房產綁架消費，負資產困住中產：房價的底層邏輯，只剩人口與產業

現在很多人沒有消費能力，一個重要的原因，就是已經被房產死死地綁架住了。

從2021年到現在，樓市周期徹底逆轉，房價普遍跌了30%到40%，這就是非常典型的資產負債表衰退。簡單來說，就是經歷了一輪資產價格的泡沫破滅后，你的資產在大幅縮水，負債的實際價值卻在增加。到最后，你不僅沒有任何消費能力，還得拼命賺錢還債。

舉個最真實的例子，此時此刻在北上廣深，很多中產年輕人，張口就說自己有2000萬資產，可這資產里99%都是房產。以前市值2000萬的房子，現在只值1000萬，可欠銀行的房貸還有1300萬，直接從所謂的“千萬身家”，變成了實打實的負資產。這種情況下，試問還有什么底氣去消費？

大家應該都明白，咱們老百姓70%的財富，都壓在了房產上。如果把房產當成一筆投資，它和股票、債券、黃金最大的區別，就在于流動性太差。房產的專業術語叫不動產，這兩個字說得透徹，就是關鍵時刻，它“動”不了。

房產本身可以是資產配置里的核心資產，但投資邏輯在成熟市場里，核心看的是租金回報率，看的是穩定的現金流。可在咱們這里，這套邏輯完全走偏了，大家根本看不上這點租金收益，更何況咱們的租金回報率本就低得可憐。所有人買房的初衷，都是抱著“買進去就能翻倍升值”的想法，只盯著房價上漲的價差，卻忽略了房產最本質的屬性。

所以現在手里攥著兩套以上房產的人，日子大多都很頭疼。除非你持有的是核心中的核心地段，否則基本都是陷入被動的局面。

很多人都關心房價未來的趨勢，那支撐房產價值的核心到底是什么？答案其實很簡單，最底層的邏輯永遠是人口。

首先得有人愿意去那個地方定居、打拼，人才會跟著什么走？跟著產業走，跟著就業機會走。對房產資產的深層次研究，說到底就是研究這兩個核心要素：人口、產業。中長期的房價走勢，完全由這兩點決定；短期行情，再疊加一個資金面、流動性的因素——市場上錢多了，房價或許能短期沖高，但歸根結底，還是要回歸人口和產業的基本面。

那你不妨靜下心來想一想，從人口這個維度看，咱們的人口總量是越來越多，還是越來越少？去翻翻咱們的出生率數據，看看老齡化的增速就一目了然。人口是慢變量，卻是徹底改變樓市供需平衡的核心變量，這個趨勢無人能逆轉。

再說說產業，未來的產業風口在哪里？我們正邁向新質生產力的時代，邁進AI科技主導的新階段，未來的核心產業布局，其實早有答案。看看國家定調的三大科創中心就知道了：以北京、上海為核心的杭州灣區，以廣深、香港為核心的粵港澳大灣區。除此之外，能勉強算上的也就成渝城市群，滿打滿算，就這寥寥幾個核心區域。

也就是說，你給房產價值畫個大框架，至少要框到這些核心區域里。如果你的房子不在這個范圍里，那未來的價值空間，基本不用抱有太多期待。

我隨便舉個例子，比如深圳的后海科技園周邊，為什么這里的房價能一直堅挺？邏輯特別簡單，這片區域聚集了400多家國內外的上市公司，本身就是核心科技中心。這些上市公司的股東、企業老板，隨便減持一點股份，手里的現金流都十分充裕，對他們而言，買房置業不過是輕而易舉的事，有這樣的購買力支撐，這類核心地段的房產，價格怎么可能輕易下跌？

話說回來，再看看那些非核心區域，比如河北、天津這類地方，別再總把自己歸到“京津冀”的概念里沾沾自喜，這個概念里，核心只有一個“京”，其他區域根本沾不到核心紅利，沒有人口流入，沒有優質產業支撐，憑什么能撐起房價？

所以一定要想清楚這個道理：人口和產業聚集在哪里，房產才有價值支撐，才有未來的空間，除此之外的所有地方，統統沒戲。