第二增長曲線！華潤、龍湖、新城經(jīng)營性收入再創(chuàng)新高！

各大上市房企開始在陸續(xù)發(fā)布2025年的銷售額數(shù)據(jù)。

除了銷售額數(shù)據(jù)之外，有的房企也在發(fā)布2025年的經(jīng)營性收入數(shù)據(jù)。

經(jīng)營性收入，主要指的是商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、酒店管理等板塊的營收，有的房企經(jīng)營性收入還包括物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入。

與開發(fā)業(yè)務(wù)容易受到政策、市場波動等影響相比，經(jīng)營性業(yè)務(wù)相對來講更為穩(wěn)定一些。

同時(shí)，開發(fā)業(yè)務(wù)盈利越來越弱，而經(jīng)營性業(yè)務(wù)的盈利能力更強(qiáng)。

因此，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代之后，經(jīng)營性業(yè)務(wù)不但給企業(yè)貢獻(xiàn)的是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更是成為利潤的壓艙石。

2025年，華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股的開發(fā)業(yè)務(wù)銷售額均下降的情況之下，經(jīng)營性業(yè)務(wù)的收入則均創(chuàng)下新高。

按照目前這個(gè)趨勢，預(yù)計(jì)用不了幾年，有的房企經(jīng)營性收入在企業(yè)營收中的占比就會超過50%！

01

華潤置地2025年經(jīng)營性收入511.5億元

在中國房企中，之前的“利潤之王”是中海，如今是華潤置地。

華潤置地的凈利潤這兩年之所以超越中海，有一個(gè)重要的原因就是華潤置地的經(jīng)營性業(yè)務(wù)。

根據(jù)華潤置地發(fā)布未經(jīng)審核的2025年運(yùn)營收入，2025年合同銷售額為2336億元、銷售面積922.4萬平方米，分別同比上年減少10.5%、18.6%。

與開發(fā)業(yè)務(wù)銷售額下降相比，華潤置地2025年經(jīng)營性收入則實(shí)現(xiàn)了增長。

2025年，華潤置地經(jīng)營性收入為511.5億元，增長6.5%。其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)租金收入為329.4億元，增長12.8%。

華潤置地的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，主要包括經(jīng)營性不動產(chǎn)和資管業(yè)務(wù)（購物中心業(yè)務(wù)、寫字樓業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)）、華潤萬象生活、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)（文體場館運(yùn)營、租賃性住房）。

按照2025年上半年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，經(jīng)營性業(yè)務(wù)在華潤置地營收中的占比為21.66%，貢獻(xiàn)了公司60.2%的凈利潤。

在西安，華潤置地目前已開業(yè)2座萬象城、1座萬象天地。另外，華潤萬象生活、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)在西安也有落地，西安奧體中心就是華潤置地代運(yùn)營的。

2026年，位于西安浐灞國際港奧體板塊的萬象匯將迎來開業(yè)，位于曲江CCBD板塊的西北首家柏悅酒店也預(yù)計(jì)將會開業(yè)，屆時(shí)華潤置地在西安市場的經(jīng)營性收入規(guī)模將會進(jìn)一步增長。

02

龍湖集團(tuán)2025年經(jīng)營性收入267.7億元

在中國規(guī)模型民營房企中，龍湖是少有的依然保持安全的房企。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，龍湖這兩年很明顯在踩剎車；經(jīng)營性業(yè)務(wù)，龍湖則保持增長。

這兩者一降一漲，可以看作是龍湖目前的轉(zhuǎn)型。

根據(jù)龍湖集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年公司開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額631.6億元、銷售面積518.6萬平方米，2024年的時(shí)候這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為1011.2億元、712.4萬平方米，降幅基本在三成。

與銷售額下降相比，2025年龍湖集團(tuán)經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入則達(dá)到了267.7億元（含稅285.4億元），較2024年小幅增長，創(chuàng)下新高。

龍湖的經(jīng)營性業(yè)務(wù)包括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造，龍湖是從2022年開始發(fā)布經(jīng)營性收入數(shù)據(jù)的，2022年的時(shí)候?yàn)?36億元（不含稅），在公司營收中的占比只有9.42%。

而到了2025年上半年的時(shí)候，經(jīng)營性業(yè)務(wù)已經(jīng)占到龍湖集團(tuán)營收的22.62%！

在西安，龍湖的經(jīng)營性業(yè)務(wù)除了大家熟悉的龍湖物業(yè)之外，商業(yè)投資已在西安開業(yè)4座龍湖天街、1座星悅薈，資產(chǎn)管理航道中的龍湖冠寓在西安也已形成規(guī)模，智慧營造（龍湖龍智造）在西安城北、浐灞國際港、長安等板塊也已經(jīng)落地多個(gè)項(xiàng)目。

接下來，龍湖在西安的重點(diǎn)，應(yīng)該就是經(jīng)營性業(yè)務(wù)了，成為頭部房企在西安轉(zhuǎn)型的代表。

也許有一天大家會看到龍湖在西安房企銷售額排行榜TOP10、TOP20中消失，但實(shí)際上其在低調(diào)布局的是上述這些經(jīng)營性業(yè)務(wù)，其盈利能力實(shí)際上更強(qiáng)了。

03

新城控股2025年商業(yè)運(yùn)營收入140.9億元

民企背景的新城控股，能夠確保在這一輪房企暴雷潮中保持安全，必須感謝其早些年布局的商業(yè)板塊。

2025年，新城控股的開發(fā)業(yè)務(wù)銷售額下降至192.7億元、銷售面積253.58萬平方米，分別較上年下降52.03%、52.94%。

也就是說，2025年的銷售額、銷售面積不到2024年的一半。

與開發(fā)業(yè)務(wù)大幅下降相比，新城控股2025年商業(yè)運(yùn)營收入為140.9億元，較上年增長10%，創(chuàng)下新高。

按照目前這個(gè)形勢，預(yù)計(jì)過不了幾年，新城控股的商業(yè)運(yùn)營收入就會超過開發(fā)業(yè)務(wù)收入，在公司營收中的占比超過50%。

屆時(shí)，大家就不能按照傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)來看待新城控股了。

新城控股的商業(yè)運(yùn)營主要是大家熟悉的吾悅廣場，另外還有酒店、寫字樓等。

其中，截止2025年10月份的時(shí)候，新城控股在全國已經(jīng)布局205座吾悅廣場，已開業(yè)176座。

截止2025年底，新城控股在陜西已經(jīng)開業(yè)7座吾悅廣場（西安2座，寶雞、延安、渭南、漢中、安康各1座），總建筑面積約65.95萬平方米，出租率99.08%，2025年租金收入為6.97億元，較2024年增長11.1%。

在新城控股已經(jīng)進(jìn)駐的28個(gè)省、直轄市、自治區(qū)中，陜西的租金收入排在第5，僅次于江蘇、浙江、安徽、山東。

除了華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股之外，萬科、大悅城等房企的經(jīng)營性業(yè)務(wù)營收規(guī)模也是比較大的，但目前尚未披露2025年經(jīng)營性業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

2025年前三季度，萬科的營收為1613.9億元，其中經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)營收為435.7億元，增長1.1%，在公司營收中的占比約27%。萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、租賃住宅、物流倉儲等。

大悅城2025年上半年的營收結(jié)構(gòu)中，經(jīng)營服務(wù)業(yè)（投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)、酒店經(jīng)營、管理輸出、物業(yè)及其它）營收占比在22%以上，預(yù)計(jì)2025年?duì)I收規(guī)模在七八十億元。

實(shí)際上，對于企業(yè)發(fā)展過程中自持大量商業(yè)、辦公、酒店的房企而言，這部分資產(chǎn)不但會為企業(yè)營收貢獻(xiàn)現(xiàn)金流、更高的利潤率，更重要的是這部分資產(chǎn)會成為企業(yè)沉淀下來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)下行周期中可以通過出售、融資等方式進(jìn)一步成為企業(yè)的資金來源。

2017年的時(shí)候，萬達(dá)就通過甩賣文旅、酒店資產(chǎn)給融創(chuàng)、富力從而渡過難關(guān)；2025年，萬達(dá)通過甩賣萬達(dá)廣場求生。

事實(shí)上，除了直接出售，以及此前的抵押貸款、類REITs等方式融資之外，2025年12月31日，證監(jiān)會正式印發(fā)《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》以及《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，滬深交易所、中國結(jié)算等同步出臺配套文件。

這標(biāo)志著市場期盼已久的商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式啟動！

這對于自持有商業(yè)資產(chǎn)的房企來講，無疑是一個(gè)重磅利好，可以說是盤活資產(chǎn)、降低負(fù)債的 “救命稻草”。

所以，對于一家企業(yè)來講，在現(xiàn)金流充裕的時(shí)候，買點(diǎn)不動產(chǎn)攢著，還是非常有必要的~