山東
濟南一份超級重磅的法規1月1日正式施行，這份法規和我們每個濟南人都息息相關，這份法規的名字叫做《濟南市城市更新條例》
這份文檔的重磅程度我就不過多渲染了、法規解讀新聞發布會、官方消息非常多，以我個人的觀感來看，這份法規的看點遠比濟南十五五規劃文件的要多。
因為它從法規的角度，闡明和解釋了下一步濟南城市更新的方向。
比如最近比較熱的長盛小區原拆原建調研、已經成型濟南商埠片區10街區的原拆原建項目，以及未來極有可能大范圍推廣的各類原拆原建項目。
堪稱濟南老破小的及時雨，如果你對拆遷依然非常關注，建議認真閱讀和收藏轉發...
因為整篇法律法規的字數較多，作為房產自媒體，我選取和樓市相關的以及大家比較關心的問題來解讀（當然也會參照官方的解讀）。
01
城市更新的含義包含很多，不單單是大家關注的城中村老破小的拆遷，像是野山野河的提升改造都統籌到城市更新的范疇之中。
注意紅框部分的第三條，改造提升與拆除重建并舉，以保留項目提升為主，小編也曾多次強調過，城市更新和棚改的理念不是很契合，大規模的拆遷已經是上個時代的故事了....
城市更新相關工作找誰，對于絕大多數粉絲來說，街道辦事處有沒有動靜就在證明了一切...
第一章第二章我認為重點的內容在這里，像是編制計劃落地項目很多流程上的東西我就不摘了...
網上經常有人問，比如全樓就一戶不同意，我們項目還能不能拆遷？
很明顯是可以的，大家注意這兩條的關鍵詞。
首先作為物業權利人是沒有決定權的，另外經本人同意或業主功能決定報有關部門依法審查通過的實施方案，做好配合工作。
如果說物業關系復雜，大家還可以依法表決。
針對不同物業的城市更新，要求各有不同，有些紅框上框出來了。
大家比較關注的是近些年上頭支持的原拆原建，在這份法規里明確說了，支持自主更新、原拆原建。
第二十條原文如下：
實施危險住房改造更新的，應當按照有關規定以加固、改建、重建、拆除等方式進行更新。支持老舊住房自主更新、原拆原建。
實施城中村改造更新的，應當采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式，消除安全隱患，改善居住條件。
實施老舊小區更新的，應當完善消防、燃氣、供水、排水、供電、供熱、通信、停車、充電等基礎設施，具備條件的應當增設養老、助餐、文化體育、托育托幼以及適老化、適兒化等公共服務設施，為居民生活提供便利，提升居住環境。
推進老舊小區及其周邊區域連片改造，建設完整社區，完善基本公共服務設施、便民商業服務設施、市政配套基礎設施、公共活動空間，構建城市便民生活圈。
如果說前面偏口號，那么下面的具體實施就很有誠意了。
有些老破小地塊的容積率停車位無法達到現行的標準和規范要求，上面說了沒問題，只要不低于現狀即可，甚至容積率都好說：
第二十八條 城市更新項目應當符合現行的規劃建設標準和規范。城市更新中建筑間距、建筑退距、建筑密度、日照標準、綠地率、停車位等確實無法達到現行標準和規范要求的特殊類型更新項目，在保障公共安全、維護相關利害關系人合法權益的前提下，可以按照不低于現狀條件為底線進行更新。特殊類型更新項目的認定范圍和程序由市人民政府作出規定。
第二十九條 為保障居民基本生活需求、補齊城市短板、開展歷史文化名城保護而實施的城市更新改造項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，可以進行容積率核定優化，具體辦法由市人民政府制定。
如果說這些東西是針對居民的，那么剩下的內容就是針對開發商的，主打一個不操心....
只要是參與城市更新，可以想收徒弟過渡期政策，而且一些非常低效的土地，像一些老的廠房，某些開發商不愿意走招拍掛手續，你可以通過自行轉讓或者入股的方式拿到土地。
比如某些片區老破小土地比較小，開發商一算賬不劃算，你可以通過房屋收購、置換、股權合并等一系列操作進行產權歸集，實現土地上的擴容。
甚至某些讓人頭疼的消防標準，如果確實搞不定，相關部門可以組織專家論證。
其實說到這，大家也就明白了，政策上大開綠燈，為了城市更新也算是操碎了心...
下面是最關鍵的問題，錢從哪里來？
某些人總是想免費換新房，說實在的在現在的環境下稍微難點，絕大多數的老舊社區并不在山大路，沒有那么多買單人。
這個法規給了幾個選項：
財政支持，成立基金啊等等
社會力量參與，說白了就是開發商，上面還特別提出鼓勵國有企業來布局
產權人共擔，這點很好理解，絕大多數的老舊社區并不具備拆遷的可能，如果居民反饋強烈，自己掏錢唄。
還有金融政策的支持，這點不多說了。
02
官方的解讀也有一些很有價值的內容，比如先體檢后更新，說白了上頭要評估要經過市場調研，比如這段時間長盛小區的調研就是明證。
要是大家都不同意更新改造，那肯定相關部門會尊重群眾的意見。
官方解讀還提到了典型案例，像舜泰廣場體育公園項目，通過立體開發分層出讓，有效補充停車和商業功能。
再比如對于原址改造的老舊住房，居民可持原產權證書便捷換發新證。為解決居民在改造過渡期或回遷后的融資需求，居民可憑改造安置協議提前辦理新房屋的“預告登記”申請抵押貸款，切實保障其財產權益與融資便利。
整體的解讀就這樣，如果大家想仔細研究就去百度一下，畢竟篇幅有限，小編只能把重要的東西挑出來給大家看看，如有疏漏，以官方為準。
03
簡單談談對于這份法規的看法。
因為伴隨著房地產的下行，很多人對拆遷改造有著超預期的期望，但是我們一定要保持清醒的頭腦，現在2025年并非2015年。
直白一點，絕大多數的老舊小區并沒有短時間內拆遷的可能性。
有的時候翻翻評論，很多人聲淚俱下的控訴往往頗為可笑，
比如房屋漏水、房齡老舊、采光受限，這些房屋的通病均存在80年代修建的集體用房上。
這些老破小的房屋遠遠遠遠夠不上危房的標準，起碼不是拆遷和更新的硬標準。
如果你對這點有異議的話，我建議你去經緯路上走一走看一看，看看那些真正的平房真正的危房到底是什么樣子。
只有清晰的認識這一點，你才能看懂這套法規出臺的意義所在。
別說現如今房地產形勢不好，前些年形勢好的時候，也沒有幾家開發商愿意涉足舊城改造項目。
這里面的原因無外乎關系復雜、產權復雜、資金成本高、開發時間長等等一系列原因。
說句更加直白的話，光某某就能讓開發商滿頭是包，什么運渣土的必須是某某小舅子，否則就鬧事，這種新聞有很多。
一朝被蛇咬，十年怕井繩。
不管是拆遷也好，城市改造也罷本身不是什么太好的資金選項，這一點各位要明白。
但是現實的情況是，開發商奄奄一息，廣大群眾依然有著迫切改善生活環境的需求，這份法規的出臺就知名了方向。
還有一些人也是好笑，房價上不去，他拍手稱贊，開發商死掉了，他拍手稱贊，土地流拍了，他拍手稱贊，現在相關部門告訴他，現在光靠相關部門的話資金緊張，他反而跳腳了...
還是拜登說的好，你不能想拆遷的時候，才盼著樓市和房價欣欣向榮。
所以說新形勢新內容，我認為原拆原建已經徹底掃清了政策障礙，接下來的問題是錢從何處來。
包括開篇的圖上有人在問，原拆原建如何理解？
我的理解是如果免費升級好像不需要調研吧....
畢竟有些人連衛生費都不交，又怎么可能繳改造費呢？
我們能看到官方對于城市更新項目所做的努力。
接下來我們看看到底何時能夠在濟南能夠落地一個，居民負擔部分費用的原拆原建項目。
以我得知的消息看，長盛小區恐怕很難成為第一個。
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