最高院：購買商鋪支付全款后開發商破產的，購房款可以優先返還！

作者：周軍律師.

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法律規定，破產財產應優先清償破產費用和共益債務。

那么，購買商鋪支付全款后開發商破產的，購房款可以優先返還嗎？

最高院在《王君、沈陽佳建置業開發有限公司破產債權確認糾紛民事再審案》中明確：

《商鋪使用權轉讓合同》的企業破產的，破產管理人解除合同后，購房者不能實現合同目的，破產企業無正當事實占有購房款，構成不當得利，屬于共益債務，相應的購房款應優先退回給購房者。

本案焦點問題為：如《商鋪經營使用權轉讓合同》解除，佳建公司需返還王君剩余25年經營使用權轉讓金430,637元能否認定為共益債務。

首先，關于案涉《商鋪經營使用權轉讓合同》性質問題。

該合同名稱雖為“商鋪經營使用權轉讓合同”，但轉讓的標的即為案涉商鋪的占有、使用、收益的權益，就簽訂合同效果而言，與房屋租賃合同并無不同。如單獨轉讓商鋪經營使用權而不占有商鋪則沒有使用價值，亦失去簽訂合同的意義。且房屋經營使用權并非物權法上的獨立物權，故案涉《商鋪經營使用權轉讓合同》本質上應為商鋪租賃合同。

其次，關于案涉《商鋪經營使用權轉讓合同》是否解除的問題。

本次再審審理期間王君、佳建公司一致認可合同解除時間系2018年12月26日，故就合同解除問題雙方已達成合意，本院予以確認。

最后，關于案涉合同解除后，佳建公司占有的剩余25年經營使用權轉讓金是否構成不當得利的問題。

不當得利的構成包括：1.一方獲得利益；2.一方獲益無法律根據；3.致使對方遭受損失，即獲利與損失之間存在因果關系。其中“一方獲益無法律根據”中包括因給付目的欠缺而發生不當得利情形，即合同無效、不成立、被撤銷以及解除后，給付人并沒有實現其給付目的。

本案中，無論案涉《商鋪經營使用權轉讓合同》性質為何，因為在簽訂《商鋪經營使用權轉讓合同》時王君預付了30年的經營使用權轉讓金，而實際僅使用5年，合同解除后，案涉商鋪的使用權返還給佳建公司，王君給付的剩余25年經營使用權轉讓金不能實現給付目的，佳建公司繼續占有，構成不當得利。

《中華人民共和國企業破產法》第四十二條第一款第三項規定，在人民法院受理破產申請后，因債務人不當得利所產生的債務為共益債務。

本案案涉《商鋪經營使用權轉讓合同》解除后，佳建公司需返還王君的剩余25年經營使用權轉讓金430,637元應認定為共益債務。一、二審法院認定該經營使用權轉讓金并非共益債務屬適用法律錯誤，應予糾正。

周軍律師提醒，購買商鋪雖然不能享有消費購房人超級優先權，但在破產企業清償順序中，除其他優先受償債權（建設工程優先受償權、擔保物權）外，仍具有第一受償順位。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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