2025年，一線城市豪宅火了，誰是“帶頭大哥”？

2025年，一線城市豪宅火了。

廣州天河區(qū)保利玥璽灣，11月7日開盤銷售約106億元，成為今年全國首個“開盤當日破百億元”的豪宅項目。

但12月28日，深圳中信信悅灣開盤選房，兩小時銷售額便已超百億元。若加上此前入市的深圳灣沄璽和GCC聯(lián)泰超總灣，三大頂豪項目攬金近300億元。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上海總價3000萬元以上的新建住宅，成交金額已突破1000億元。相比之下，北京、廣州、深圳三地同級別豪宅的成交總額與之大致相當。

今年以來，一線城市豪宅市場呈現(xiàn)出顯著的結構性分化。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，年內上海總價4000萬元以上的住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統(tǒng)計口徑，成交套數(shù)約1900套，總金額超過1000億元。

（注：由于各城市市場結構和統(tǒng)計習慣不同，高端住宅統(tǒng)計門檻存在差異，因此數(shù)據(jù)對比主要反映趨勢與量級。）

這一規(guī)模意味著，上海的豪宅銷售量價一騎絕塵，市場份額高度集中。以套均3000萬元及以上豪宅的成交金額計，上海已大致與北京（1600萬元以上約588億元）、廣州（1000萬元以上約592億元）、深圳（2000萬元以上約199億元）三地同期同類交易的總和相當。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國30個重點城市3000萬元以上新房成交總量中，59.4%由上海一城貢獻。

熱度還在持續(xù)。克而瑞報告指出，金陵華庭3月一期158套房源“3小時售罄，攬金92.34億元”；二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了2025年上海單次推盤總金額最高值紀錄；11月再次開盤，去化率仍高達95%。

從成交均價看，中指研究院統(tǒng)計的1—11月上海商品住宅銷售金額TOP10中，榜首上海壹號院套均價格達6223萬元，第二名金陵華庭套均價格為6887萬元，而高福云境項目則以79套成交實現(xiàn)64.6億元銷售額，套均價格達到8177萬元。

12月22日—28日，安瀾上海、綠城·黃浦ONE等17個項目開盤，供應面積為30.27萬平方米，環(huán)比增加175.15%。其中，有6個項目是每平方米均價“10萬+”的高端住宅。

價格最高的是安瀾上海，備案均價17.88萬元/平方米。根據(jù)開發(fā)商方面發(fā)布的海報，12月26日開盤當日銷售額約90.77億元，按照總貨值約98億元來計算，去化在九成左右。

上海保利世博天悅項目相關負責人向每經記者透露，買入該項目1.2億元頂復的是一位外地企業(yè)主，目的是“想在上海買一套房子給孩子住”。

上海保利世博天悅

“這位企業(yè)主就是喜歡江景房，也比對過湯臣一品、濱江凱旋門這些熱門項目，后來參觀了項目（保利世博天悅）一次，當天就拍板了。他認為這種產品比較稀缺，買就是要買最好的。”上述負責人表示。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年截至目前，北京豪宅（套均總價1500萬元以上，下同）市場累計供應6240套，遠超2024年全年的供應規(guī)模。

年內北京套均總價1500萬元以上豪宅累計成交2851套，同比增長10.6%；豪宅成交套數(shù)占全市新建商品住宅成交總量的比重為8.4%，較2024年同期提升1.4個百分點。

2025年末的北京樓市則分外熱鬧。

12月25日，北京土拍收官，總成交金額約1427.42億元，年內最高溢價率接近40%；12月24日，北京發(fā)布樓市新政，繼續(xù)優(yōu)化限購相關政策；12月22日，中海地產啟動全新高端產品系安瀾北京，這正是其在3月18日以總價75.02億元、樓面價約10.23萬元/平方米、溢價率27.93%競得的北京單價“地王”地塊。

北京招商璽

“今年業(yè)績基本撞線，完成率在95%左右，實現(xiàn)了年初的既定目標。”招商蛇口北京公司有關人士向每經記者表示。

作為北京住宅史上首宗樓面價突破10萬元/平方米的地塊，安瀾北京當時的拿地成本已逼近周邊在售項目的房價。

從北京市住建委的信息來看，安瀾北京此次獲準預售15棟樓，共計268套房源，價格區(qū)間15.4萬—18.0萬元/平方米，洋房主力戶型為210平方米、275平方米、310平方米四居，總價約3000萬元起。

事實上，安瀾北京周邊云集了多個高端熱門新盤，競爭激烈。

比如圓明天頌項目，2021年開盤價11.5萬元/平方米，目前二手房掛牌均價已達到17.6萬元/平方米；臻云項目在售均價約13.9萬元/平方米，總價約1600萬元起，北京市住建委官網（網簽均價出處，下同）顯示其網簽均價為12.36萬元/平方米；建發(fā)海晏在售均價約13.6萬元/平方米，總價約2300萬元起，網簽均價約13.6萬元/平方米。

而在朝陽區(qū)朝青板塊，截至目前，紫京宸園在售均價約11萬元/平方米，首批預售房源網簽均價約9.80萬元/平方米；璞樾在售均價約10.5萬元/平方米，首批預售房源網簽均價約9.98萬元/平方米。

紫京宸園網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

與此同時，上述項目地塊周邊的保利朝觀天珺在售均價為8.7萬元/平方米，金茂滿曜在售均價為8萬元/平方米；稍遠些但城市界面更好的中海萬吉玖序，在售均價為12.5萬元/平方米。

“2026年北京豪宅供應規(guī)模大概率延續(xù)較高水平，一系列位于核心地段的高價項目正排隊入市，如中建智地太陽宮項目、北京城建祈年大街項目、保利半壁店項目、海開上地項目、海淀朱房二期項目、懋源松榆里項目等。疊加2025年高供應量，未來庫存去化存在較大壓力。”中指研究院高級分析師范詒杰向每經記者表示。

深圳

深圳豪宅市場以一場完美的“收官戰(zhàn)”給2025年畫上句號，深圳灣三大頂豪項目累計銷售額近300億元。

12月28日，中信信悅灣開盤選房，現(xiàn)場熱度爆棚，兩小時內銷售額突破100億元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均備案總價高達8436萬元。

其中，兩套頂層復式分別以1.87億元（單價36萬元/平方米）、2.5億元（單價38萬元/平方米）成交，開盤1小時內便被神秘買家收入囊中。

值得關注的是，該項目38萬元/平方米的最高單價更是刷新了一線城市非別墅住宅單價紀錄，此前市場擔憂的“定價過高”并未影響去化。

12月28日晚的信悅灣銷控表 受訪者供圖

在此之前，深圳灣沄璽與GCC聯(lián)泰超總灣已率先點燃市場熱情。

11月底，深圳灣沄璽推出348套209—1150平方米大平層，首開銷售額達130億元，創(chuàng)下2025年全國單盤銷售總額紀錄，其中14套億元級房源成交13套，3.7億元的樓王戶型迅速售罄。

12月中旬，GCC聯(lián)泰超總灣推出125套3330萬—3.5億元的頂級公寓，首開去化八成，銷售額達53億元，多位大客戶選擇整層買入。

2026年深圳豪宅市場供應將持續(xù)加碼。2025年第四季度至2026年上半年，核心地段將有6個豪宅新盤集中推出，累計住宅套數(shù)超1500套，包括后海招商璽、寶中觀潮府、前海招商海晏府等重點項目，涵蓋139—332平方米多種大平層戶型。

廣州

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1—10月，廣州“千萬級”豪宅網簽超6000套，同比上漲約42%。而過去10年，廣州僅有3個商品住宅項目能夠在年度銷售榜中沖破百億元，并最終問鼎銷冠。

1—11月廣州商品住宅銷售金額排名 來源：克而瑞

但今年前11個月，排名第一的保利玥璽灣項目成交金額已經來到110.89億元，成交套數(shù)256套。

豪宅標桿項目扎堆也正成為市場縮影。

其中，中海大境單日成交額達1.2億元，有買家從看房到全款刷卡僅用48小時；金茂越秀·璞樾墅網簽一套6259萬元房源，刷新2025年廣州一手別墅成交總價紀錄；上述保利玥璽灣首開單日狂攬106億元等。

廣州保利天奕項目

保利天奕項目相關負責人向每經記者表示，隨著地產行業(yè)進入3.0時代，打造產品正從過往的“拼產品尺度”“卷物質奢華” 轉向以好生活為綱領，聚焦“好產品、好服務、好品牌”三者融合，核心是錨定科創(chuàng)高知客群需求，最終通過產品去吸引高凈值人群。

在中指研究院指數(shù)研究部總經理曹晶晶看來，廣州豪宅市場的亮眼表現(xiàn)，正是市場需求從“剛需主導”轉向“改善主導”的鮮明體現(xiàn)。高凈值客群將核心地段高端住宅視為壓艙石資產，疊加政策引導住宅向低密度、高舒適度轉型，新入市豪宅在產品力、配套、服務上全面升級，精準匹配改善需求。

公開資料顯示，2026年廣州頂豪市場的競爭將進一步延續(xù)，近10個高端項目蓄勢待發(fā)，江景豪宅扎堆供應。

其中，天河南方面粉廠地塊（AT080722地塊）、冼村地塊、保利南泰路地塊等重點地塊將陸續(xù)入市，珠實地產主導的天河金融城相關地塊，計劃打造高端大盤；保利珠江天悅定位打造濱江地標，實現(xiàn)戶戶看江；還有萬博香江1號大平層等項目，都將進一步豐富廣州頂豪產品矩陣。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，新增供應帶來的鯰魚效應，將推動廣州豪宅市場持續(xù)升溫，有望帶動土地出讓和招商引資，同時留住本地富豪，吸引外地高凈值人群。

（聲明：文章內容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構成投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）

記者|包晶晶 陳榮浩 陳夢妤

編輯|段煉 陳夢妤 魏文藝 杜恒峰

校對|何小桃

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