曹德旺沒騙你！2026 房價 3 大巨變，多套房趕緊出手別猶豫

來源：大偉看樓市

早年間，當房地產市場還沉浸在“普漲神話”的狂熱中時，福耀玻璃創始人曹德旺的警示顯得格外刺耳。他多次公開表態，“房子空置太多、價格虛高，絕非靠譜的投資渠道”，并直言建議多套房持有者盡早變現，避免房子變成“負資產”。彼時不少人將其視為“唱衰”，如今進入2026年，這一預言正逐步應驗。全國二手房掛牌量突破850萬套，三四線城市房價持續下行，持有成本不斷攀升，樓市格局已發生根本性改變。對于手握多套房的群體而言，認清當前房價的三大巨變，及時優化資產配置，已是刻不容緩的選擇。

第一大巨變：普漲時代徹底終結，分化格局全面固化。過去二十年，房地產市場呈現“閉眼買房都賺錢”的普漲態勢，核心城市與三四線城市同漲同跌，房子成為全民追捧的“財富密碼”。但2026年作為“十五五”開局之年，這一格局已徹底落幕，“核心堅挺、外圍承壓”的分化態勢進入穩定期。數據顯示，2025年北京海淀、上海陸家嘴等核心板塊次新房價格逆勢微漲2%-3%，去化周期僅12個月，而三四線城市人口凈流出達312萬人，廣義庫存去化周期普遍超30個月，瑞銀更是預測2026年這類城市房價可能再跌10%，“鶴崗化”現象持續蔓延。

這種分化的本質是人口流動與資源集聚的必然結果。核心城市憑借優質的教育、醫療、就業資源，持續吸引人口流入，支撐住房需求；而三四線城市尤其是遠郊區域，產業支撐薄弱，人口外流加劇，住房需求不斷萎縮。更關鍵的是，當前市場需求結構已發生根本轉變，90-144平米的品質改善戶型需求占比已提升至45%，成為成交主力，而三四線城市的老破小、文旅盤等非優質房源，不僅升值無望，還面臨“降價40%仍難成交”的困境。對于多套房持有者而言，這種分化意味著“持有多套不如持有優質一套”，非核心區域的多余房產已成為資產包袱。

第二大巨變：持有成本持續攀升，空置房產淪為“燒錢機器”。曹德旺曾警示，“別等到倒貼錢養房子才后悔”，如今這一警示正在成為眾多多套房家庭的現實。2026年，房產持有成本的上升通道全面打開，從房貸利率到日常運維，再到潛在的政策成本，層層壓力讓空置房成為沉重負擔。盡管當前商貸5年期以上LPR降至3.5%，首套利率最低可到3.05%，但對于2020-2021年高位上車、利率5%以上的多套房持有者而言，存量房貸的利息壓力依然巨大，若未能及時轉換低利率，每月月供可能占家庭收入的50%以上。

除了房貸壓力，日常運維成本也不容忽視。一套閑置房產的物業費、取暖費、維修基金等每年少則數千元，多則上萬元，長期空置相當于“持續燒錢”。更值得警惕的是，房地產稅的預期持續升溫，未來一旦落地，多套房持有者將面臨額外的稅收負擔，進一步擠壓利潤空間。與此同時，租金市場的疲軟讓“以租養貸”的模式難以維系，不少三四線城市的租金甚至無法覆蓋物業費，空置房產的持有成本徹底失去對沖渠道。成本與收益的失衡，讓多套房持有者的處境愈發被動。

第三大巨變：政策導向精準化，非優質房產變現窗口收窄。2026年樓市政策的核心邏輯已從“全面刺激”轉向“精準滴灌”，政策紅利更多向剛需、改善型需求和核心區域傾斜，而非優質房產的變現窗口正逐步收窄。住建部發布的《關于提升住房品質的意見》明確指出，未來將推動房地產向高質量發展轉型，鼓勵優質住房建設，這意味著非優質房產的市場認可度將進一步降低。與此同時，多地出臺的“賣舊買新”優化政策、多孩家庭購房補貼等紅利，本質上是為優質資產置換提供便利，而非為非優質房產托底。

從市場數據來看，全國二手房掛牌量已突破850萬套，三四線城市非核心房成交周期普遍超180天，想成交就得主動降價10%-20%。2026年上半年可能是這些非優質房產最后的變現良機：一方面政策紅利集中釋放，交易成本降低；另一方面城中村改造貨幣化安置帶來短期需求，能一定程度提升房源流動性。若錯過這個窗口，后續隨著庫存進一步累積、需求持續萎縮，非優質房產可能陷入“越跌越難賣”的惡性循環。曹德旺的提醒并非危言聳聽，政策導向與市場規律的疊加，正在倒逼多套房持有者做出資產優化決策。

面對2026年房價的三大巨變，多套房持有者的最優解已十分清晰：摒棄“有房就穩”的舊觀念，果斷“拋弱留強”，抓住最后的變現窗口優化資產配置。具體而言，首先要給房產做“體檢”，優先保留一線或強二線城市核心區有地鐵、優質學區、成熟商圈的次新房，這類“硬通貨”抗跌性強、流動性好；堅決出手三四線城市遠郊房、縣城老破小、文旅盤等非優質資產，避免陷入貶值陷阱。

其次要借力政策紅利降低變現成本，吃透當地“賣舊買新”的稅費優惠、存量房貸利率轉換等政策，提升變現效率。同時要做好現金流管理，主動控制家庭負債率，將月供控制在月收入30%以內，降低風險敞口。對于閑置的優質房產，應及時裝修后用于長租，用租金覆蓋部分成本，避免空耗。

2026年的樓市已徹底告別“普漲神話”，房子不再是“越多越好”，而是“越優質越好”。曹德旺的預警之所以值得重視，在于他看清了房地產回歸居住本質的必然趨勢。對于多套房持有者而言，與其死守非優質資產等待渺茫的反彈，不如主動優化資產結構，保留優質資產、手握現金，提升家庭抗風險能力。市場規律從不以個人意志為轉移，認清趨勢、果斷決策，才是應對2026年房價巨變的正確姿態。