英國年輕人放棄大廠工程師職業，專注當房東，年入百萬鎊！

David Granat今年34歲、來自英國牛津郡南部（South Oxfordshire）。

在寶馬完成工程學徒培訓期間，David決定搬離父母家，過上更加獨立的生活。然而，當他在當地租賃市場尋找房子時，卻被一個個破敗不堪的出租房所震驚。

“感覺就像在一堆糟糕的住處中，挑選一個不那么糟糕的，”David說道，“房屋質量太差了，全是米黃色墻壁和散發異味的廚房。我心想，為什么情況會這么糟糕？”

盡管租房的經歷并不愉快，但卻激起了他創業當房東的想法。

不過，由于需要完成學徒培訓，David暫時擱置了這個念頭。他放棄租房，繼續住在家里攢錢。2013年，他在比斯特（Bicester）購買了一套兩居室公寓，成功登上住房階梯。有趣的是，這份資產竟為他未來的事業埋下了伏筆。

這一時期，David也已獲得學徒培訓資格，并進入捷豹路虎工作。有一次機會，他與一位同事偶然交談時，得知對方已經有多套購房出租（buy-to-let）房產，這也重新點燃了他成為房東的興趣。

僅僅十多年后，懷揣著為租客提供更高生活標準的雄心壯志，David成為了一名專業房東，并建立了價值8,000萬英鎊的購房出租投資帝國。

【從工程師到房東的轉身】

David的第一次投資始于2016年，與同事交談后不久，25歲的他做出了一個非常重要的決定：他將自住的公寓進行再抵押（remortgage），獲得了一筆貸款，加上平日積攢的儲蓄，他成功在考文垂（Coventry）購置了一棟三居室新建住宅，正式踏上了專業房產投資之路。

嘗到甜頭后，他很快將目光投向了回報率更高的領域——多戶住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）。

通過過橋貸款（bridging loan）和個人儲蓄，他以28.5萬英鎊的價格在牛津郡收購了一處破舊的五居室HMO，并立即著手改造，決心打造出租客真正向往的理想居所。

經過六個月的精心裝修和4.5萬英鎊的投入，這處房產煥然一新，估值躍升至39.5萬英鎊，并且很快就被租客一搶而空。

“市場需求完全超出預期，”他回憶道，“裝修還沒完工，就有租客迫不及待地想要入住。那一刻我真正意識到：這個商業模式確實行之有效。”

這次成功讓David信心倍增。他以這個改造項目為范本，成功吸引了外部投資者的關注。借助外來資金，他開始大規模收購類似物業，并將其改造為他所說的“高端HMO”。

這些房產全部配備三層玻璃窗、保溫隔熱層和太陽能電池板，因為精心裝修，他的每處房產的EPC能效等級證書也都達到了最高的A級。

“我的投資邏輯很清晰，”David解釋道，“第一個項目用的是自己的資金，即使失敗也在我能承受的范圍內。當商業模式被驗證成功后，我才開始引入外部投資者。”

David表示，他為投資者提供了鎖定12個月的固定回報方案，待房產改造完成并通過再融資實現增值后，投資者就可以收回本金。

在接下來的兩年里，他的房產版圖快速擴張。通過10處房產的60個房間，他實現了每年5萬英鎊的租金收入——這恰好相當于他當時在捷豹路虎的工程師年薪。于是，他做出了一個重大決定：辭去工程師工作，全情投入房產事業。

同一年，為了方便管理出租房產，他創立了自己的專業房產租賃管理公司。如今，他的房產帝國已擁有91處物業、531個房間，資產總價值約達8,000萬英鎊。

這些房產規模各異，從三居室到十二居室不等，平均每處擁有七間臥室。月租金包含所有賬單，價格在700至1,200英鎊之間。他的每處房產的年均毛租金收入約為7.77萬英鎊，在扣除貸款等各項成本后，也有著相當可觀的凈收益。

據David透露，他目前靠出租現有房產能獲得超過140萬英鎊的凈收入，更不要提，隨著時間的推移，其中一些房產的價值還會增長。

【創業并非一帆風順】

隨著業務版圖的不斷擴大，David逐漸明確了自己的目標客群和產品定位。他主要將房間出租給二三十歲的年輕專業人士。雖然他坦承自己的HMO租金比牛津同類房產要高出100至200英鎊，但他認為這一定價完全合理。因為他所有房間都按照高標準完成裝修，并且都配備了獨立衛浴。

除了硬件設施的升級，他還為每處房產都配備了智能加熱溫控器，提供每周定點的專業清潔服務和每月一次的園藝維護，甚至還專門設置了社交協調員崗位，負責組織舍友間的聯誼活動，營造良好的社區氛圍。

在投資策略上，David有著自己獨到的眼光。尋找新投資房產時，他特別青睞那些狀況一般但卻有較大改造潛力的房產，這些房產通常可以擴建空間，通過改造能夠實現最大的價值提升。

然而，成功的道路從來都不是一帆風順的。回顧創業歷程，David也遇到過很多挫折與教訓。

他坦誠分享道：“2018年，我創辦自己的租賃公司時，想法還很幼稚，當時我手頭大約有10套房產。我根本沒時間自己打理這些房產，加上我一直沒找到靠譜的中介幫助，只能趕鴨子上架。最終，這個過程耗費了我大量的資金、時間和精力。”

基于這些經歷，他建議新入行的房東還是應該優先考慮聘請專業中介。

融資方面也始終是個挑戰。像David這樣規模的房產組合在市場上并不常見，不過根據貸款機構OSB Group的說法，這類情況正在逐漸增多。

目前，David主要依靠抵押貸款經紀人來管理復雜的融資事務，包括及時提醒利率到期時間、安排過橋貸款的償還，以及尋找愿意為后續收購提供資金的貸款機構。這也意味著一個專業的抵押貸款經紀人非常重要。

除了外部挑戰，在內部團隊建設方面，David也走過彎路。他坦言在創業初期招的人選很糟糕：“如果你想要做大，當規模達到300間客房時，你就有足夠的資金去雇傭真正優秀的專業人士。但在創業初期，由于預算緊張，給出的薪資往往無法吸引到優質人才——這是我最大的失誤。”

David的團隊現在有20名優秀的員工。展望未來，他的目標是將資產規模擴展到上千間客房。而對于房地產市場的未來，他依舊充滿信心……

看到David的成功故事，很多人可能會問：為什么英國的購房出租如此受歡迎？其實原因很簡單。

首先，房產投資能帶來雙重收益：房子本身會隨著時間的推移而升值，同時還能每個月產生穩定的租金收入。特別是在目前存款利率不高的環境下，這份額外的收入顯得尤為寶貴。

其次，英國很多城市的租房需求持續旺盛，特別是年輕一代的上班族。他們注重生活品質，愿意為舒適的居住環境支付合理的費用。這就為像David這樣用心經營房東提供了市場空間——只要把房子打理得舒適溫馨，不愁房子租不出去。

再者，通過對房屋進行裝修改造，房東不僅能夠提高租金水平，還能提升房產本身的市場價值。這種既能增加現金流又能提升資產價值的投資方式，自然受到許多投資者的青睞。

另外，在物價上漲的周期里，房租水平通常也會相應調整，這也為房東提供了一定的抗通脹能力。

正因如此，才有很多像David的房東對未來充滿信心，愿意持續入場。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buy-to-let/ditched-engineering-career-build-buy-let-business/

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