摩根士丹利發(fā)布了一份報(bào)告，稱(chēng)今年香港住宅樓價(jià)要上漲一成。

家人們，今天咱們聊一個(gè)剛出爐的大熱點(diǎn)，估計(jì)不少人都刷到了：摩根士丹利，也就是咱們常說(shuō)的大摩，發(fā)布了一份報(bào)告，稱(chēng)今年香港住宅樓價(jià)要上漲一成，也就是10%。

先跟不了解的朋友把事情說(shuō)清楚，這可不是瞎編的。1月6號(hào)，大摩發(fā)布的正式研報(bào)里，不僅預(yù)測(cè)住宅房?jī)r(jià)漲10%，還上調(diào)了地產(chǎn)股評(píng)級(jí)，首選新鴻基、恒基地產(chǎn)等房企，同時(shí)還預(yù)判今年房租會(huì)上漲5%。研報(bào)認(rèn)為，買(mǎi)房需求增加、庫(kù)存減少，再加上利率可能進(jìn)一步下降，多重因素疊加，房?jī)r(jià)便具備了上漲動(dòng)力。

不過(guò)這里要先提一嘴，大摩所說(shuō)的本地住宅，核心針對(duì)的是香港市場(chǎng)。報(bào)告里特意提到，香港去年2月取消了針對(duì)內(nèi)地和外籍人士買(mǎi)樓的印花稅，這一政策會(huì)帶動(dòng)不少內(nèi)地人赴港置業(yè)；再加上疫情后，每年有14萬(wàn)內(nèi)地居民移居香港，數(shù)量較之前翻了一倍，人口增加直接推高了住房需求。但這并不意味著內(nèi)地所有城市都會(huì)跟著上漲，這一點(diǎn)咱們后面細(xì)說(shuō)，先把核心事實(shí)講清楚。

接下來(lái)聊聊，為什么大摩敢預(yù)判房?jī)r(jià)漲10%？說(shuō)白了，無(wú)非是以下三個(gè)原因。

第一個(gè)原因，政策發(fā)力托底，市場(chǎng)信心逐步提振。從去年下半年開(kāi)始，各地樓市政策松綁力度明顯加大：取消限購(gòu)、降低首付比例、下調(diào)房貸利率，不少地方還推出城中村改造貨幣化安置。去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也明確提出要持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，后續(xù)還出臺(tái)了一系列配套政策，比如降低“賣(mài)舊買(mǎi)新”稅費(fèi)、擴(kuò)大房地產(chǎn)融資白名單等。大摩正是看到了政策的力度，認(rèn)為這會(huì)帶動(dòng)一部分購(gòu)房需求釋放，才做出了這一預(yù)測(cè)。

第二個(gè)原因，部分區(qū)域供需關(guān)系緊張，核心板塊庫(kù)存消耗加快。以香港為例，取消印花稅后，內(nèi)地買(mǎi)家的需求集中釋放，再加上移民帶來(lái)的新增人口，住房供不應(yīng)求的情況愈發(fā)凸顯。內(nèi)地這邊也是如此，上海、北京等一線城市，去年12月新房和二手房成交量均創(chuàng)下年內(nèi)新高，北京的中介門(mén)店甚至忙到凌晨才下班。核心區(qū)域的供需失衡，確實(shí)為房?jī)r(jià)上漲提供了支撐，這也是大摩預(yù)測(cè)的重要依據(jù)。

第三個(gè)原因，利率下行預(yù)期增強(qiáng)，購(gòu)房成本進(jìn)一步降低。大摩判斷，今年利率可能還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這意味著借貸成本變低：此前貸款100萬(wàn)，月供可能要5000多元，利率下調(diào)后，月供或許只需3000多、4000多元，還款壓力大幅減小，自然會(huì)有更多人愿意出手買(mǎi)房。同時(shí)，利率走低也讓房產(chǎn)的相對(duì)投資收益上升，會(huì)吸引一部分投資需求重新入場(chǎng)，這也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

那咱們?cè)僮聊ヒ幌拢绻嫒绱竽λf(shuō)，房?jī)r(jià)漲了10%，會(huì)給普通人帶來(lái)哪些影響？

首先，租房群體的壓力可能加大。大摩自己也預(yù)測(cè)今年房租會(huì)漲5%，這并非沒(méi)有道理：房?jī)r(jià)上漲后，房東的持有成本和心理預(yù)期都會(huì)上升，大概率會(huì)將這部分壓力轉(zhuǎn)嫁給租客。就像此前北京的情況，房?jī)r(jià)波動(dòng)后，房租雖不會(huì)立刻跟進(jìn)，但長(zhǎng)期趨勢(shì)基本一致；尤其是人口流入多的城市，租房需求本就旺盛，房?jī)r(jià)上漲后，房租大概率會(huì)跟著走高，租房成本又要增加了。

其次，市場(chǎng)情緒或趨熱，可能出現(xiàn)炒作行為。一旦房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期形成，難免會(huì)有人跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)，甚至有中介、開(kāi)發(fā)商趁機(jī)抬價(jià)，制造“搶購(gòu)焦慮”。去年12月，一些熱點(diǎn)城市新房開(kāi)盤(pán)時(shí)，幾百組客戶(hù)搶房的場(chǎng)景屢見(jiàn)不鮮，這種情況一旦增多，很容易讓大家產(chǎn)生“再不買(mǎi)就買(mǎi)不起”的恐慌。而手上有房的業(yè)主，心態(tài)也會(huì)更加強(qiáng)硬，賣(mài)房時(shí)可能會(huì)惜售，甚至提高掛牌價(jià)，讓二手房市場(chǎng)變得更加復(fù)雜。

最后，樓市分化可能會(huì)更加明顯。并非所有城市、所有區(qū)域都會(huì)跟著漲10%：香港或是內(nèi)地一線核心區(qū)，可能會(huì)因需求旺盛迎來(lái)一波上漲，但那些人口持續(xù)流出、庫(kù)存高企的三四線城市，即便有政策扶持，想要漲10%也很難。拿廣州來(lái)說(shuō)，今年1月的數(shù)據(jù)顯示，新房整體微漲，但花都、南沙等區(qū)域房?jī)r(jià)反而下跌。這說(shuō)明，樓市早已不是“一刀切”的普漲行情，大摩所說(shuō)的“漲一成”，大概率是核心區(qū)域的漲幅平均后的結(jié)果，咱們千萬(wàn)別被這個(gè)數(shù)字忽悠了。

聊到這里，肯定有家人們想問(wèn)，該怎么看待大摩的這個(gè)預(yù)測(cè)？接下來(lái)說(shuō)說(shuō)我的想法。

第一，大摩的預(yù)測(cè)站在資本視角，與普通人的需求視角截然不同。大摩是服務(wù)于資本的機(jī)構(gòu)，他們關(guān)注的是地產(chǎn)股能不能漲、投資回報(bào)率有多高，說(shuō)房?jī)r(jià)漲10%，本質(zhì)上是向資本市場(chǎng)釋放信號(hào)，引導(dǎo)大家重新關(guān)注地產(chǎn)板塊。而咱們普通人關(guān)心的，是能不能住得起房、房租會(huì)不會(huì)漲太狠、手上的錢(qián)會(huì)不會(huì)因房?jī)r(jià)波動(dòng)縮水，兩個(gè)視角完全不一樣，所以咱們不能把大摩的預(yù)測(cè)當(dāng)成“圣旨”，要有自己的判斷。

第二，“漲一成”的整體預(yù)測(cè)，對(duì)普通人實(shí)際參考意義不大，關(guān)鍵看所在城市和區(qū)域。正如剛才所說(shuō)，一線城市核心區(qū)或許有上漲空間，但大多數(shù)三四線城市，以及一線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)大概率還是平穩(wěn)甚至微跌。樓市的分化，早已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

第三，房?jī)r(jià)能否持續(xù)上漲，核心還是看普通購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。大摩說(shuō)需求會(huì)釋放，但需求必須建立在“有能力買(mǎi)房”的基礎(chǔ)上。現(xiàn)在很多人不是不想買(mǎi)房，而是不敢買(mǎi)、買(mǎi)不起：擔(dān)心工作不穩(wěn)定，怕還不上貸款；工資漲幅趕不上房?jī)r(jià)漲幅，即便首付比例降了，月供壓力依然不小。從去年的數(shù)據(jù)來(lái)看，居民中長(zhǎng)期貸款增速偏低，不少人還在提前還貸，這說(shuō)明大家對(duì)加杠桿買(mǎi)房依然十分謹(jǐn)慎。沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力支撐的需求，即便有政策刺激，也很難持續(xù)，房?jī)r(jià)就算上漲，也可能只是短期波動(dòng)，而非中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

今天關(guān)于大摩預(yù)測(cè)香港房?jī)r(jià)漲一成的話題，就跟大家聊這么多。不知道大家有沒(méi)有自己的想法，你覺(jué)得自己所在的城市，今年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？可以在評(píng)論區(qū)一起聊聊。