物業費超過3年沒交，就不用交？律師透露行業潛規則

這幾天放假，業主群里都在瘋傳：說是物業費要是超過三年沒交，以后就不用交了。真有這種好事嗎？

不知道你發現沒有，這幾年大家對物業費是越來越在意了。一方面，房子不像以前那么值錢了；另一方面，大家賺錢也確實更不容易了。

再加上有些物業公司，收錢挺積極，干活卻拖拖拉拉，服務態度差，甚至擺出一副“我是主人”的架勢，這就讓很多業主更加不滿，干脆不交費了。

業主不交費，物業公司當然不會坐視不管，他們通常會催繳，甚至去法院起訴不交費的業主。很多老實巴交的業主，一聽說要被起訴，就算心里不滿，但為了避免惹上官司，他們也會趕緊把錢補上。

不過，也有律師朋友爆出“潛規則”，如果物業費拖欠超過三年，而這期間物業公司也沒有催繳過，那這筆錢可能真就不用交了？很多人不懂，所以一直在白白送錢。真的是這個邏輯嗎？咱們來看看…

01.拖欠超過三年的物業費，真的不用交嗎？

02.如果被物業起訴，記住這幾招能幫你03.這幾件事千萬別做錯！！！04.收到催繳通知怎么辦？做好這三步1. 先看時間：如果催繳的是三年以前的費用，你可以直接不予理會。如果是三年內的，建議在15天內，用快遞（保留好底單）書面回復，說明你不交或想減免的理由。

對此，山東鐵路檢察在文章中是這樣寫的：

業主長期不交物業費，物業公司多年以后起訴，要求業主繳納物業費及違約金，法院未支持部分超過訴訟時效的物業費。

對此，江西省贛州市中級人民法院審理的一起案件對這一疑問作出了解答。

業主張某和物業于2015年簽訂《物業委托服務合同》后，就一直以各種理由拒繳物業費。多次催繳未果后，物業公司于2024年3月訴至法院，請求判令張某支付自2015年7月至2024年2月份欠付的物業費及違約金共計8682元。

最后法院判定，2021年3月之前的物業費已超過訴訟時效，且物業公司未能提供充分證據證明其對該期間的物業費在訴訟時效屆滿前主張過權利，故法院未支持其該期間物業費的訴請。

上海也有類似的案例。李女士被物業告她欠了2016到2019年共2萬3的物業費。最后法院判決李女士只需支付2018到2019年的物業費，理由是：2016-2017年的費用超過三年有效期

另外，法院還判定給她減免了30%費用。理由是：李女士拿出的50多張照片、鄰居證詞都證明物業服務確實有問題。

律師是這么解釋的：物業費屬于一種“繼續性債務”，就像你每個月訂牛奶、付月租一樣，每一期（比如每個月）的費用都是一筆新的賬。每一筆賬，都有自己獨立的三年訴訟時效。

簡單說，如果物業要追討超過三年沒交的費，他們必須證明在這三年里催過你（比如有短信、電話、書面通知等）。如果拿不出證據，這筆“陳年老賬”到了法院，法官很可能就不支持他們了。

根據公開的判決數據，超過40%的業主通過有效舉證，成功減免了物業費。他們能贏，主要是抓住了下面幾個關鍵點：

1. 抓住“三年訴訟時效”：法律規定的訴訟時效一般是三年。關鍵是，這個時間不是從你該交費的那天算起，而是從物業公司最后一次有效催繳你那天開始算三年。如果他們拿不出催繳證據，你就可以主張這筆錢已過時效。

但要小心有的物業可能會偽造催繳記錄，如果你有懷疑，可以在法庭上要求鑒定。

2. 證據要保留好

法庭不光看“你欠沒欠費”，更看“物業干沒干活”。你想證明物業服務差，這三類證據很管用：

①照片視頻：拍下小區里垃圾成堆、電梯故障、公共設施損壞的樣子，注意照片要能顯示拍攝時間。

②證人證言：找兩位以上鄰居愿意為你作證，或者提交有大家簽名的聯合投訴書。

③專業報告：如果問題嚴重（比如消防不達標），可以考慮請專業機構檢測，如果贏了官司，這筆費用可能由物業承擔。

注意了，證據越扎實，物業費減免的幅度可能就越大。

3.活用“公共收益”這個殺手锏

按照相關的規定，小區電梯廣告、停車費、快遞柜租金這些公共收益，物業必須定期公示。如果物業從來沒公示過，你可以：

①向住建部門投訴，物業可能面臨罰款。

②起訴要求物業把這筆錢返還給全體業主，可以用來抵扣你的物業費。

③用這一點來證明物業公司管理不透明、不誠信，要求減免費用。

1. 別躲著：不接電話、拒收法院傳票，一點用都沒有，反而可能導致法院直接判你輸，讓你承擔更多費用。

2. 別硬扛“一分不交”：就算物業服務再差，法院一般也不會支持你完全拒交。通常是根據物業過錯的程度，按比例減免。想完全不交，很難。

3. 別光抱怨經理態度差：法官主要看具體的服務事實（比如設施壞了修沒修），物業經理態度不好，不能成為不交費的主要理由。

4. 別以為“超過三年自動免單”：“超過訴訟時效”是需要你在法庭上主動提出的抗辯理由。如果你自己不提，法官不會主動幫你免除。

有業主就因為不懂這一點，白白多交了一萬多的物業費。

2. 平時留證據：養成定期拍小區公共區域狀態（垃圾、設施等）（帶時間水印），并且每年都要求物業公示公共收益賬目，這些都可以作為證據。

3. 法庭上冷靜提問：如果真上了法庭，你可以要求物業出示物業服務合同的原件（看看是不是過期的）、要求他們拿出催繳的原始記錄（比如發短信的那個手機）、當庭申請調取物業公司的信用報告（很多公司有違規記錄）。

最后提醒大家：法律既保護業主的合法權益，也要求業主履行該盡的義務。

而且，維權要靠事實和證據，理性溝通，依法行事才是最有效的。

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