穿越債務(wù)風(fēng)暴，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來新篇章

作者：七佰

過去幾年是樓市20多年來調(diào)整最劇烈的時(shí)期，調(diào)整幅度之大、持續(xù)時(shí)間之長，歷史罕見。

有知名房企在這輪周期中轟然倒塌，也有房企抗住了風(fēng)暴，重新駛向正軌。

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中加速出清，多家出險(xiǎn)房企通過債務(wù)重組尋求生機(jī)。據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2025年以來已有融創(chuàng)中國、碧桂園、旭輝控股、華夏幸福等21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組或重整方案取得關(guān)鍵進(jìn)展甚至落地完成，化債總規(guī)模約1.2萬億元。

由此可見，2025年，債務(wù)重組已成為房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵進(jìn)程。在經(jīng)歷長期長達(dá)四年的調(diào)整期后，憑借政策持續(xù)發(fā)力、金融精準(zhǔn)支持以及企業(yè)的積極自救，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解在這一年邁入實(shí)質(zhì)性落地階段。其中，融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)已先后完成境內(nèi)外債務(wù)的整體重組；金科股份通過重整計(jì)劃化解約債務(wù)1470億元，規(guī)模為行業(yè)迄今最大。

在穿越債務(wù)風(fēng)暴的過程中，部分穩(wěn)健企業(yè)卻走出了一條不一樣的路。如龍湖集團(tuán)，持續(xù)保持著公開市場債務(wù)按期兌付的記錄，并在2025年平穩(wěn)度過集中償債階段。

化債這張卷這家企業(yè)的答案

德國哲學(xué)家尼采有一句名言：“殺不死我的，只會(huì)讓我更強(qiáng)大。”

房企在債務(wù)重組方面取得的突破性進(jìn)展，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清在加速，開始修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

而在這場風(fēng)暴當(dāng)中，有一家企業(yè)的化債答案表現(xiàn)亮眼。

這就是龍湖集團(tuán)——其以一系列如期甚至提前的債務(wù)兌付動(dòng)作，展現(xiàn)了其良好的財(cái)務(wù)韌性與戰(zhàn)略定力。

從清償近百億港元銀團(tuán)貸款，到完成年內(nèi)全部公開市場債務(wù)兌付，龍湖不僅平穩(wěn)穿越債務(wù)周期，更為行業(yè)提供了“以現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)發(fā)展”的范本。

這份答卷，背后是龍湖持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)、多元業(yè)務(wù)的造血能力以及對長期主義的堅(jiān)守。

為何龍湖集團(tuán)在穿越債務(wù)周期的過程中走得如此穩(wěn)健？

實(shí)際上，早在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)時(shí)，龍湖就宣布從“開發(fā)主導(dǎo)”邁向聚集“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”三大業(yè)務(wù)板塊。故而從2011年開始，龍湖便堅(jiān)持將每年銷售回款的10%投入商業(yè)、長租公寓等持有型業(yè)務(wù)，這一長期積累在2025年成為其穿越周期的“壓艙石”。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，其經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入達(dá)133億元，占龍湖集團(tuán)總營收22.6%，毛利率超過50%，成為龍湖穩(wěn)定的利潤和現(xiàn)金流來源。

憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流，龍湖在12月初將12月21日到期的92.27億港元銀團(tuán)貸款提前結(jié)清。至此，龍湖集團(tuán)如期完成2025年全部公開市場的債務(wù)兌付。

最新消息顯示，龍湖集團(tuán)于2026年1月5日如期完成“21龍湖02”兌付，涉及總金額約10.38億元。目前，龍湖集團(tuán)境內(nèi)信用債余額僅余約34億元，分別為2026年3月到期1.47億元，5月到期15億元，8月到期10億元，以及2027年1月到期8億元，到期規(guī)模小且兌付時(shí)間分散。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼曾透露，自2022年中以來，龍湖三年累計(jì)壓降有息負(fù)債超過400億元，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。根據(jù)規(guī)劃，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債自2026年起每年還將凈減少約100億，負(fù)債規(guī)模基本穩(wěn)定，無償債壓力。

不過，如何將債務(wù)壓力緩解帶來的財(cái)務(wù)改善，轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的運(yùn)營收入和良性發(fā)展，是房企接下來需要應(yīng)對的主要問題。

現(xiàn)金流持續(xù)為正，守住“綠檔”安全線

2026年，穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)依然是房地產(chǎn)行業(yè)的主要任務(wù)，但長遠(yuǎn)來看，建模式、促轉(zhuǎn)型更是行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重中之重。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%，其中，住宅投資60432億元，下降15.0%，這進(jìn)一步說明房地產(chǎn)從增量市場轉(zhuǎn)向存量的進(jìn)程正在持續(xù)推進(jìn)。

無論是融資、化債還是政策支持，都只是外部的助力，房企必須增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力、提升自身造血能力，才能更好地應(yīng)對市場的深度調(diào)整。

目前，行業(yè)內(nèi)的轉(zhuǎn)型進(jìn)程呈現(xiàn)分化態(tài)勢，僅有部分頭部企業(yè)憑借前瞻布局和長期投入，在經(jīng)營性業(yè)務(wù)領(lǐng)域建立了較為成熟的能力體系與收入規(guī)模。

其中，華潤置地與龍湖集團(tuán)展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗周期韌性，其營收結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征。只因二者均在早期開始了系統(tǒng)性發(fā)展持有物業(yè)運(yùn)營與輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，這對于企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的支撐作用開始逐步體現(xiàn)。

2003年，龍湖在重慶打造首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目北城天街。一年后，華潤置地的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目深圳萬象城也正式開業(yè)。

在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，這種行為一度被視為“不務(wù)正業(yè)”。不過，時(shí)間最終給出了肯定答案。

在隨后的二十年里，龍湖的“天街”和華潤的“萬象城”逐漸成為覆蓋全國的超級商業(yè)IP、城市地標(biāo)和人流聚集中心。

從營收結(jié)構(gòu)看，在2025年上半年，華潤、龍湖持有物業(yè)收入和運(yùn)營服務(wù)收入占比均超20%。

更為關(guān)鍵的是，非開發(fā)業(yè)務(wù)對利潤的貢獻(xiàn)度也更為突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，華潤置地約60%的凈利潤來自非開發(fā)銷售業(yè)務(wù)；龍湖集團(tuán)的表現(xiàn)則更為明顯，投資性物業(yè)租金收入、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營等非開發(fā)業(yè)務(wù)成為其利潤的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

公告數(shù)據(jù)顯示，2025年 1-11月，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約260.3億元（含稅）；其中運(yùn)營收入約138.5億元（含稅），服務(wù)收入約121.8億元（含稅）。

強(qiáng)大的經(jīng)營性現(xiàn)金流生成能力是企業(yè)安全韌性的核心。龍湖集團(tuán)在2023年、2024年及2025年上半年均實(shí)現(xiàn)了正向的凈現(xiàn)金流，2025年上半年即便在包含資本性支出的情況下，經(jīng)營性現(xiàn)金流仍錄得超20億元的凈流入。

這說明龍湖已依靠運(yùn)營與服務(wù)業(yè)務(wù)形成了健康的內(nèi)部“造血”機(jī)制，其現(xiàn)金流不僅能夠覆蓋債務(wù)償付需求，也為業(yè)務(wù)的審慎擴(kuò)張?zhí)峁┝藘?nèi)生動(dòng)力。

除了華潤與龍湖，其他一些房企也在不同賽道上進(jìn)行著轉(zhuǎn)型嘗試。保利發(fā)展、招商蛇口等央企憑借資源優(yōu)勢，在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等持有型物業(yè)運(yùn)營上穩(wěn)步拓展。也有部分房企開始開拓代建、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，這類業(yè)務(wù)不需要大規(guī)模資本投入，卻能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，代表著未來行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的方向。

值得關(guān)注的是，龍湖在基本盤和增長盤之外，正通過“一個(gè)龍湖直達(dá)用戶”戰(zhàn)略構(gòu)建創(chuàng)新盤，其在2025年初正式推出將各航道產(chǎn)品及服務(wù)集成一體的“龍湖”APP，融新房、租賃、商業(yè)、服務(wù)于一體，正試圖打通千萬級會(huì)員體系。

結(jié)語：

對于房地產(chǎn)而言，舊的秩序已然破碎，穿越風(fēng)暴的幸存者正努力構(gòu)建新的秩序。

真正的安全墊，不在于規(guī)模的龐大，而在于現(xiàn)金流的健康、債務(wù)結(jié)構(gòu)的輕盈，以及持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

長期來看，恢復(fù)并提升自身的可持續(xù)經(jīng)營能力，才是行業(yè)走出困局、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

2025年的變化，或許正是房地產(chǎn)從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向可持續(xù)經(jīng)營的開端。