戴德梁行：蘇州2025年寫字樓市場重構生態 資產證券化發行成績亮眼

蘇州，2026年1月9日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2025年度蘇州的寫字樓市場，中國資產證券化政策解析及實踐回顧進行了解讀，并對2026年市場趨勢進行了展望和預測。

寫字樓租賃市場：總體存量持續推高，市場面臨多維競爭

2025年蘇州辦公市場供應端持續釋放，新增尼盛中心、中建未來大廈、南岸新地二期、恒泰新裕大廈四個高標辦公項目，共計15.49萬方，市場存量規模仍攀升至歷史高位。截至2025Q4，全市辦公市場空置率攀升至30%，市場去化壓力持續凸顯。

成交端表現承壓，全年凈吸納量達8.84萬方，同比下降46%，存量項目退租、縮租頻發。值得關注的是，高標準的研發辦公成為租賃成交主力，凈吸納量占比達45%。此類項目多為產業主題賦能型樓宇，業主通過前置精準定位熱門產業賽道，構建“上下樓”產業生態，結合政府政策和資源支持，上市前即進行核心客戶儲備，實現良好的預租表現，為穩定全市空置率起到了重要的作用。

租金方面，“以價換量”仍是全年市場主流策略。受市場去化壓力影響，業主紛紛推出租金優惠、裝修補貼、延長免租期、代建裝修等多元租賃政策包，以降低客戶成交成本、穩固存量客戶并吸引增量需求。全市租金價格持續下行，2025Q4全市租金報價錄得69.15元/平方米/月，同比下降1.69%，其中工業園區租金同比跌幅達3%，核心區與非核心區租金梯度不斷縮小。

統計范圍：全市各板塊甲級寫字樓；數據來源：戴德梁行項目及企業服務部；數據截至：2025Q4

從行業成交結構來看，電子信息科技、專業服務行業穩居租賃需求第一梯隊，成交占比分別為35%和27%。細分領域中，電子信息科技行業內人工智能企業表現最為突出，成交占該行業比重達22.2%，較2024年同期提升14.2個百分點，成為核心增長引擎；其余互聯網、集成電路、芯片半導體、新能源科技等細分領域企業共同構成需求主力。專業服務企業中，受益于部分樓宇定向招商策略，律所類企業成交表現亮眼；聯合辦公運營商加速布局，通過與業主聯合經營等多元化模式助力項目去化，擴張態勢顯著；教培行業則借助租金議價優勢積極開展搬遷升級，催生多個大面積成交案例。金融、貿易、制造業企業需求保持穩定，構成市場第二梯隊需求力量。從客戶成交類型來看，受外部經濟不確定性影響，企業租賃策略更趨保守穩健，新增租賃需求持續下降，搬遷、續租成為市場主流成交類型，其中區域內搬遷占比居首，企業選址更注重成本控制與空間適配性。

寫字樓銷售市場：市場相對低迷，價格持續下探

2025年全年銷售市場新增上市23.2萬方，同比下降40%；成交端表現低迷，全年成交面積15萬方，同比下降65%；年末全市銷售均價錄得1.19萬元/平方米，同比下降4%。從成交結構來看，市場自發性大面積成交稀缺，大宗成交主要由政府主導項目帶動，市場自主交易動能不足。

未來供應方面

2026年蘇州寫字樓市場將延續高供應周期，預計全年新增供應體量近138萬方，市場競爭將進一步白熱化。標準辦公以高品質大體量標桿項目為主，分布于高新區、相城區、園區等核心板塊。研發辦公供應以大體量產業綜合體為主，規模優勢也帶來去化壓力。長期來看，標準辦公與研發辦公共生格局將持續深化，新項目與存量項目、不同區域項目間的分化態勢將進一步凸顯。

戴德梁行華東區項目及企業服務部董事 袁曉玲

戴德梁行華東區項目及企業服務部董事袁曉玲表示，2025年蘇州寫字樓市場已進入深度調整期，存量與新增項目博弈、研發與標準辦公競爭的多維格局將長期延續。新質生產力培育與產業升級需要周期沉淀，市場參與者需摒棄短視的內卷式競爭，轉向生態構建的長期主義。建議業主方以產業生態搭建為核心，通過場景賦能重構空間價值，強化與片區產業資源的聯動協同，培育在地產業核心動能，方能穿越市場調整周期，實現長效發展。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，新增供應持續入市疊加未來發展預期，加劇了蘇州甲級寫字樓市場競爭。對此，業主正下調租金預期，通過以價換量、物業升級改造等策略提升競爭力，穩固出租率。適度租金調整既能留住成本敏感型租戶，也能吸引客戶升級辦公空間。展望未來，蘇州經濟穩步增長與產業結構優化將支撐租賃需求擴容，疊加政策利好，甲級寫字樓市場有望逐步復蘇，實現長期穩健發展。

戴德梁行華東區估價及顧問服務部董事、蘇州主管 鄧羽

戴德梁行華東區估價及顧問服務部董事、蘇州主管鄧羽表示，截至2025年12月31日，中國市場已上市基礎設施公募REITs產品共78只，總發行規模約2200億元，2025年新增規模與2024年大致持平，REITs產品新增20只，發行額600億元。按公募REITs二級市場分板塊，以購物中心為代表的消費類基礎設施以及保障性租賃住房漲幅較高，而產業園板塊的基礎設施二級市場表現相對偏弱。此外，2025年成為機構間REITs（持有型不動產ABS）長足發展的大年。截至2025年底，蘇州全市資產證券化產品累計發行規模超300億元，戴德梁行為其中30余單產品提供物業評估及市場調研服務。2025年成功協助江蘇省首單租賃住房REITs項目——華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的上市發行，成為繼蘇園-東吳公募REITs之后又一單服務蘇州國資成功發行的公募REITs產品。

戴德梁行蘇州公司總經理楊婕表示，2025年蘇州規上工業總產值預計達4.89萬億元，為寫字樓市場發展奠定堅實產業基礎。2026年是蘇州沖刺規上工業總產值5萬億元目標的關鍵之年，全市將實施新型工業化“八大工程”，深化“1030”產業體系建設，推動人工智能賦能制造業，培育壯大新興支柱產業。這一系列宏觀經濟與產業政策部署，將為寫字樓市場帶來持續的產業客戶增量，尤其是人工智能、具身智能、ESG新能源等細分領域的企業辦公需求有望加速釋放。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，展望未來，蘇州寫字樓市場將深度受益于產業升級與城市發展紅利，建議市場參與者精準錨定“1030”產業體系發展方向，緊扣智能樓宇、綠色建筑等趨勢，主動對接專精特新企業、智能原生企業的個性化需求，以產業生態搭建推動市場從“空間租賃”向“價值賦能”深度轉型，實現自身高質量發展。

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