深圳商辦市場：零售“它經濟”崛起，科技產業成寫字樓“扛把子”

深圳商報·讀創客戶端首席記者 劉瓊

2025年深圳商辦市場，最受矚目的業態有哪些？2026年趨勢如何？1月6日，戴德梁行發布2025/2026年度深圳房地產市場報告，重點分析深圳零售商業與甲級寫字樓現狀和未來趨勢。

根據報告，2025年深圳優質購物中心新增供應量76.3 萬平方米，總存量達到 793.7 萬平方米；截至2025年末，深圳全市甲級寫字樓存量規模達到908.2萬平方米，未來四年有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應量或將超過 500 萬平方米。

“寫字樓未來供應量不容小覷，科技產業或成需求端核心增長引擎。“戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端接受深圳商報采訪時表示，依托深圳在高新技術產業的蓬勃發展，企業在總部布局、研發中心設立及團隊擴張需求將持續釋放，科技企業有望為深圳寫字樓市場注入增量需求。

優質購物中心凈吸納量同比增長3%

2025年深圳零售物業市場的供應端表現頗為“亮眼”。全年共有前海冰雪世界、懷德萬象匯、深圳灣萬象城二期及K11 ECOAST等多個標桿項目集中開業。與此同時，社區型購物中心、非標類商業的持續入市，以及P存量項目的煥新調改，進一步完善了全市商業消費的多元布局。

戴德梁行數據顯示，2025年深圳優質購物中心凈吸納量達61.3萬平方米，同比增長3.0%。但消費需求增速仍未及供應規模的快速擴張，在激烈的市場競爭壓力下，深圳優質購物中心平均租金下降至每月697.1元/每平方米。

未來三年，深圳將有165.7萬平方米的優質購物中心計劃投入使用。張曉端分析指出，新項目入市在吸引流量的同時，也將加劇消費需求分流。“產品創新與運營管理能力將成為購物中心不得不面對的重要課題”。

寵物經濟與數碼家電成重要增長點

業態創新成為零售市場的核心抓手。從新入駐商家結構來看，2025年零售業態以49.3%的占比保持主導低位，餐飲業態占比提升0.8個百分點至40.7%，生活服務類占比微升至5.4%。

值得關注的是，“它經濟”（寵物經濟）在購物中心的業態愈加多元化。由過往的展示出售、洗護服務延伸至寵物玩具、寵物日化用品等快消品零售。此外，也有不少購物中心通過設立寵物活動專區、提供寵物手推車租借等“寵物友好”配套服務，進一步完善消費場景適配性。

與此同時，數碼電子及智能家電品牌的擴張勢頭同樣迅猛。張曉端分析，“以舊換新”政策的持續紅利，疊加深圳科創產業的穩健增長與技術迭代，為相關品牌提供了堅實的擴張土壤。2025年，影石、大疆、韶音等本土科技品牌均新增數家門店，帶動數碼電子及智能家電業態占比連續兩年上升至4.8%。

入境旅游市場的復蘇則為零售市場帶來額外增量。戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍表示，受益于中國免簽國家范圍持續擴大，“中國游”熱度攀升帶動深圳入境旅游市場顯著增長。“不斷增長的入境游客，有望直接拉動高端零售、特色文旅產品、智能數碼等消費需求，為深圳零售市場注入新的增長活力。”

科技賽道撐起寫字樓租賃需求

數據顯示，2025年深圳甲級寫字樓新增供應量達71.2萬平方米，凈吸納量為26.4萬平方米，雖同比增長59.6%，但不及新增供應量的一半。

張曉端認為，盡管寫字樓市場整體需求增長動能偏弱，但也涌現出一些結構性機會 。TMT行業貢獻了全年最多的甲級寫字樓租賃需求，占比約達總需求的三分之一。其中，AI產業的快速發展帶動相關企業租賃活躍度提升；新興消費電子類企業因業務擴張產生職場升級需求，正逐步成為租賃需求增長的主力來源。

跨境相關行業在寫字樓市場表現搶眼。2025年，品牌出海類企業、跨境電商平臺及配套的物流供應鏈企業在寫字樓市場表現活躍，錄得多宗大面積租賃成交；與此同時，寫字樓運營服務商市場活躍度有所恢復，憑借靈活的租賃時長、計費規則及完善的辦公配套，更加貼合初創企業與中小企業的需求。

未來供應端的影響不容小覷。戴德梁行數據顯示，截至2025年末，深圳甲級寫字樓存量已達908.2萬平方米，結合土地出讓與在建工程進度，未來四年計劃供應量或將超過500萬平方米。

張曉端指出，科技產業或成需求端核心增長引擎。依托深圳在高新技術產業方面的扎實基礎，人工智能、半導體、先進材料、生物制造等高科技產業的規模化擴容與能級提升，科技賽道有望成為寫字樓租賃與投資市場的核心增長力量。

（受訪者供圖）