李嘉誠曹德旺說對了？今明年不買房，5年后會慶幸還是后悔？

以前買房，不僅可以自住，還能保值增加財富。所以人們總說，“樓市狂熱期，閉著眼睛買都賺錢”。如今，大佬們都在提醒買房要“睜眼看清”。尤其是兩位商界巨擘的言行，更是引發人們對樓市的新一輪思考。

李嘉誠在大灣區低價拋售了400套房子，有的總價才40萬。而曹德旺說得更直接：“房子就是磚頭水泥，早晚會回歸成本價。”他還勸自己妹妹把多余的房子賣掉。

這些信號到底說明什么？

.01為什么大佬不看好樓市了？

很顯然，大佬的判斷是有理論依據的：

第一、房子真的夠多了

據公開數據顯示，全國建筑總量高達6億棟。這里要提醒一句，是棟不是套！單以這個數量，有人假設，一棟樓住5人，6億棟足以容納30億人。相當于可以覆蓋世界一半人口。

房子一多，空置的問題就出來了。

有機構預估，全國空置住房均約16.7%，根據一些機構的數據來看。三四線的空置情況明顯勝于一二線，部分二線城市也較明顯。

第二、人口結構失衡

以前房子有人口支撐，除了進城的數億農民，還有新生兒走高帶來的改善需求等。但現在呢？情況顯然大不相同。

首先，20多年的城鎮化，如今城鎮化率已經高達67%左右，與發達國家差距不大了，已經接近尾聲了。

其次，主力買房人群——90后比80后少了4000多萬，00后又比90后少了近4700萬。還有這幾年新生兒跌破千萬，孩子越來越少，幼兒園關停潮已經首當其沖，更何況是未來學區房。

第三、購房的人正在下降

經歷20多年的瘋狂買買買，如今城鎮住房擁有率已經高達96%，甚至超42%的城鎮家庭擁有兩套甚至更多房子。這也就預示著：未來，很多年輕人壓根不用買房解決居住問題，光繼承房子都住不完。他們未來要操心的，可能是房子太多會不會帶來交稅的壓力。

.02未來樓市會怎么走？

盡管市場情況并不明朗，但不可否認一點，全國依舊有2億人租房，再加上以后的城鎮化放緩了，但是小城市往大城市遷移的情況會越來越多，買房需求依然存在。未來樓市可能會呈現三個趨勢：

第一、城市之間差距拉大

樓市的普漲顯然一去不復返了，未來城市分化愈發加劇。

那些資源枯竭的三四線，現在不買，五六年，哪怕十年以后，都該慶幸自己當前的明智。畢竟這些地區未來老齡化加劇，年輕人外流嚴重，房子供過于求，房價還可能繼續下跌。

但一線核心區就不同了，產業支撐，帶來更多就業機會，人口虹吸效應之下，房價會有更強的支撐，所以未來這片區域房價戰勝通脹，跟隨國家經濟增長也是在正常不過的。

第二、好房子和差房子差距也拉大

除了城市分化，不同類型住宅分化也會愈發明顯。

首先是被拋棄的老舊小區。畢竟鋼筋水泥也有使用壽命的，過去磚混結構的老房子質量會越來越差，居住體驗糟糕。

其次是超高層住宅。隨著電梯等設施的老化，居住超高樓的維護成本會越來越高，而且設備設施多，以后居住成本也更貴，更何況住的越高，火災、地震等突發情況出現是時，救援幾乎無望，所以這種房子以后很難找到接盤俠。

第三、租房變得更劃算

如今各地都在響應號召，加速保障房供給提升，而保障房租金通常低于市場價30%左右，這也就意味著，未來年輕人不僅租房選擇更多了，租金成本也更低了。所以對于預算有限的年輕人來說，租房正在成為一種更聰明的選擇。

.03以后：買房容易賣房難

1、持有成本在增加

如果房價不漲，持有多套房的壓力會越來越大——月供、物業費、取暖費樣樣都是支出。萬一房價跌了，資產還會縮水。

2、二手房是買家市場

現在很多城市二手房掛牌量巨大，據安居客數據，11月全國百城二手房掛牌量267.8萬套。這意味著買家選擇多、議價空間更大了。再加上保障房入市，手里有多套房的人，未來想賣房可能沒那么容易。

3、什么樣的房子還值得留？

“房住不炒”已經深入人心，購房理念的轉變，已經說明：一切還要從居住價值出發看問題。

a、經過改造的老小區：這類房子多位于城市核心區，周邊醫療、交通、商超、學區等配套齊全，尤其受養老群體歡迎。

b、核心城市優質房產：比如大城市地鐵口的房子，哪怕買來不住，出租收益空間也不差。

c、配置好的品質樓盤：比如低密度、戶型好、物業靠譜的小洋樓類型，長期會更受青睞。現在已經有不少有錢的高樓住戶向多層洋樓轉移，可見這種優質盤未來或成為硬通貨。

今年不買房，五年后會慶幸還是后悔？這個沒有標準答案，完全取決于個人情況和所在城市。如果是為了結婚、孩子上學等自住需求，該買還得買，但別指望靠它賺錢，以后能住得舒服就很好了。

但提醒一句：如果預算夠，建議首付四成，月供別超過收入的三分之一，最好預留兩年月供作為應急金。而且盡量選帶有好學區、好物業、近地鐵、周邊醫療商業齊全的房子。

但如果你打算投資買房，洗洗睡吧，在這個行當投資賺錢已經很難，盲目投，虧面更大。

總之一句話房子正在慢慢回歸居住屬性，2025年不買房未必是錯，但盲目跟風買房，很可能會后悔。