大量土地集中在2025年末出讓，土地供給應“回歸市場”

2025年的土地市場還在持續縮量。

數據顯示，2025年全年成交10.9億平方米，較2024年下降11%。

逐月來看，大量土地在年末出讓。2025年12月成交建面3.1億平方米，占全年成交面積的29%。

這29%中大多是“非市場化”的土地出讓，大部分是城投平臺托底拿地。

其中，三、四線城市有80%是托底拿地。

在整體市場止跌回穩的關鍵時期，控制增量是非常重要的，土地供給應回歸市場。

2025年11月土地供應率先進入全年高峰，300城經營性用地供應建筑面積達3.3億平方米，一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地掛牌。二線城市中貴陽、武漢、重慶、成都、南京出讓地塊底價超過100億元，但單宗地塊出讓底價均不高于20億元，主要是為了控制項目規模、減輕企業投融資壓力。

在11月供應高峰之后，12月土地供應量環比大幅回落，這與前兩年走勢保持一致。

土地成交層面，12月土地成交建筑面積和金額分別環比增長190%和153%；同比來看，二者分別下降7%和15%。

土地成交金額超過50億元的城市有武漢、廣州、重慶等23座；成交建面超過100萬平方米的城市有重慶、武漢、成都等29座。

從近幾年走勢來看，年末土地集中出讓已成規律。

2025年全年土地成交10.9億平方米，較2024年下降11%，僅為2020年峰值的三分之一

2025年12月成交建面約占全年成交面積的29%，與2024年持平，為近年來的高位。這一數據在2020年時僅為17%。

大量土地集中在年末完成出讓的主要原因是其中大多數是“非市場化”的土地出讓。

若以“拿地三年開工”為判斷標準，城投平臺等拿地后三年內開工，即為正常拿地，若拿地三年未開工則默認為“托底”拿地。

在這一評判標準下，一線城市基本上沒有“托底”的地，二線城市中有約一半為城投平臺等“托底”拿地，三四線城市中則高達80%土地為“托底”拿地。

因此，2025年雖然有10.9億平方米的土地出讓，但真正“有效的土地”，可以進入到開工階段的土地也就4億多。這一數據剛好與統計局新開工面積5.9億平方米接近。

2025年12月城投“托底”占比較高也可以從市場熱度變化看出。

數據顯示，12月，重點監測城市平均溢價率2.1%，為2025年最低。同時，受高等級城市成交占比下降影響，12月全國平均樓板價為2365元/平方米，環比下降13%。

從各能級城市表現來看，2025年12月，二線城市土地成交規模與上年同期相差不大，一線城市明顯回落。

一線城市成交建筑面積約183萬平方米，同比下降30%，成交金額約384億元，同比下降26%。北京、廣州、深圳均有土地成交，成交總價最高的地塊為北京上地板塊宅地，該地塊由海開控股經過3輪線下競價后，溢價0.4%競得，成交總價84.56億元，平均樓板價3.75萬元/平方米。地塊西側的和樾玉鳴與和樾望雲于2025年3月開盤，認購均價為10.5萬元/平方米，當天成交超1000套，開盤當日去化率在八成以上。

二線城市成交建筑面積5406萬平方米，同比上升3%，成交金額1873億元，同比下降2%。熱點城市杭州12月出讓的浦沿宅地不復10月份熱度，僅有濱江集團參拍，以13.6億元的底價、2.1萬元/平方米的樓板價底價成交，同板塊優質新房售價4萬元/平方米左右。而地塊單元01、02號地塊在2025年10月出讓，溢價率均超過19%，分別由大家集團、浙江中冠競得，成交樓板價均為2.5萬元/平方米左右。相較緊鄰地鐵站的01、02號地塊而言，此次出讓的05號地塊在東側約500米左右，土拍熱度明顯回落，平均樓板價也低了4000元/平方米左右。

究其緣由，主要還是因為在“以銷定產”模式下，受市場壓力影響，2025年末，企業在熱點城市拿地減少。一線城市幾乎沒有“托底”，市場化下，熱度出現了回落。

我們認為，在止跌回穩的關鍵時期，控制增量是非常重要的，土地供給應回歸市場。

2025年末，中央經濟工作會議、住建部工作會議進一步明確2026年房地產市場發展方向，將進一步因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

土地市場作為房地產行業的最上游，各地主管部門更應進一步審慎確定新一年土地供應規模和時序，在兼顧行業供求關系總體平衡的同時，也避免少數板塊出現短期新增項目過多、競品壓力過高的現象。

2026年，在政策、房價、產品以及供應的確定性下，行業底部也將確定出現。