大量“黃金簽證”房產即將回流市場

據希臘媒體報道，希臘房地產市場預計將在2026年迎來一輪顯著的住房供應增長。業內評估，自2026年春季起，過去幾年被中國、土耳其、以色列等外國“黃金簽證”投資者購入的數千套住宅，將陸續回流市場，用于長期出租或出售。同時，大量由商業用途改造為住宅用途的項目也將在未來兩年集中完工，形成另一波規模可觀的新增房源。

業內人士估計，目前已有約1000至2000套成品公寓進入上市前的最后階段，預計到2027年，這一數字還將顯著上升。多重因素疊加之下，希臘住房市場將在短時間內迎來近年來罕見的“集中放量”。

來自主要黃金簽證中介機構的數據顯示，絕大多數外國投資者并未將所購房產用于自住。通過黃金簽證計劃購買的房產中，約94%自購入之初便被投放至長期租賃市場，僅6%由投資者本人使用。截至2024年底，黃金簽證項目累計帶動約1.6萬套房產交易，其中近1.5萬套最終回流租賃市場。這也反映出，黃金簽證在實際運作中更像是一個房源供給與流通機制，而非傳統意義上的“移民自住房計劃”。

用途轉換項目集中入市

隨著相關法律框架調整，25萬歐元投資門檻被限定僅適用于將舊商業物業改造為住宅用途，而在阿提卡、塞薩洛尼基及旅游島嶼地區，直接購買住宅的最低投資額已提高至80萬歐元。這一變化，使“商業改住宅”幾乎成為中低門檻黃金簽證投資的唯一可行路徑。

在這一背景下，大量閑置多年的辦公樓、老商鋪、倉庫及空置建筑被重新開發為住宅項目。由于改造基于原有建筑結構，開發成本相對較低、工期更短，投資性價比較高。

在阿提卡地區，此類項目主要集中于埃克薩爾希亞、梅塔克蘇爾吉奧、基普塞利、比雷埃夫斯等老商業建筑密集區域。僅上述用途轉換項目，預計到2027年就將為市場新增3000至5000套公寓。與此同時，法律明確禁止黃金簽證項目房產用于短期租賃，意味著這些新增住房將被強制投向長期租賃市場。

中國投資者仍占主導

從投資者結構來看，中國投資者依然是黃金簽證項目中最活躍的群體，占比約65%。他們通常批量購入多套小戶型公寓，并偏好由開發商統一托管、保障租金收益的模式。土耳其投資者約占6%，俄羅斯約占5%；來自黎巴嫩、埃及及其他中東國家的投資者，則更多集中在25萬歐元投資區間。

目前增長最快的是以色列投資者，主要聚焦雅典市中心的用途轉換項目。美國和加拿大投資者占比相對較小，但呈穩步上升趨勢。

分析指出，對大多數投資者而言，獲得申根居留身份仍是首要目標，投資回報則居其次。這一動機結構決定了，無論是新建項目還是改造項目，絕大多數黃金簽證房產最終都會回流至出租或出售市場。在希臘租賃市場面向中低收入群體的住房數量不足的背景下，這在客觀上增加了可供住房數量。

積壓申請“解凍” 重振市場信心

市場節奏發生變化的關鍵因素之一，是近期出臺的一項部長級決定，該決定解除了長期積壓的黃金簽證申請。此前近半年內，由于政策細節不明確，律師、公證人及投資者普遍持觀望態度，買賣一度陷入停滯。

新規明確了用途轉換的認證方式、歷史保護建筑的納入條件，以及居留許可簽發和續簽所需文件。官方數據顯示，目前仍有13499份黃金簽證申請待批，其中約79%集中在阿提卡地區。隨著新規落地，這些積壓申請將陸續獲批，同時也為新一輪申請打開通道。

相關人士認為，明確的政策將重新吸引來自亞洲、中東及北美的投資者，推動更多適合改造的項目啟動。隨著2026年春季起新房源陸續入市，希臘房地產市場供需格局或將出現階段性變化。（蔡玲）

圖源：Protothema