最高院：個體工商戶施工工程接受以工程款抵頂的房屋有優先權嗎？

作者：周軍律師.

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在建設工程領域，“以房抵工程款”是發包人清償欠款的常見方式。但實踐中，實際施工人是個體工商戶，而抵頂房屋存在權利負擔，尤其是被開發商抵押給銀行等金融機構的情況極為普遍。

那么，個體工商戶施工工程接受以工程款抵頂的房屋有優先權嗎？

最高院《陳某、甲公司等案外人執行異議之訴民事再審案》中明確：

以房屋抵頂工程款的，房屋已經成為工程款的物化載體，施工人對案涉房屋享有的建設工程價款優先受償權優先于抵押債權和一般債權，具有排除人民法院強制執行的優先效力，能夠排除人民法院的強制執行。

本案爭議的焦點問題是：陳某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。

依據查明事實，某石材經銷處與丙公司簽訂《××單元入口門樓外墻施工合同》，某石材經銷處進行了實際施工，案涉工程已經竣工驗收合格，丙公司應向某石材經銷處支付相應工程價款。

依據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”的規定，在案涉房屋查封前，某石材經銷處與丙公司簽訂《房屋抵頂工程款協議》，約定丙公司以案涉房屋抵頂欠付某石材經銷處的部分工程款。該以房屋抵頂工程價款行為系某石材經銷處通過折價方式行使建設工程價款優先受償權，亦未超過行使建設工程價款優先受償權的期限。

甲公司主張某石材經銷處不具有施工資質，案涉《××單元入口門樓外墻施工合同》無效，某石材經銷處不享有建設工程價款優先受償權。

本院認為，建設工程價款優先受償權是法律規定的建設工程承包人的法定權利，目的是保障承包人能夠優先獲得工程款，建設工程施工合同有效并非承包人行使建設工程價款優先受償權的前提條件。

依據《建設工程價款優先受償權批復》第一條“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”的規定，案涉房屋已經成為某石材經銷處取得工程款的物化載體，某石材經銷處對案涉房屋享有的建設工程價款優先受償權優先于甲公司對丙公司的一般債權，具有排除人民法院強制執行的優先效力。

參照《中華人民共和國民法通則》第二十九條：“個體工商戶、農村承包經營戶的債務，個人經營的，以個人財產承擔；家庭經營的，以家庭財產承擔”的規定，某石材經銷處系個體工商戶，其本身并沒有獨立的財產，財產為某石材經銷處經營者夫妻共有。陳某作為某石材經銷處經營者的配偶，其基于某石材經銷處的建設工程價款優先受償權對案涉房屋享有的民事權益，亦能夠排除人民法院的強制執行。

周軍律師提醒，此類案件涉及多重權利沖突，法律適用復雜，證據要求嚴苛。若遇到相關糾紛，建議及時咨詢專業律師，結合案件具體情況梳理權利關系、核查證據效力、制定針對性的維權策略，確保自身合法權益得到有效保護。

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