展期不是免除，三種情景推演萬科償還剩余債務的可能性

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作者|深水財經社 烏海

深夜炸場！1月27日晚間，萬科的兩則公告刷屏財經圈，“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”2026年第一次持有人會議決議正式出爐，兩筆合計57億元債券的展期方案（議案三），居然以100%的同意率全票通過。

這意味著，萬科總算暫時卸下了壓在肩頭的“緊箍咒”，不用在1月28日之前湊齊57億元巨款償債。

但這次“全票通過”的背后，還有一份沉甸甸的“輸血協議”。同一天，萬科同步披露，第一大股東深鐵集團再度出手，向其提供不超過23.6億元的專項借款，專門用來兌付這兩筆債券的部分本金和利息。這已經不是深鐵第一次“救急”，從2025年至今，它給萬科的借款累計已超307億元。

一邊是債券展期的“緩兵之計”，一邊是大股東源源不斷的“真金白銀”支援，萬科這場債務保衛戰，打得有多艱難？未來一年，萬科自己的經營回款，能不能接住剩下的債務“爛攤子”？

一、一波三折！57億債券展期，終獲全票通過

在此之前，萬科已經兩次推進“22萬科MTN004”的展期方案，均以失敗告終；而“22萬科MTN005”的前期寬限期議案，也沒能和債權人達成一致，一度讓市場擔憂萬科會出現實質性違約。

先給大家科普下這兩筆“麻煩纏身”的債券到底是什么來頭。

根據浦發銀行、交通銀行（兩筆債券的主承銷商）發布的持有人會議公告，這兩筆均為中期票據，發行于2022年，票面利率都是3%，原本都該在2025年底到期，合計余額57億元。

為什么這次能實現“100%通過”？核心原因就是萬科還是拿出了一些真金白銀兌付，而不是之前的全額展期，這樣既照顧了中小債權人的訴求，也給了大額債權人足夠的安全感。

根據公告，只要是參與本次持有人會議、且至少同意議案三或議案四的債權人，每個賬戶都能拿到不超過10萬元的本金兌付；如果賬戶本金余額不足10萬元，就按實際余額兌付，這部分本金從原到期日到1月28日期間不計息。

這一招主要是為了保障中小投資者的權益，畢竟對于普通債權人來說，10萬元可能是全部投資，提前兌付能減少他們的損失。

部分本金“提前還”。扣除上述10萬元小額兌付后，兩筆債券剩余本金的40%，都要在1月28日當天兌付。

具體算下來，“22萬科MTN004”需兌付約7.9996億元，“22萬科MTN005”需兌付約14.7996億元，兩筆合計約22.7992億元（含小額兌付）。

剩余本金“展一年”。扣除10萬元小額兌付和40%提前兌付的本金后，剩下的60%本金，將全部展期一年。

其中，“22萬科MTN004”剩余約12億元，展期至2026年12月15日；“22萬科MTN005”剩余約22.2億元，展期至2026年12月28日。展期期間，票面利率保持不變，依然是3%，和原利率一致，不會額外增加萬科的付息壓力。

利息支付不再拖欠。對于原到期日應付的利息，以及40%提前兌付本金對應的利息，萬科都要在1月28日當天足額支付。

增信措施“給底氣”。為了讓債權人放心，萬科承諾，將用旗下6家項目公司的應收賬款作為質押，為這兩筆展期債券提供增信保障。

其中，“22萬科MTN004”對應深圳榮興、廊坊萬恒盛業、北京友泰三家公司，“22萬科MTN005”對應深圳中萬華凱、西安伊合源、深圳萬信未來城三家公司，并且要在議案通過后60個工作日內完成質押登記，否則債權人有權宣布所有本息立即到期。

除此之外，萬科還向債權人承諾，在后續境內公開市場信用債的兌付中，將按照債券初始到期日排序，保障這兩筆中期票據的償付比例，不低于所有后到期的債券，相當于給債權人吃下了一顆“定心丸”。

二、錢從哪來？深鐵23.6億專項借款，成“救命錢”

方案再好，沒有錢都是空談。

按照展期方案，萬科要在1月28日當天兌付約22.7992億元（含小額兌付、40%本金及對應利息），這筆錢到底從哪來？答案很明確，還是要靠大股東深鐵集團“輸血”。

就在1月27日晚間，萬科同步發布公告，宣布第一大股東深圳市地鐵集團有限公司，將向其提供不超過23.6億元的專項借款，這筆錢專門用于償還“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”的本金和利息，專款專用，不得挪用。

說白了，深鐵現在救萬科，也是在救自己。如果萬科出現債務違約，深鐵的股權價值會大幅縮水，之前投入的資金也可能“打水漂”。

三、未來一年，萬科能靠自己接住剩余債務嗎？

要知道，債券展期也只是“緩兵之計”，欠的錢還是要免不了要兌付的。

本次展期后，萬科還有約34.2億元的本金（兩筆債券剩余60%），加上約1.026億元的展期利息，合計約35.226億元，需要在2026年底兌付——“22萬科MTN004”需在12月15日兌付約12.36億元，“22萬科MTN005”需在12月28日兌付約22.866億元。

那么問題來了，未來一年，萬科靠自己的經營回款，能不能接住這35.226億元的債務？答案是顯而易見的，僅靠常規經營回款，很難獨立足額覆蓋。

根據公開數據，2025年萬科合約銷售金額僅為1339億元，同比下滑45.6%，月均回款僅約111.6億元，這樣的銷售業績，相比2020年近8000億元的峰值，簡直是“天差地別”。

更糟糕的是，2026年初房地產市場未見明顯回暖，市場需求依然疲軟，各大房企的銷售數據普遍低迷，萬科想要實現銷售止跌回升，難度極大。

如果2026年萬科的銷售業績延續2025年的低迷態勢，全年經營回款預計不足1400億元。

但大家要知道，這筆回款并不是“凈收入”，不能全部用來償還債務，萬科需要用這筆錢支付工程款、稅費、員工薪酬、銀行貸款利息等剛性支出，扣除這些支出后，能真正用于債務兌付的自由現金流，其實極為有限。

其次，賬面貨幣資金“看似充足”，實則大多被受限，難以動用。根據萬科2025年三季報（同花順金融數據庫數據），截至2025年9月末，萬科賬面貨幣資金為656.8億元，但其中大部分是預售監管資金、項目保證金等，非受限資金僅約132億元。這132億元的非受限資金，需要優先覆蓋萬科的日常運營、工程支出，還要應對其他到期債務，根本無法集中用于2026年底35.226億元的債券兌付。

更嚴峻的是，萬科2026年的債務壓力，遠不止這35.226億元。根據公開信息，2026年7月30日之前，萬科還有7筆債券到期，合計金額約112.6億元；此外，還有大量的銀行貸款、供應鏈款項等需要償還，全年的償債與經營支出壓力巨大，進一步分流了經營回款。

四、三種情景推演萬科償債可能性

結合以上分析，我們可以預判下萬科2026年底剩余債券本息的兌付可行性。

樂觀情景下，如果2026年房地產市場止跌回升，萬科的銷售業績大幅改善，月均回款超150億元，全年經營回款超1800億元，同時資產處置順利，回籠資金超200億元，那么經營回款+資產處置的資金，就能足額覆蓋35.226億元的債務兌付。

普通情景下，如果市場小幅改善，萬科的銷售業績平穩回升，月均回款約120億元，全年經營回款約1440億元，資產處置回籠資金100-150億元，那么經營回款+資產處置的資金，會存在5-10億元的缺口，需要深鐵額外提供少量借款補足，兌付可行性中等。

而在悲觀情景下，如果市場持續低迷，萬科的銷售業績繼續下滑，月均回款不足100億元，全年經營回款不足1200億元，同時資產處置受阻，回籠資金不足80億元，那么資金缺口會達到10億元以上，僅靠深鐵的支持可能難以覆蓋，萬科可能需要再次推進債務展期或重組，兌付可行性較低。

綜合來看，當前房地產市場的低迷態勢短期內難以改變，萬科的經營回款很難出現“爆發式”增長，大概率會處于“基準情景”，即需要深鐵的持續支持，才能完成2026年底的債務兌付。

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