公積金貸款VS商業(yè)貸款：2026年哪種更劃算？

新年伊始，公積金貸款利率正式下調(diào)的消息刷屏朋友圈。根據(jù)中國人民銀行通知，2026年1月1日起，存量公積金貸款利率將全面下調(diào)0.25個百分點(diǎn)。首套房5年以上利率降至2.6%，二套房降至3.075%。這意味著數(shù)百萬家庭的月供將直接減少，以貸款120萬30年為例，首套房月供可省近160元。

但在這場利率調(diào)整背后，一個更現(xiàn)實(shí)的問題浮出水面：2026年買房，到底該選公積金貸款還是商業(yè)貸款？我們制作了詳細(xì)對比表格，從四個核心維度幫你算清這筆賬。

利率差創(chuàng)歷史新低
調(diào)整后的公積金貸款利率已跌破3%大關(guān)，與商業(yè)貸款價差進(jìn)一步拉大。目前5年期以上LPR為3.95%，商業(yè)銀行首套房貸利率普遍在3.75%左右，二套利率則高達(dá)4.15%。以首套房貸款100萬30年計算，公積金貸款比商業(yè)貸款少還利息約24萬元，相當(dāng)于省出一輛特斯拉Model 3。

額度天花板依然存在
公積金貸款最大的軟肋仍是額度限制。多數(shù)城市單人最高貸款60萬，夫妻雙方最高120萬。而商業(yè)貸款理論上可貸至房產(chǎn)評估價的70%，對于北上廣深動輒千萬的房產(chǎn)，公積金貸款往往需要組合貸才能覆蓋。但要注意，組合貸中商業(yè)貸款部分無法享受公積金利率。

審批難度兩極分化
公積金貸款對繳存年限要求嚴(yán)格，通常需連續(xù)繳存12個月以上，且貸款額度與賬戶余額掛鉤。而商業(yè)貸款更看重收入流水和征信記錄，放款速度通常快于公積金貸款7-15個工作日。但對于自由職業(yè)者等群體，沒有公積金繳存記錄反而使商業(yè)貸款成為唯一選擇。

還款靈活性暗藏玄機(jī)
商業(yè)貸款支持隨借隨還，部分銀行提前還款不收取違約金。公積金貸款則限制較多，提前還款需滿1年，每年限還1次。但公積金貸款有個隱藏福利：利率調(diào)整周期固定為每年1月1日，在LPR下行通道中能更快享受降息紅利。

三類人群需要特別注意：改善型購房者要注意二套房利率差擴(kuò)大至1.08個百分點(diǎn)，公積金貸款優(yōu)勢更明顯；計劃5年內(nèi)換房的家庭，5年期以下公積金利率僅2.1%，比同期限LPR低1.85個百分點(diǎn)；而預(yù)算有限的剛需族，建議優(yōu)先用足公積金貸款額度，剩余部分再考慮商業(yè)貸款。

這次利率調(diào)整像一面鏡子，照出中國房貸市場的深層變革。當(dāng)公積金利率進(jìn)入"2時代"，商業(yè)貸款卻仍在"3字頭"徘徊，政策紅利正在重塑購房者的貸款決策邏輯。但需警惕的是，低利率不等于零風(fēng)險，月供減少的背面，是30年還款總額仍可能超過本金的事實(shí)。

城市的萬家燈火里，每一盞都該有最適合的點(diǎn)亮方式。無論是選擇公積金貸款的細(xì)水長流，還是商業(yè)貸款的靈活多變，記住：最優(yōu)解永遠(yuǎn)在計算器與家庭賬本的交叉點(diǎn)上。