新年看房記｜上海江景樓盤低姿態(tài)入市，認籌金50萬元，有購房者仍決定“再等等”

元旦假期第二天，上海的天氣終于告別陰雨，迎來萬里晴空，各大售樓處門口看房的車輛也多了起來。

家住浦東新區(qū)東方體育中心附近的陳阿伯是福建人，近期正琢磨著將手中一套184平方米的洋房出售置換。趁著假期，他和兒子兒媳一同驅(qū)車來到前灘南板塊看房。

“價格越來越低，心里慌，又不知道哪個時間點置換更合適。舊的舍不得賣，畢竟價格上遠沒有達到心里預(yù)期。”2026年1月2日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）在陸家嘴集團開發(fā)的前灘濱江道項目遇到了正在看房的陳阿伯一行人。

不同于此前新盤動輒數(shù)百萬元的認籌金門檻，前灘濱江道可謂低姿態(tài)入市——不僅認籌金為50萬元，項目均價也定在了11.65萬元/平方米。即便如此，一番實地看房后，陳阿伯還是決定“再等等”。

上海前灘濱江道項目 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

多項利好政策元旦生效

每經(jīng)記者注意到，小長假期間，上海樓市供銷兩端同步發(fā)力，市區(qū)和郊區(qū)均有樓盤入市。

1月1日當(dāng)天，靜安區(qū)內(nèi)環(huán)的譽靜安項目二批次啟動認購，均價為12萬元/平方米；閔行區(qū)的象嶼天譽蘭香項目啟動認購，備案均價約8萬元/平方米。

同日，閔行區(qū)保利都匯和煦項目開盤推出144套房源，備案均價69888元/平方米。截至發(fā)稿，項目公司發(fā)布公告，宣布取消公證搖號開盤的銷售方式。

閔行區(qū)莘莊板塊的安高海印華庭則搶先一步，在元旦前一天便開啟認購。安居客數(shù)據(jù)顯示，項目首日認購30組，認購率僅為44%，首推房源68套，備案均價約82590元/平方米，認購截止時間為1月4日。

與新房入市潮相呼應(yīng)的是，多重購房利好政策于元旦當(dāng)日起正式落地，從稅費和信貸層面為購房者減負。

稅費方面，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

信貸方面，存量公積金貸款利率以及存量商業(yè)貸款利率同步調(diào)整。具體調(diào)整為：首套住房5年以下（含5年）利率從2.35%降至2.1%，5年以上利率從2.85%降至2.6%；第二套住房5年以下（含5年）利率從2.775%降至2.525%，5年以上利率從3.325%降至3.075%。

對于2025年5月8日以前發(fā)放的個人住房公積金存量貸款，利率調(diào)整從2026年1月1日開始執(zhí)行，無需借款人申請。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析表示，政策措施持續(xù)支持購房需求，增值稅減稅政策將有效減輕房東售房負擔(dān)，直接降低二手房出售的增值稅納稅成本。對于因稅費成本較高而猶豫的房東來說，可能會提高其房屋掛牌出售的積極性。

從置換角度看，這將有利于促進大戶型新房項目的去庫存。反過來也啟示各地，要結(jié)合此次增值稅減稅政策和各地“以舊換新”政策，促進置換需求和改善型購房需求的釋放，真正和各地2026年去庫存工作有力結(jié)合。

“在實踐過程中，政策也會間接影響購房者。一是過去此類稅費往往需要讓購房者承擔(dān)?，F(xiàn)在此類稅費減少，自然也使得買家的購房成本降低。二是從房東角度看，若稅費減少了，那么掛牌房源的議價空間也會增大，此時購房者能以更優(yōu)惠的價格認購?！?/p>

主動降低認籌金門檻

2025年12月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)集中發(fā)出一批上市新房清單，4個項目合計推出384套房源，上市面積達57048平方米，總貨值約39.5億元，分布于浦東、閔行、奉賢和青浦四個區(qū)域，為樓市開年注入新活力。

前灘濱江道是4個項目中的一個，首次開盤推出122套房源，戶型面積涵蓋89—152平方米，均價11.65萬元/平方米，為本批次價格最高。該項目臨近黃浦江，高區(qū)部分有較好江景視野，周邊綠化覆蓋率高。

這一板塊的樓市熱度早有先例。去年8月，前灘公館推出最后一期房源，此前該項目5次開盤均在當(dāng)日售罄，其中4次由于認購人數(shù)過多而觸發(fā)積分制。

陳阿伯一家此前在前灘公館認購了一套184平方米洋房，價格約12.47萬元/平方米，合同約定今年年底交房，“當(dāng)時200多套房子，500多個家庭認購”。

陳阿伯說：“他們（兒子兒媳）目標很明確，只看前灘附近的新房，要能看到江景?！?/p>

據(jù)他們介紹：“既為了投資，也用于自住。從投資屬性來看，稀缺性很重要。如果不帶江景，我們現(xiàn)有的房子已足夠住，不需要置換了?！?/p>

據(jù)置業(yè)顧問小王介紹，自預(yù)售許可證通過后，售樓處已累計接待1500余組客戶到訪，預(yù)計元旦假期結(jié)束后正式啟動認籌，1月18日左右開盤。相較于此前部分新盤動輒數(shù)百萬元的認籌金要求，前灘濱江道僅設(shè)置50萬元認籌金門檻。

“中小戶型的房源不多，開盤應(yīng)該不愁賣，大戶型估計去化慢一些?！毙⊥踔毖裕谑袌鲇^望情緒較濃，購房沖動性消費減少，公司無法保證新項目能復(fù)制去年前灘公館當(dāng)日售罄的盛況，降低認籌金門檻正是為了讓更多意向客戶有機會參與認籌。

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