北京買房：理清思路，購房建議1768

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我87年，國企工作，單身未婚，西四環五棵松附近工作，一直在看總價在240w以內的房子。主要是自住，考慮保值和增值。通勤是比較重要的考慮因素，目前相中了一套豐臺吉祥園報價240萬的精裝房（不用二次裝修，比較頭疼裝修事宜），98年塔樓，帶電梯，在9層，西南朝向。

自住還算滿意，就是擔心房齡太長，后期不好出手。請章哥從投資保值兼顧自住的角度幫忙分析一下，或者推薦一下其他值得關注的小區（騎車或是公共交通通勤半小時內都可接受）。

A：

1、98年的房齡不算多老，屬于福利分房的最后幾批，在老公房里算比較新的。北京20年房齡以上的占了一半左右，所以這房齡屬于中間值。肯定算不上次新房，但也不用太糾結流動性的問題，反正再過些年就都老了。

2、不過塔樓的話不占優，這是典型的上世紀產品，2003年非典之后就很少有開發的了。除非是地塊實在安排不過來的，否則都盡量開發成板樓了。

現在人們買房大多數都是先看板樓，實在沒合適的才看塔樓中戶型朝向好的。所以看您這套房的戶型朝向和采光吧，如果各項占優就還行，沒有明顯優勢就不太強了。

3、另外還有個對塔樓不太有利的事情，就是住建部從2020年就出臺了按套內面積計價的草案，只是一直沒執行，但也是早晚的事兒。如果執行，那對塔樓不算利好，因為得房率大多低于板樓，所以價格上有可能吃虧。

舉個例子吧，假定現在同等建面+同樣價格的房子，都100平500萬單價5萬。但板樓得房率85%，塔樓75%。那如果執行套內面積計價，要想總價都不變，板樓的單價就是5.88萬，而塔樓是6.66萬。那或是板樓更受追捧而漲價，或是塔樓更不受追捧而降價，無論哪種可能對塔樓都不算利好。

所以算算得房率吧，每個樓棟都不太一樣，盡量選擇相對高的，避免將來吃虧。

4、我估計您這套房的單價是4萬左右吧？那問題來了，當地不帶電梯的小板樓也基本這個價格吧，說明什么？

說明在之前的這些年中，電梯房的價格走勢弱于步梯樓的唄。以后大概率還是延續這個趨勢，最好成績是在板塊內不再落后。

5、按您的預算和要求就別固定某個小區了，更主要的是看具體的房源戶型，越宜居的保值越好，至少流動性強。另外您的要求有點兒偏高了，很難各項兼顧，房子是用來住的，還是多考慮自住吧，其他的都是副產品。

僅供參考。

二

Q:

網友說他對美國的1%的房產稅有懷疑，因為實在不符合常理，難道100萬美元的房子每年就要交稅1萬嗎？要知道美國普通人的年收入也不過是6萬多啊，到手的更是能有4/5萬就不錯了，房產稅就要占走20%嗎？

那如果對應國內，比如他在北京的房子價值500萬，難道每年就要交5萬的房產稅嗎？每個月4000多，有幾家能交的起？尤其是那些住在市區老破小的家庭，收入普遍偏低，每個月6/7000是大多數。如果是退休老人，兩口子加起來能有1萬多點兒的退休金就算高的了，誰交的起一年5萬的稅？

所以這網友非常懷疑美國的“真實”的房產稅率。在他看來，有可能是名義稅率1%，但實際征收的應該很少。

A：

1、這怎么跟您解釋呢？只能說是“事非經過不知難”，只有去環境現場親身經歷過了才能相信，但也未必能真的理解。

打個比方吧，我出國時每次都會和老外說起，國內快遞外賣什么的扔在門口或馬路邊都沒人拿，電動車不拔鑰匙沒人偷，手機電腦放在沒人的餐桌上也沒人撿。但無論我怎么保證，老外們就是不相信，他們認為這完全不符合常理。

當然我也會聊起別的，比如說中國最考驗人性的四件套：辦公室的簽字筆，酒桌兒上的打火機，以及轉眼兒就沒的紙殼子+飲料瓶。這在老外聽來仍然是一臉懵逼，就因為他們沒在中國生活過，體會不到這種環境就自然不敢相信了。而且就算他們來到中國見到了以上情況，也頂多是眼見為實的相信，但仍然無法理解。

2、至于美國房產稅的事兒那我就上網給您搜幾個數據吧，以2020年的為標準。為什么是2020年？因為當時雖然口罩已經戴上，但美國尚未開始大通脹，所以無論房價還是房產稅都相對平穩，數據也就相對正常。

2020年，美國的住宅房產價值總額有三個統計數字，分別是32萬億，33.6萬億和36.2萬億。甭管哪個更準吧，反正總值在是30多萬億美元左右。

那收了多少房產稅呢？這個有準確數字，畢竟是官方收取的錢，3230億美元，也就是0.32萬億。那這不很明顯了嗎，跟30多萬億住宅總值相比就是占比1%啊。

3、其他的我就不解釋了，因為我也不了解美國業主都什么心態，以及是否交的起？要不您問司馬南老師吧，他家在美國有十多套小房子呢，每年都交上百萬的稅。或許都是從中國偷的吧，典型的吃里扒外。

4、另外再多說一句，美國經過這幾年的大通脹，如今房產總值已經漲到50萬億美元了，那估計今年的房產稅總額怎么也得4000多億美元了。

也不知他們的業主收入漲了多少，是否交的起房產稅？更不知道如果交不起的怎么辦，是否會被強行拍賣睡大街？只是聽說帳篷漲價了，可能是在配合斬殺線吧。

僅供參考。

三

Q:

我也是咨詢學區房的問題，我兒子在北京，有京戶，現在的房子在石景山區，他們想換到西城區，同樣的面積要添至少300萬，全家的壓力都非常大。我主要是擔心學區房保值的問題，因為現在這套房是十年前買的，升值了大概100萬。而如果換成學區房，一旦溢價跌了就是至少200萬以上的損失，幾乎是現在這套房跌沒了。

而溢價下跌在我看來是板上釘釘的事情，因為以我們老家本地市的情況，我親戚在教育局，我們區初中有一萬名學生，可小學六年就才有一萬多點了，幼兒園更是只有四千多人，據說連區醫院的產科都關了，小區里幾乎看不到孕婦，以后學區房賣給誰？我們這里還好，因為就幾所好學校，而北京是上百倍的規模，將來有那么多的孩子嗎？

所以我們現在是非常的糾結，一方面是眼看著孩子上學，不買學區房似乎不行，只能在**小學。另一方面是如果買學區房又幾乎必定損失財產，所以非常的糾結。

A：

1、您提醒我了，我在北京好像也有同樣的感覺，就是無論是小區里，還是馬路上商場里，也很少見到孕婦了。按說每年也出生十多萬呢，雖然比高峰期的20多萬少了小一半，但準媽媽們都不出門兒了嗎？

2、然后這房價好像是道算術題，答案是現在石景山這套房是十年前100萬買的，現在價值200多萬，賣掉后添300萬=500多萬買西城的房子，擔心溢價損失跌成300萬是嗎？

但如果是西城500多萬的房子，除非是金德月等頂級學區的，否則溢價部分也就100多萬，占比25-30%，頂級學區的有可能在40%或以上，那就有200萬了。所以看您家準備買哪個學區吧？

另外在我看來，就算入學數量減少，溢價也不可能都損失了。畢竟房產的價值由地段兒決定，而地段的價值由配套決定，就算孩子減少了，教育資源也是有其價值的。

3、我要建議那就盡量買總價低的占坑兒房唄，用完了學位就賣掉，這樣能盡量降低風險。相當于用置換稅費換了個西城學位，可以看作當年的擇校費。其他沒建議了，您說的都是實情，但誰也沒什么好辦法。

或者是索性不買學區房，用這300多萬的理財收益給孩子補課也行。甚至說孩子如果是那塊料，山溝里都不耽誤考清北。要不是那塊料，每年西城考不上公立高中的也有的是。

僅供參考。

四

Q:

孩子27年上學，現在買學區房不知道是否合適？另外我們自認為不是能雞娃的家長，所以不想買東西海的，買豐臺的是否好些？

因為我們本身就住在南四環，想換到十二中的學區。感覺這里的房價也不算多貴，400萬應該能買到兩居室了，就是老小區。想問問您性價比是否合適？

A：

1、還有兩年上學，那如果資金都準備好了就買唄，反正早晚都得買。沒準備好的就甭著急，過了明年看看入學行情再說，有可能再降低點兒溢價率呢。

2、是否雞娃跟在哪個區無關，只看家長的態度+孩子是否配合。別以為豐臺的孩子快樂教育，虎媽們也都狠著呢。前幾年有個豐臺媽媽給我留言，驚的我都不知怎么回復。其中一句話“用金山銀海鋪路，否則殺不出這尸山血海”，您看著有什么感覺？

所以甭聊哪個區了，哪個區要想在中考高考時取得好成績都不容易，無論在哪兒都得卷，除非放棄競爭。

3、另外十二中沒有學區房。之前是北大地的因為一小五小質量好，派入十二中的概率高，所以算學區房。但這兩年據說概率降低了，所以溢價也降低了，不太算學區房了。或者說進入一小五小不算難，但進入十二中得看運氣，也或者是雞娃拼點招。

既然學區溢價不高了，那性價比就合適了唄。但這是從居住角度說的，如果從派入十二中的角度就不好說了，看小升初時的政策和運氣吧。

4、簡單就是這情況，北大地現在的溢價率不高，從居住角度算性價比合適。但這里不算十二中的學區房。

僅供參考。

五

Q:

請教X產權的房子是否也能用租售比來判斷性價比？數值區間是多少？

A：

1、所有房子都能用租售比來判斷性價比，前提是必須能租的出去，而且空置期別太長，否則數值就失真了。比如像鶴崗郊區那種幾萬的房子就意義不大了，沒人租，至少是空置很長時間或給很少的錢，那就算有數值也沒什么意義。

2、我不知道北京現在的數值區間，很少看X產權的租房數據，連售價我都不清楚。

3、而且X產權在不同時期，與正規產權房子的價格差率是不同的。20多年前在人們對產權意識還不太重視的時候，數值差率7/80%就算正常。10多年前對X產權打擊不太嚴厲的時候，60%的差率是大多數。現在有可能在40-50%之間吧，但具體的我不敢瞎說，還是讓當地中介給比較吧。

4、打個比方吧，比如宏福苑的可以和回龍觀或天通苑的做比較，在同等戶型的情況下，如果回天的租售比是650，那宏福苑的在300多就應該算正常，越低越好，超過400或450估計就偏高了。但我這只是打個比方啊，瞎猜的數值。

僅供參考。

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