張棟偉：長租公寓的雷，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有暴完

2025年末，寒冬將至。對于許多在大城市打拼的年輕人來說，這個冬天的寒意不僅來自天氣，更來自棲身之所的崩塌。

近日，新浪財經(jīng)等多家媒體曝光，國內(nèi)長租公寓領(lǐng)軍企業(yè)之一的魔方公寓在上海、廣州、武漢、西安等多地陷入“爆雷”風(fēng)波。門店被封、物業(yè)斷水?dāng)嚯姟⒆饪屯辉鈴?qiáng)清，曾被視為“行業(yè)標(biāo)桿”的魔方公寓，終究也沒能逃過資金鏈斷裂的宿命。

一、 倒下的巨人：魔方之后，還有多少偽裝者？

魔方公寓的崩盤并非孤例，它是長租公寓行業(yè)積弊已久后的又一次劇烈爆發(fā)。

回顧過去幾年，中國長租公寓市場仿佛是一部血淚史。從2018年開始，行業(yè)進(jìn)入密集爆雷期：曾號稱“長租公寓第一股”的青客公寓，在巨額虧損中狼狽退場；而最令公眾記憶深刻的莫過于2020年的蛋殼公寓。

彼時，蛋殼的倒下牽連了數(shù)十萬租客與房東，租金貸的黑洞讓無數(shù)剛畢業(yè)的大學(xué)生背負(fù)了沉重的債務(wù)，其慘烈程度至今仍是行業(yè)揮之不去的陰影。

本以為經(jīng)過幾年的監(jiān)管與洗牌，剩下的頭部企業(yè)能回歸理性。

然而，魔方公寓的現(xiàn)狀告訴我們：雷，還沒爆完。

從“民企納管”的標(biāo)簽，到“戰(zhàn)略優(yōu)化”的遮羞布，掩蓋不住的是拖欠房東租金、無法退還租客押金的真相。每一次大品牌的倒塌，都是對城市奮斗者信任的又一次毀滅性打擊。

二、 邏輯死結(jié)：運(yùn)營的高墻與利潤的荒漠

為什么長租公寓這個行業(yè)會頻繁爆雷？

其核心邏輯在于一個難以解開的死結(jié)：運(yùn)營周期極長、租金回報率極低、投入成本極高。

長租公寓運(yùn)營商本質(zhì)上是二房東。

為了獲取優(yōu)質(zhì)房源，他們往往需要支付高昂的獲取成本（甚至高價搶房）；為了滿足現(xiàn)代年輕人的居住需求，又必須投入巨額的裝修改造費(fèi)用；而在日常維護(hù)中，人工、營銷、管理成本更是如影流水。

這種重資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)的模式，極度依賴于極高的出租率和穩(wěn)定的租金收入。

然而，現(xiàn)實是殘酷的。一旦市場進(jìn)入下行周期，或者自身運(yùn)營效率稍有波動，導(dǎo)致出租率下降，收入便會立刻縮水。

可另一端，運(yùn)營商欠房東的租金、欠銀行的貸款是剛性的、固定的，絲毫不能減少。

這種“收入動態(tài)、成本剛性”的錯配，讓運(yùn)營商如履薄冰。一旦現(xiàn)金流枯竭，原本光鮮亮麗的公寓大樓，瞬間就會變成吞噬資金的黑洞。

三、 模式之惡：披著“租賃”外衣的金融騙局

如果說運(yùn)營困難是能力問題，那么長租公寓普遍采用的資金運(yùn)作模式，則涉嫌本質(zhì)上的“原罪”。

在很多長租公寓的商業(yè)模型中，運(yùn)營商習(xí)慣于從租客手中一次性預(yù)收半年甚至一年的租金（甚至誘導(dǎo)租客辦理“租金貸”），但付給房東卻是按月或按季支付。

這中間產(chǎn)生的巨大的“資金沉淀”，并未被一一對應(yīng)地鎖在每個租客的房間上，而是進(jìn)入了運(yùn)營商的“總池子”。

這筆錢被挪用于何處？往往是去開更多的店、搶更多的房、做更高比例的廣告投入。

這種“資金池錯配”的邏輯，與金融行業(yè)的非法集資如出一轍。運(yùn)營商把本該屬于租客的居住保障金，當(dāng)成了無成本甚至負(fù)成本的擴(kuò)張籌碼。這不僅是杠桿，更是豪賭。當(dāng)這種打著“互聯(lián)網(wǎng)+租賃”旗號的金融游戲遭遇流動性危機(jī)時，爆雷就成了數(shù)學(xué)意義上的必然。

這種異化的商業(yè)模式，本質(zhì)上是在做金融業(yè)務(wù)。

我們必須堅決呼吁，應(yīng)當(dāng)對此類“資金池”模式進(jìn)行雷厲風(fēng)行的清理清退。租賃就是租賃，不應(yīng)成為資本套利的金融工具。

尾聲：讓關(guān)懷走在資本前面

魔方公寓的雷爆了，但生活還得繼續(xù)。

在每一場長租公寓的鬧劇中，最無辜、最弱勢的永遠(yuǎn)是租客。

他們支付了租金，履行了契約，卻因為平臺的無能與貪婪，面臨被驅(qū)趕、無家可歸的境地。

在此，我們誠摯呼吁廣大的真房東：在平臺爆雷的非常時刻，請切實保障租客的合法居住權(quán)益。

法律或許在追責(zé)平臺時需要時間，但良知不需要等待。

房東與租客，本應(yīng)是唇齒相依的關(guān)系，而非零和博弈。請多一些人文關(guān)懷，少一些資本冷酷。不要因為平臺的過錯，就將無助的年輕人趕向街頭。

在這個寒冷的冬天，守護(hù)住一方屋檐，就是守護(hù)住這座城市最后的溫情與尊嚴(yán)。