào)告

傳統(tǒng)的地產(chǎn)分析通常依賴于人工調(diào)研和經(jīng)驗(yàn)判斷，這不僅耗時(shí)耗力，而且容易遺漏關(guān)鍵信息。深度智聯(lián)的數(shù)字員工-克而瑞·決策專(zhuān)家「顧一寧」在改變這一現(xiàn)狀，融合20年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，希望成為您團(tuán)隊(duì)中最可靠的AI決策伙伴。擅長(zhǎng)的工作：1分鐘完成行業(yè)數(shù)據(jù)查詢與知識(shí)問(wèn)答、10分鐘生成專(zhuān)業(yè)分析報(bào)告以及 7×24 小時(shí)在線，隨時(shí)響應(yīng)需求，擅長(zhǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)研判與項(xiàng)目評(píng)估，快速洞察趨勢(shì)、優(yōu)化決策。我們通過(guò)使用其中的AI任務(wù) ( https://agentic.dichanai.com ) 功能，來(lái)感受下產(chǎn)品，AI任務(wù)具備自主規(guī)劃、多維度信息整合和深層邏輯推理的能力，讓“氛圍研究”成為習(xí)慣。

青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊作為2025年第十一批次重點(diǎn)出讓項(xiàng)目，地塊編號(hào)為滬告字[2025]第139號(hào)。項(xiàng)目位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路科創(chuàng)走廊核心帶。我們用 AI 任務(wù)來(lái)回顧一下這個(gè)地塊的情況與評(píng)估信息。

AI任務(wù)輸出報(bào)告過(guò)程和內(nèi)容：

圖：任務(wù)過(guò)程截圖

圖：寫(xiě)作大綱截圖

本案例生成鏈接：

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生成結(jié)果

本項(xiàng)目土地用途明確為純住宅用地，項(xiàng)目總建筑面積約 8.99萬(wàn)㎡,總用地面積 7.79萬(wàn)㎡，凈建設(shè)用地面積 6.75萬(wàn)㎡，以招拍掛組合出讓。公告已于2025年12月24日發(fā)布，掛牌時(shí)間為2026年1月20日，現(xiàn)場(chǎng)交易擬于2026年1月29日舉行。

該地塊綜合價(jià)值凸顯三大核心優(yōu)勢(shì)：其一，配置 兩幅容積率僅1.05的低密度住宅用地（D21-05、C61-09A），產(chǎn)品稀缺性顯著；其二，起始樓板價(jià)區(qū)間為 18,200~21,913元/㎡ ，精準(zhǔn)匹配區(qū)域價(jià)值定位；其三，交通通達(dá)性極強(qiáng)，距地鐵17號(hào)線嘉松中路站僅0.7公里，步行可達(dá)，并無(wú)縫銜接G50滬渝高速及崧澤高架，高效輻射虹橋樞紐，形成"軌交+高速"雙維通勤體系，為外環(huán)外稀缺的優(yōu)質(zhì)宅地資源。

• 公告名稱(chēng)：滬告字[2025]第139號(hào)

• 所屬區(qū)域：上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)（QPZXCZ-05單元）趙巷板塊（外郊環(huán)）

• 子地塊構(gòu)成：D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A共四宗住宅用地

• 出讓方式：招拍掛組合出讓

• 土地用途：純住宅用地

• 公告時(shí)間：2025年12月24日

• 掛牌時(shí)間：2026年1月20日

• 交易狀態(tài)：正在交易中（截至報(bào)告撰寫(xiě)時(shí)未成交）

• 用地面積：77,906㎡

• 凈建設(shè)用地面積：67,520㎡

• 總建筑面積：89,959㎡

• 綜合容積率：1.33

• 出讓底價(jià)：179,922萬(wàn)元

• 出讓樓板價(jià)：20,000元/㎡

地塊基礎(chǔ)指標(biāo)分析

依據(jù)《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》（滬告字[2025]第139號(hào)），四幅子地塊實(shí)施組合出讓?zhuān)偲鹗純r(jià)17.99億元。克而瑞·決策專(zhuān)家「顧一寧」基于核心規(guī)劃指標(biāo)經(jīng)交叉核驗(yàn)后匯總?cè)缦拢?/p>

表格：QPZXCZ-05單元各子地塊規(guī)劃指標(biāo)匯總

D21-04地塊：該地塊東至佳迪路、南至綠地、西至綠地、北至鎮(zhèn)中東路，出讓面積為15,142.37平方米。規(guī)劃容積率1.8，據(jù)此核算地上總建筑面積為27,256.27平方米。

D21-05地塊：該地塊東臨佳迪路，南接澤宏路，西靠佳馳路，北依綠地，出讓總面積為23,261.65㎡，容積率控制值1.05，總建筑面積確認(rèn)為24,424.73㎡。

C61-02地塊：C61-02地塊東至綠地，南至綠地，西至佳迪路，北至鎮(zhèn)中東路，出讓面積為10,274.34㎡。依據(jù)單元規(guī)劃設(shè)定的容積率1.8，建筑面積精確推算為18,493.81㎡。

C61-09A地塊：該地塊東至綠地，南至澤宏路，西至C61-09C地塊，北至綠地，出讓面積為18,842.05平方米，容積率嚴(yán)格控制為1.05，據(jù)此計(jì)算的建筑面積為19,784.15平方米。

規(guī)劃與開(kāi)發(fā)條件解讀

組合出讓地塊凈用地面積67,520平方米，高低容積率地塊科學(xué)配比形成產(chǎn)品梯度，既滿足高效開(kāi)發(fā)需求又保留稀缺低密度空間。整體容積率1.33顯著低于青浦外圍新區(qū)常規(guī)水平（1.5-2.0），結(jié)合四至范圍中高頻出現(xiàn)的"綠地"邊界，凸顯低密度開(kāi)發(fā)導(dǎo)向。

打造"高低配"社區(qū)模式，充分利用單元內(nèi)差異化容積率條件。高低配組合開(kāi)發(fā)模式最能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化與現(xiàn)金流平衡，通過(guò)剛需產(chǎn)品快速回籠資金、改善產(chǎn)品提升溢價(jià)能力。

• 高容積率地塊（1.8）：D21-04與C61-02地塊容積率為1.8，體現(xiàn)中高密度開(kāi)發(fā)導(dǎo)向，通過(guò)集約化布局提升土地利用效率，適用于高層或小高層住宅布局，在有限用地內(nèi)最大化可售建筑面積；

• 低容積率地塊（1.05）：D21-05與C61-09A地塊容積率為1.05，側(cè)重居住品質(zhì)保障，適用于打造改善型或高端住宅產(chǎn)品，以較低的建筑密打造洋房產(chǎn)品，擴(kuò)大綠地與公共空間占比。

此外， 控規(guī)明確禁止建造別墅及私家莊園，強(qiáng)調(diào)社區(qū)公共性。

區(qū)位配套情況及解讀

該地塊位于青浦區(qū)趙巷板塊，綜合交通、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)及醫(yī)療等維度評(píng)估，生活配套體系完善，成熟度較高，克而瑞·決策專(zhuān)家「顧一寧」具體分析如下：

軌交+高速+城市主干道三位一體立體交通網(wǎng)絡(luò)：地塊距軌道交通17號(hào)線嘉松中路站直線距離約700米，步行可達(dá)性良好。公共交通網(wǎng)絡(luò)完善，周邊設(shè)有191路、895路、嘉松線、青浦30路、青浦34路及青浦38路等6條公交線路。道路交通體系成熟，現(xiàn)狀依托盈港東路、嘉松中路、滬青平公路及G50滬渝高速形成主干框架，并由佳康路、佳悅路、佳迪路等次級(jí)道路補(bǔ)充；規(guī)劃中的佳迪路、澤宏路、佳馳路及崧旭路將進(jìn)一步加密路網(wǎng)，提升區(qū)域連通效率。

教育資源階梯式升級(jí)增強(qiáng)學(xué)區(qū)吸引力：區(qū)域教育資源呈現(xiàn)"現(xiàn)狀-在建-規(guī)劃"三級(jí)梯次發(fā)展格局：現(xiàn)狀配置上海市青浦區(qū)崧澤學(xué)校（含義務(wù)教育階段）及青浦區(qū)金葫蘆民辦幼兒園；在建的趙巷世外九年一貫制學(xué)校將于2026年9月啟用，依托世外教育集團(tuán)品牌資源提升教育品質(zhì)；規(guī)劃預(yù)留的B4-02幼兒園用地使教育體系逐步形成"托幼-小學(xué)-初中"完整鏈條，尤其世外系引入將顯著提升學(xué)區(qū)吸引力。

百聯(lián)奧特萊斯引領(lǐng)的商業(yè)生態(tài)圈：地塊東側(cè)緊鄰百聯(lián)奧特萊斯、合生新天地兩大旗艦商業(yè)體，同時(shí)被元祖夢(mèng)世界、熊貓廣場(chǎng)及綠洲智谷花園里等多元化商業(yè)設(shè)施環(huán)繞，形成涵蓋零售、餐飲、娛樂(lè)功能的綜合消費(fèi)圈。其中百聯(lián)奧特萊斯二期預(yù)計(jì)2026年9月試運(yùn)營(yíng)，建成后將成為亞洲最大奧特萊斯購(gòu)物中心，聯(lián)動(dòng)山姆會(huì)員店構(gòu)建全齡段消費(fèi)場(chǎng)景，有效滿足日常生活需求并提供高品質(zhì)休閑體驗(yàn)。

數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群驅(qū)動(dòng)剛性需求攀升：板塊形成以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心的產(chǎn)城融合生態(tài)，市西軟件信息園作為市級(jí)重點(diǎn)基地，集聚超百家軟件企業(yè)，年產(chǎn)值突破百億規(guī)模。產(chǎn)業(yè)人口快速導(dǎo)入：2024年區(qū)域高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量同比增長(zhǎng)23%，為居住市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)支撐 。

綠地環(huán)繞強(qiáng)化生態(tài)宜居性：D21-04地塊南至綠地、西至綠地，C61-02地塊東至綠地、南至綠地，C61-09A地塊東至綠地、北至綠地，密集綠地布局形成天然生態(tài)屏障，不僅優(yōu)化區(qū)域微氣候環(huán)境，更為居民提供高品質(zhì)休憩空間。

醫(yī)療配套存在提升空間：雖地塊周邊暫無(wú)獨(dú)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，但依托青浦區(qū)整體醫(yī)療資源網(wǎng)絡(luò)，可便捷利用復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院青浦分院、青浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)設(shè)施。

周邊在售項(xiàng)目情況

克而瑞·決策專(zhuān)家「顧一寧」基于克而瑞2025年1-12月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，對(duì)青浦區(qū)QPZXCZ-05單元地塊周邊3公里范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深度剖析。該區(qū)域內(nèi)共分布5個(gè)在售住宅項(xiàng)目，市場(chǎng)供需關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)以下特征：

區(qū)域整體市場(chǎng)主力開(kāi)發(fā)商為國(guó)貿(mào)、華發(fā)等品牌房企，售價(jià)區(qū)間在 5.5 萬(wàn)元/㎡ 左右。市場(chǎng)尚有競(jìng)爭(zhēng)壓力，但存量項(xiàng)目以高層為主，本次出讓地塊地段優(yōu)質(zhì)，低密地塊具備差異化開(kāi)發(fā)潛力。銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判與資金回正路徑：綜合考慮地塊起始樓面價(jià)（約20, 000元/㎡），結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H成交情況與品牌溢價(jià)空間，預(yù)計(jì)未來(lái)上市銷(xiāo)售具備合理利潤(rùn)空間。

表： 周邊在售項(xiàng)目對(duì)比分析

結(jié)論與展望

青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊憑借距軌道交通17號(hào)線嘉松中路站僅700米的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成"軌交+高速+城市主干道"三位一體的立體交通體系，疊加趙巷世外九年一貫制學(xué)校建設(shè)推進(jìn)及百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)等成熟商業(yè)配套，基礎(chǔ)生活配套體系已趨完善且品質(zhì)持續(xù)提升 。

土地屬性純粹，四幅地塊（D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A）均為純住宅用地，規(guī)劃邊界清晰且無(wú)產(chǎn)業(yè)配套要求，有效降低開(kāi)發(fā)復(fù)雜度。地塊總出讓面積67,520平方米，規(guī)劃指標(biāo)呈現(xiàn)高容積率（1.8）與低容積率（1.05）雙軌特征，既可通過(guò)小高層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速去化，又可依托低密區(qū)域打造洋房產(chǎn)品獲取溢價(jià)空間，土地條件兼具規(guī)模效應(yīng)與差異化開(kāi)發(fā)潛力 。

克而瑞·決策專(zhuān)家「顧一寧」建議品牌房企聯(lián)合合規(guī)資金方采用"小高層+洋房"高低配產(chǎn)品組合策略，聚焦改善型客群需求，通過(guò)全裝修交付標(biāo)準(zhǔn)與科技系統(tǒng)集成強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，充分承接虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐人口外溢紅利，在保障銷(xiāo)售效率的同時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益最優(yōu)。有望發(fā)展為青浦新城板塊兼具市場(chǎng)認(rèn)可度與長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造能力的標(biāo)桿住區(qū)。

視頻來(lái)源：資源利用處（權(quán)益處）、青浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局

克而瑞·決策專(zhuān)家「顧一寧」

AI 任務(wù)使用技巧

技巧一：合理的時(shí)間安排，可以讓 AI 任務(wù)更好的賦能。

問(wèn)答類(lèi) AI 擅長(zhǎng)伴隨式賦能。工作中隨想隨問(wèn)，有用很好，沒(méi)用拉倒。消耗少，期望低，偶爾驚艷。而 AI 任務(wù)更適合并行協(xié)作式賦能，要先明確需求、提前規(guī)劃，讓它與主線工作流同步推進(jìn)；切忌將其當(dāng)作主線工作流的某個(gè)節(jié)點(diǎn)，以免因AI任務(wù)停滯而阻塞整體進(jìn)度。

低效的使用場(chǎng)景：上班想起一個(gè)事情，給 AI 任務(wù)隨意安排單個(gè)任務(wù)，然后盯著 AI 任務(wù)捉急，半天完不成。終于一小時(shí)跑完了發(fā)現(xiàn)不理想，失望，棄用。

高效的使用場(chǎng)景推薦：

• 工作中遇到一些有一定規(guī)模的項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)拆解可以分為更可落地的工作，其中一些工作安排給 AI 任務(wù)做資料收集和研究撰寫(xiě)，一些工作自己獨(dú)立繼續(xù)推進(jìn)。自己的工作推進(jìn)到節(jié)點(diǎn)后，回看 AI 任務(wù)的產(chǎn)出，然后繼續(xù)拆分和推動(dòng)。

• 結(jié)束一天工作前，規(guī)劃好明天可能要做的工作。有部分研究工作和文章撰寫(xiě)當(dāng)天就安排 AI 任務(wù)進(jìn)行作業(yè)，第二天上班查看昨天 AI 任務(wù)成果作為參考。

技巧二：高效的任務(wù)布置公式：

研究邊界 研究角色 寫(xiě)作作品 約束條件 輸出標(biāo)準(zhǔn)

研究邊界：時(shí)間（2025年）、空間（全國(guó)/上海）、對(duì)象（國(guó)企/某企業(yè)）、問(wèn)題（運(yùn)營(yíng)/產(chǎn)品）

研究角色/寫(xiě)作對(duì)象（可選）：房企高管/土地專(zhuān)業(yè)研究員

寫(xiě)作要求：核心內(nèi)容/粗略的大綱/一定要涉及的點(diǎn)（提升質(zhì)量）

約束條件：字?jǐn)?shù)范圍（千級(jí)）

輸出標(biāo)準(zhǔn)：研究報(bào)告（提高生成結(jié)果概率）

1. 本產(chǎn)品生成的內(nèi)容是由AI生成，為算法和模型的運(yùn)算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

2. 本產(chǎn)品生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得所有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時(shí)不侵害他人享有的權(quán)益。

3. 本產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)方不對(duì)用戶因使用生成內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。

4. 歡迎申請(qǐng)?jiān)囉?www.dichanai.com

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。