澳洲房價將迎新一輪上漲，政府推波助瀾！澳公寓審批量暴增，公寓要跌？

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最高15%！澳洲房價將迎新一輪上漲，專家：5%首付推動房價狂飆

在經歷了一年的溫和降息之后，經濟學家們對澳洲房地產市場的走勢再度形成共識：盡管未來幾個月可能面臨更高的借貸成本，但房價仍將再次上漲。

當生活成本壓力持續擠壓家庭預算之際，房市卻在完全不同的層面運行。在供應受限和政府政策的共同作用下，市場火勢不僅未被撲滅，反而被進一步點燃。

據《澳洲金融評論報》對20位經濟學家的調查，這股勢頭預計將在2026年持續，房價預計再漲6%。

前工黨部長、現任Emerson Economics負責人的Craig Emerson表示：“由于住房短缺以及人口增長，房價將持續攀升。”

澳洲每年的人口增長超40萬，但由于新房建設速度緩慢，供應遠遠跟不上需求。

經濟學家警告說，多項政府干預措施進一步加劇了這種供需失衡。

新5%首付計劃以及Help to Buy共有產權計劃原本是為了改善住房可負擔性，但反對者認為這些政策適得其反，向本就缺乏房源的市場注入了數千名新買家。

RBC利率策略師Robert Thompson表示，盡管銀行監管機構已要求放貸方限制“高風險”的大額貸款數量，但“移民驅動的人口增長”仍是主導因素。

Thompson表示：“需求端的壓力持續累積。”并指出政府近期出臺的新5%首付計劃是主要因素之一。

Oxford Economics的Harry Murphy Cruise對此表示贊同，他說政府的支持“為需求裝上了火箭”，并警告稱，可負擔住房的缺乏將成為主要障礙。

以悉尼為例，其房屋中位價已逼近200萬澳元大關。全澳其它地區的房價也同樣驚人：住宅中位價幾乎是平均年收入的8倍。

房價上漲并非悉尼或墨爾本獨有的問題，那些曾以“可負擔性”為賣點的城市如今漲的最兇。

Barrenjoey首席經濟學家Jo Masters表示：“我們認為，在2026年，中等規模的首府城市將繼續表現優異，其供應情況比全國平均水平更為緊張。”

珀斯和布里斯班已成為房產的“重量級選手”，一些分析師預計兩位數的漲可能持續至2026年。

Judo Bank首席經濟學家Warren Hogan預計將出現明顯分化。“最強勁的市場將是西澳和昆州……北領地的漲幅可能高達15%。”

這在一定程度上愿意是更便宜的信貸。Bank of America澳洲經濟主管Nick Stenner持樂觀態度，他指出2025年的3次降息已提高了借貸能力。

“我們預計2026年房價將上漲約10%，因為降息與政府政策共同推動了住房需求。”

并非所有人都認為這場房市盛宴能持續太久，貨幣市場目前預期2月3日加息的可能性為三分之一。

HSBC的Paul Bloxham預計房市增速將放緩至4%至7%；而Deutsche Bank首席經濟學家Phil O’Donoghue預測，在更嚴格的貸款條件下，漲幅僅約3%。

前總理Julia Gillard的經濟顧問Stephen Koukoulas則預計市場將“持平甚至下跌”，并表示可能因失業率上升、供應終于追上需求而下降1%。

但曾任澳新銀行（ANZ）及Bank of America首席經濟學家的Saul Eslake則認為，當前制度已在根本上傾向于保護既有房主——他們占澳洲家庭的三分之二。

盡管政府承諾到2030年建成120萬套住房，但規劃審批繁瑣和建筑成本高企意味著這一目標幾乎沒有實際落地。

Eslake表示：“房價會繼續上漲，因為一直以來的走勢幾乎都是如此。而一旦出現可能停漲的跡象，政府將不惜一切代價阻止這種情況的發生。”

在Eslake看來，當局將繼續為購房者“流下大量鱷魚之淚”，同時暗中確保澳洲房市能保持運轉。

02

澳公寓審批量暴增34%創新高，昆州維州領跑

盡管11月公寓審批量飆升至七年來的最高水平，但澳洲政府在實現其宏大的住房協議目標方面，依然面臨巨大的進度缺口。

澳洲統計局（ABS）發布的最新數據顯示，11月全澳住宅審批量大幅增長15.2%，總量達到18,406套。

其中，非獨立住宅（以公寓為主）的表現尤為搶眼，其增長速度創下了2018年6月以來的最高紀錄。

數據顯示，11月公寓審批量在經歷10月13.5%的跌幅后強勢反彈，環比飆升34.1%，達到8463套。

澳洲統計局（ABS）建筑統計負責人Daniel Rossi表示，昆州和維州引領了本輪公寓審批量的增長。其中，昆州從上月的634套躍升至1878套，維州則從598套增加到1496套。

相比之下，獨立住房的增長勢頭明顯放緩，當月僅微增1.3%，共錄得9458套新建房屋獲批，同比漲幅為3.2%。

為解決曠日持久的住房危機，政府此前推出了《國家住房協議》（National Housing Accord），設定了在五年內（2024年7月至2029年6月）建造120萬套住房的宏偉目標。

這意味著，澳洲平均每年需要建造24萬套住房，即每月必須保證2萬套的開工規模。盡管11月數據有所回升，但目前的審批速度仍未能達到這一理想標準，目標差距正在進一步擴大。

最新的建筑審批數據仍顯示政府的住房目標存在缺口。

澳洲房地產委員會（Property Council）政策與宣傳執行總監Matthew Kandelaars對數據回升表示歡迎，但他直言，僅靠一個月的良好表現無法從根本上解決住房短缺問題。

Kandelaars指出，雖然自協議啟動以來已有超過27.1萬套住宅獲批，但澳洲需要的是持續且穩定的執行速度。

他認為，當前數據證明了當政府設定明確目標并減少阻力時，確實能產生積極影響。

與此同時，Kandelaars強調，下一階段的改革重點應放在加快“許可后流程”上。他表示，規劃審批只是第一個瓶頸，太多項目在獲批后仍卡在電力與水連接、公用設施升級、土地分割及產權登記等后續環節中。

03

澳父親砸$8250萬，給兒子買下隔壁房產！指導價一度高達$1.3億

悉尼Rose Bay一名富裕的父親以8250萬澳元的價格，幫助自己兒子購入隔壁的濱水豪宅。

商人Jim Angelis曾于2021年以4500萬澳元的價格從喜劇演員Barry Humphries手中購入位于12 Tivoli Ave的濱水豪宅Villa Florida。去年10月，他又幫助兒子John Angelis和Yianni Gourlas購入位于隔壁14 Tivoli Ave的房產。

當時，這筆交易由Forbes Global Properties的Ken Jacobs和Hui Xu以及買方代理Simon Cohen負責，時至今日，他們依舊對買家身份保持緘默。

這一筆神秘交易直到去年圣誕節前Rose Bay另一套房產以8500萬澳元的價格售出之前，一直是當年的房價成交紀錄。消息傳出后，這宗交易成為當地熱門話題，本周多方消息來源證實，這名“本地買家”其實就住在隔壁。

資金雄厚的Jim曾于2021年以4.11億澳元的價格出售了Coverforce——澳洲最大的私人保險經紀公司，并在同年購入價值4500萬澳元的西班牙傳教風格豪宅。

Jim目前擔任投資管理公司Elyon Capital的董事總經理兼主席，他將原住宅拆除，并斥資1860萬澳元重建為一棟6層新宅。

如今，他又資助31歲的John和32歲的Yianni購入隔壁房產。

這兩人自Scots College時期便是摯友，如今成為商業伙伴——共同擔任Clearlake Insurance Brokers的聯合首席執行官。

他們曾在2021年以1085萬澳元的價格購入一處由建筑師Michael Folk設計的五居室房產，配有室內電梯和泳池，目前該房產仍登記在兩人名下。

但最近的這次交易是一次重大突破。

位于14 Tivoli Ave的濱水豪宅占地1138平方米，掛牌出售多年。多個消息來源曾在2023年2月透露給Wentworth Courier，賣方、西西里裔房地產開發商Orazio Cambuglia的要價超1億澳元。

有人稱，該地塊由3棟獨立房產組成，共含8間臥室、10間浴室及一個可停4輛車的車庫，供父母與子女同住，指導價一度高達1.3億澳元——與悉尼豪宅Elaine及UIG Lodge的成交紀錄持平。

不過，Forbes的Ken Jacobs與Hui Xu去年4月給出的最新指導價約為8500萬澳元。

據悉，二人正準備搬入寬敞的新居，由于距離不遠，未來偶爾還能享用John母親Julie親手烹制的家常菜。

04

690萬人面臨災難性火災威脅！澳90%房屋防火不達標

一份最新報告發出嚴正警告，澳洲各州首府城市共約690萬居民正面臨與洛杉磯特大火災類似的災難性風險。

受威脅區域涵蓋了悉尼、堪培拉、墨爾本、阿德萊德、珀斯及霍巴特。

前新州消防局長Greg Mullins指出，澳洲城市外郊正面臨烈火肆虐的威脅，極有可能重演去年重創洛杉磯的火災慘劇。

值得關注的是，高風險地區約90%的房屋建于2008年抗火建筑標準推行之前，在房際火勢蔓延和灰燼攻擊面前顯得極其脆弱。

目前，悉尼正經歷長達一周的酷暑天氣，部分地區氣溫預計將飆升至40度以上，這一報告的發布可謂正當其時。

氣候理事會（Climate Council）和氣候行動應急領導小組（Emergency Leaders for Climate Action）的聯合分析發現，氣候污染正加劇火災條件的危險性，導致城市邊緣地區爆發大火的可能性顯著增加。

作為報告合著者，Mullins表示，這項分析旨在為生活在大城市的民眾敲響警鐘。

Mullins指出，幾乎每個首府城市都具備了類似洛杉磯災難性火災的誘發因素，包括極端干旱、強風、陡坡、靠近民宅的叢林，以及曾發生過破壞性火災的歷史。

報告指出，悉尼、墨爾本等城市在地形、可燃物載荷及極端天氣特征上，與洛杉磯火災具有驚人的共同點。

隨著城市化進程加快，墨爾本、珀斯、阿德萊德、霍巴特和悉尼在城市邊緣居住的人口增加了一倍多。

澳洲城市面臨類似去年重創洛杉磯的特大火災風險。

目前，超過690萬人生活在靠近叢林的外區，這意味著他們正處于致命火災威脅的最前線。

具體的危險地帶包括悉尼的藍山（Blue Mountains）、新州中海岸（Central Coast）、維州的丹德農山脈（Dandenong Ranges）、珀斯丘陵（Perth Hills）、阿德萊德丘陵（Adelaide Hills）、霍巴特以及堪培拉的西緣。

報告預測，隨著極端天氣加劇，悉尼、紐卡斯爾（Newcastle）、臥龍崗（Wollongong）或黃金海岸內陸等衛星城市，極有可能面臨像洛杉磯那樣的滅頂之災。

在悉尼，西北部和西南部外郊的房屋面臨的火勢蔓延風險是其他地區的兩倍。

專家擔憂，如果發生“黑色夏季”規模的火災，進入Penrith、Hornsby、The Hills或藍山等交界地帶，可能會導致數千所房屋焚毀。

而在維州，最大的威脅集中在墨爾本東北部，如Dandenong Ranges、Warburton Valley和Warrandyte等地。

堪培拉由于地形特征、植被分布與洛杉磯高度相似，發生城市火災的可能性日益增加。阿德萊德則因冬季降雨減少和長期干旱，火災風險持續走高。

由于擁有陡峭地形、極端強風和極高的可燃物載荷，霍巴特被列為全澳受火災威脅最嚴重的城市之一。

報告強調，2025年洛杉磯火災發生在冬季，由干旱和強風驅動。鑒于霍巴特的物理傾向及風力強度，類似的冬季火災災難在霍巴特也是可以預見的。

盡管布里斯班和昆州東南部尚未發生過類似規模的林火，但隨著交界地帶人口增加和氣候變化，這一地區的風險也在悄然攀升。

在西澳，大珀斯地區擁有與洛杉磯相似的地中海氣候，且降雨量跌幅位居全澳前列。當破紀錄的高溫、強風與密集植被結合，沿海灌木叢及靠近叢林的社區將面臨嚴峻挑戰。

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