2026天津房價啥走勢？看這3個變量！

新歲伊始，“靈魂一問”的慣例怎能缺席：

2026年，房價怎么走？

經歷2025年淡如水的樓市后，對這個問題，恐怕大家都是“丈二和尚”。

確實，暫無法給出100%精準的答案，但能給你一套“判斷工具”——

決定房價走向的三要素：經濟、政策、供需。

樓市就像高速列車，慣性極大。想改變慣性，需要變量。

這三個就是能掰動房價軌跡的關鍵變量。

>> 經濟底色，才是買房底氣。

“2026年，你有信心能掙到更多的錢嗎？收入能穩定嗎？”

2025年的樓市，早把真相擺明了。

豪宅市場壓根沒受啥影響。

就說12月，深圳單價24萬/平米，總價5327萬起的豪宅，開盤倆小時認購超百億。2025全年，一線城市千萬級的日光盤比比皆是。

中產愁眉不展，經濟環境是收入的晴雨表，強相關。

面對二手房超跌，深刻感受到斬殺線的殘忍。

2025年天津房價梯度有點畸形：沒脖子！

高端豪宅撐得住；低總價剛需盤靠降價尚能撬動銷量；唯獨中間的改善中產最受傷。

為什么“科教文衛體制內”能成為天津的買房主力？

就因為收入穩定，預期穩定。

只有經濟牛市，買房人才敢加杠桿。

雖說首付已降到15%，但實際天津新房平均首付在5成左右。

就算把首付降到10%，多數人也不敢下手。

所以，存款一直增加，貸款一直減少。

天津2025年存款已突破5萬億（2015年才2.8萬億），但1-11月居民貸款卻減少345億。

全國也一樣，2025年11月居民存款增加6700億，貸款減少2063億，是2007年來首次下跌。

經濟沒底氣，再寬松的杠桿也撬不動市場。

不過，喜人的風向已現。

2025年12月的中央經濟工作會議，明確提出“制定實施城鄉居民增收計劃”。

字節跳動、比亞迪、寧德時代等巨頭企業，都宣布漲薪。

希望2026年，我們樂見“全民漲薪”。

>>利好政策，是刺激行情的及時手段。

2026年的政策力度，會比2025年大。

首先能確定的，就是房貸利率還得降。

預計2026年2月LPR將下調，2字頭的房貸利率很有預期。

2025年12月24日，北京已率先松綁限購。

2025年12月30日，不滿兩年的二手房交易稅費由5%降至3%。

趕在年根兒出政策，相當罕見。

這波操作是新一輪救市的前奏，埋下伏筆，就等2026年發力。

地方政策也跟得很緊。

天津公積金貸款額度上調的征詢意見稿已出，2026年肯定落地執行。

1月2日，《求是》發表《改善和穩定房地產市場預期》（《求是》的政治性和權威性可自行百度）。

特別提到“保持政策力度”，政策要求一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場和政策陷入博弈狀態。

在新年第二天，給樓市注入強心劑。

政策是“添柴火”，一方面，讓火持續燒，不能涼；另一方面，是房企和業主的“精神食糧”，對行業保持希望。

2026年，政策工具箱里還有存貨，大家可以期待一波。

>>大盤疲軟，供需關系決定區域房價。

2025年，經濟、政策并非天津樓市的變量，房價走勢幾乎完全被供需左右。

河西樓市的戰火堪稱核彈級，核心原因就是供需太失衡。

24個新盤，市區最多，其中20個盤都集中在河西南。

產品差異化小，只能靠價格內卷，不得不“神仙打架，凡人看戲”。

紅橋樓市之所以火出圈，也是沾了供需紅利的光。

西站板塊就倆盤在售，正好彌補紅橋A類板塊的供應空白。

和平的美古花園為什么始終叫座？也是因為獨占鰲頭，沒別的新盤。

海教園6個新盤在售，十幾個老社區競爭，天量供應之下房價一年降15%。

自住時代，樓市已裂變成一個個區域市場，成也供需，敗也供需。

2025年天津出讓的77宗土地中，僅市區就23宗。

2026年，市區在售新盤恐怕將達百個。

不少板塊都將面臨“需求有限，供應增加”的局面。

如果2026年出臺現房銷售政策，就能從根本上改變供需結構。

經濟、政策、供需，三個變量對于行情的權重，各占1/3。

只要有兩個同時出現，樓市就能明顯轉向。

即便只出現一個也能打破慣性，也是向好的。