上海中介對(duì)房東終于溫柔點(diǎn)了

中介對(duì)房東溫柔點(diǎn)了

最近在市場(chǎng)一線觀察到，某頭部中介對(duì)房東的殺價(jià)終于溫柔點(diǎn)了。

原因是不僅房東抵觸情緒嚴(yán)重，就連業(yè)務(wù)員自己也遭不住，內(nèi)心煎熬。

當(dāng)下很多經(jīng)紀(jì)人陷入兩難：不打壓房東沒(méi)業(yè)績(jī)，打壓房東心里過(guò)意不去。

頭部中介也意識(shí)到，之前的極致壓價(jià)對(duì)自身品牌也是傷害。

權(quán)衡下來(lái)，動(dòng)作沒(méi)以前那么狠了。但是人員的淘汰優(yōu)化還是繼續(xù)的，一些門(mén)店開(kāi)始合并，人員變少變精了。

留下來(lái)的，很多是老兵、管理層下沉，戰(zhàn)斗力更強(qiáng)。

他們憑借龐大的數(shù)據(jù)和品牌效應(yīng)，殺價(jià)確實(shí)有一套。

當(dāng)一個(gè)房東掛出房子，經(jīng)紀(jì)人就甩出一堆數(shù)據(jù)：同戶型歷史成交、帶看量、瀏覽熱度、周邊競(jìng)品…

然后告訴你：“哥，不是我要壓價(jià)，是數(shù)據(jù)說(shuō)你的房子就值這個(gè)價(jià)。”

頂著大中介的牌子，他們這一套，成功率還是挺高的。

但副作用也來(lái)了。

越來(lái)越多的房東開(kāi)始抱怨：“大中介就知道壓價(jià)！”

他們的品牌信譽(yù)，正在被這種強(qiáng)勢(shì)的、甚至粗暴的壓價(jià)策略快速消耗。

有時(shí)候，對(duì)于一些沒(méi)有直接競(jìng)品的“孤品”房源，他們也會(huì)簡(jiǎn)單粗暴地以“沒(méi)流量、沒(méi)曝光”為由要求降價(jià)。

大中介在前面“砍價(jià)”，其他一些中介倒覺(jué)得是機(jī)會(huì)。

“我們挺愿意看到他們這樣的。他們把房東和買(mǎi)家的心理預(yù)期都打下來(lái)了，我們后面就好跟房東溝通了，要么去談個(gè)更實(shí)惠的價(jià)格，要么就直接跟房東說(shuō)‘你看，不是我們不努力，是市場(chǎng)行情被他們定成這樣了’。”

至于街邊的小中介，特別是郊區(qū)的，很多都“躺平”了。

市場(chǎng)冷淡，房子成交難，總價(jià)低傭金少，老業(yè)務(wù)員覺(jué)得費(fèi)力不討好，不那么拼命了。

去郊區(qū)跑十家中介，可能五家店里都在打牌。

之前飽受詬病的假客戶、假帶看，也很少見(jiàn)了，中介覺(jué)得沒(méi)這個(gè)必要。

市場(chǎng)已經(jīng)夠冷了，中介也在挑房子挑房東，因?yàn)槭掷锊蝗狈孔尤笨蛻簟?/p>

有的品牌中介，當(dāng)下倒是給人的印象是“年輕、拼命”，但帶看的客戶質(zhì)量常被吐槽。有些客戶，對(duì)房子細(xì)節(jié)一問(wèn)三不知，對(duì)自己能出多少錢(qián)、怎么付款也模棱兩可，像是被中介硬拉來(lái)“湊人頭”的，誠(chéng)意度很低。

這些現(xiàn)象都很正常。

我們之前跟大家說(shuō)過(guò)，很多時(shí)候房東的焦慮，是中介傳來(lái)的。

房東房子賣(mài)不賣(mài)，日子都照樣過(guò)，但很多中介不開(kāi)單，可能這一兩個(gè)月就要離職走人了，尤其是入行不久的年輕人，難免動(dòng)作變形。

房東心態(tài)是道坎

再說(shuō)房東這邊，心態(tài)是道大坎。

臨近春節(jié)，躺平式賣(mài)房，或者下架不賣(mài)的房東越來(lái)越多。這也是近期上海二手房掛牌總量明顯下降的主要原因。

我們注意到，現(xiàn)在賣(mài)房的房東，有兩種常見(jiàn)心態(tài)，很容易讓自己吃虧。

第一種，是“玻璃心”。

自己的房子，自己覺(jué)得千好萬(wàn)好，聽(tīng)不得一點(diǎn)不好。

中介客觀說(shuō)句“您這車(chē)位有點(diǎn)遠(yuǎn)”，他覺(jué)得是挑刺；買(mǎi)家誠(chéng)心還個(gè)價(jià)，他覺(jué)得是侮辱。

他就想聽(tīng)別人夸他房子好、能賣(mài)高價(jià)。

結(jié)果就是，一開(kāi)始掛了個(gè)比市場(chǎng)高很多的價(jià)格，錯(cuò)過(guò)了房子剛掛牌時(shí)關(guān)注度最高的“黃金一周”。

看沒(méi)人問(wèn)，過(guò)一兩個(gè)月降十萬(wàn)，還是沒(méi)人看，再降十萬(wàn)。像鈍刀子割肉，折騰大半年，最后賣(mài)的價(jià)格可能還不如一開(kāi)始就痛痛快快降到位來(lái)得好。

真正懂行的賣(mài)家，如果想快點(diǎn)賣(mài)，會(huì)反著來(lái)。一上來(lái)就掛一個(gè)比市場(chǎng)價(jià)明顯低一截的“驚喜價(jià)”，一步降到位。

中介們一看，馬上會(huì)當(dāng)成“好貨”拼命推薦給所有潛在買(mǎi)家，往往能很快成交。

還是那句話，市場(chǎng)冷，想要快速賣(mài)房，就要給市場(chǎng)一點(diǎn)甜頭，讓買(mǎi)家覺(jué)得有收獲。

第二種心態(tài)，可以叫“裝死”心態(tài)。你跟他說(shuō)房?jī)r(jià)還要跌，他害怕，會(huì)考慮“割肉”。

但如果你跟他說(shuō)，可能跌到明年年底就差不多了，之后會(huì)橫盤(pán)很久，他反而不急了。

他心里會(huì)算：“600萬(wàn)跌到400萬(wàn)，我已經(jīng)虧慘了。但如果快到底了，干嘛現(xiàn)在賣(mài)？我不賣(mài)，賬面上的虧損就不是真虧。橫盤(pán)也不怕，拿著等以后漲回去。”

這跟炒股套牢了“裝死”一模一樣。

這種“希望”，對(duì)不急著用錢(qián)的房東來(lái)說(shuō)，確實(shí)讓他更難下決心賣(mài)房。

但結(jié)果往往是錯(cuò)失賣(mài)房的時(shí)機(jī)，繼續(xù)在市場(chǎng)吃癟。

倒是那些要“賣(mài)一買(mǎi)一”換房的人更果斷，因?yàn)樗麄兠靼祝约悍孔釉诘胭I(mǎi)的房子也在跌，現(xiàn)在換其實(shí)很劃算。

最后，給真想賣(mài)房的人幾個(gè)建議：

1）信數(shù)據(jù)，別信感覺(jué)。

你的房子值多少錢(qián)，不是你裝修花了多少、當(dāng)初多少錢(qián)買(mǎi)的決定的。是最近三個(gè)月，跟你家差不多樓層、戶型的房子，實(shí)際賣(mài)了多少錢(qián)決定的。去看APP上的真實(shí)成交價(jià)，去周邊以客戶的身份跑跑中介門(mén)店。這些數(shù)字扎心但管用。

在這個(gè)價(jià)基礎(chǔ)上，留出一點(diǎn)討價(jià)還價(jià)的空間。

掛牌價(jià)可以比成交價(jià)高一點(diǎn)，但高得太多，連真心想買(mǎi)的人都看不見(jiàn)你的房子。

2）用好“第一次”：

房子剛上網(wǎng)的頭一兩周，關(guān)注的人最多，所有中介都愿意推。

這時(shí)候，價(jià)格一定要有吸引力，才能把熱度炒起來(lái)。

千萬(wàn)別想著“先掛高試試水”，你一“試”，最好的時(shí)機(jī)就過(guò)去了。一次降30萬(wàn)，比每次降10萬(wàn)、連降三次，效果好得多，也顯得你更有誠(chéng)意。

在房?jī)r(jià)往下的時(shí)候，時(shí)間就是錢(qián)。早點(diǎn)接受一個(gè)比前兩年低的價(jià)格，早點(diǎn)賣(mài)掉，可能就是止住了更大的損失。

特別是之前沒(méi)怎么跌，跌幅明顯小于大盤(pán)的地段和小區(qū)，賣(mài)房真要抓緊了。

“他剛掛牌的時(shí)候，要是能聽(tīng)勸，直接掛個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的‘筍盤(pán)價(jià)’，當(dāng)時(shí)就能走。但他偏不，總覺(jué)得再等等會(huì)有更好的客戶。結(jié)果呢？等來(lái)了板塊的補(bǔ)跌，買(mǎi)家越來(lái)越低的預(yù)期，和自己實(shí)實(shí)在在的百萬(wàn)虧損。”

這是來(lái)自一線的真實(shí)吐槽。

如果最近你也在賣(mài)房或者置換，遇到了難題和阻礙，可以找我們聊聊，我們有大量的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，幫你以一個(gè)合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速賣(mài)房。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。