唯一負(fù)倒掛城市誕生，深圳樓市的獨(dú)特

家人們，最近房產(chǎn)圈炸出個(gè)大新聞，估計(jì)不少人刷到了但沒(méi)看懂——全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市里，居然誕生了唯一一個(gè)“負(fù)倒掛”城市！這話聽(tīng)著玄乎吧？說(shuō)白了就是，在這個(gè)城市，二手房?jī)r(jià)格居然比新房還貴！今天咱不繞彎子，用最接地氣的話把這事聊明白。

先給大家把事實(shí)擺清楚，別被網(wǎng)上的專業(yè)術(shù)語(yǔ)繞暈了。首先得明確，啥叫“房?jī)r(jià)倒掛”？簡(jiǎn)單說(shuō)就是新房和二手房的價(jià)格對(duì)著干。咱們平時(shí)見(jiàn)得多的是“正倒掛”，也就是新房比二手房貴，比如西安、上海這些城市，新房?jī)r(jià)格比二手房高出一大截，所以以前總有人說(shuō)“買(mǎi)新房更劃算”。但這次不一樣，“負(fù)倒掛”是反過(guò)來(lái)的，二手房?jī)r(jià)格比新房還高。

而這個(gè)唯一的“負(fù)倒掛”城市，就是深圳！有數(shù)據(jù)為證，以2010年底為基數(shù)算下來(lái)，深圳二手房?jī)r(jià)格點(diǎn)位已經(jīng)到了222.39，而新房?jī)r(jià)格點(diǎn)位才211.55，兩者差了10多個(gè)點(diǎn)，這也是全國(guó)70個(gè)城市里獨(dú)一份的情況。可能有人會(huì)說(shuō)，不對(duì)啊，我感覺(jué)深圳二手房也在跌啊？確實(shí)沒(méi)錯(cuò)，深圳二手房整體是在調(diào)整，但為啥還會(huì)出現(xiàn)這種“負(fù)倒掛”？核心原因是兩個(gè)：一是下半年深圳福田、南山這些核心區(qū)域的房東，惜售心態(tài)特別強(qiáng)，覺(jué)得自己的房子地段好、品質(zhì)高，不愿意降價(jià)賣(mài)，導(dǎo)致核心區(qū)二手房?jī)r(jià)格沒(méi)怎么跌；二是之前深圳新房有限價(jià)政策，后來(lái)有些開(kāi)發(fā)商想快速回籠資金，悄悄調(diào)低了新房售價(jià)，一漲一跌之間，就出現(xiàn)了二手房比新房貴的“負(fù)倒掛”現(xiàn)象。而且要說(shuō)明白，這不是深圳二手房全面回暖，只是核心區(qū)的局部情況，遠(yuǎn)郊的二手房該難賣(mài)還是難賣(mài)。

接下來(lái)咱扒扒根源，為啥偏偏是深圳，能成為這“獨(dú)一份”？不是深圳樓市有多特殊，而是多種因素湊到一起的結(jié)果。第一個(gè)原因，新房和二手房的“供給節(jié)奏”沒(méi)對(duì)上。之前深圳壓了不少高端新房項(xiàng)目沒(méi)入市，尤其是那種四代宅，最近才集中推出來(lái)，在這之前，新房市場(chǎng)里高端房源少，均價(jià)上不去；而二手房市場(chǎng)里，核心區(qū)的高端次新房一直都在，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，這就給“負(fù)倒掛”留了空間。有業(yè)內(nèi)人士也說(shuō)了，最近深圳很多豪宅盤(pán)成交，已經(jīng)把新房均價(jià)拉上來(lái)了，說(shuō)不定過(guò)兩個(gè)月這“負(fù)倒掛”的情況就變了。

第二個(gè)原因，深圳樓市的“分化太嚴(yán)重”。這幾年全國(guó)樓市都在分化，但深圳的分化是最明顯的之一。核心區(qū)的房子，靠著優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)、醫(yī)療、商業(yè)配套，抗跌能力強(qiáng)；而遠(yuǎn)郊的房子，之前炒得有多兇，現(xiàn)在跌得就有多狠。這次的“負(fù)倒掛”，本質(zhì)上就是核心區(qū)二手房的“抗跌性”，遇上了新房市場(chǎng)的“價(jià)格調(diào)整”，跟整個(gè)深圳樓市回暖沒(méi)關(guān)系。

第三個(gè)原因，房東和開(kāi)發(fā)商的“心態(tài)不一樣”。房東賣(mài)二手房，大多是個(gè)人行為，尤其是核心區(qū)的房東，手里不缺現(xiàn)金流，不著急賣(mài)，所以能扛著價(jià)格；但開(kāi)發(fā)商不一樣，開(kāi)發(fā)商要還貸款、要拿地、要支付工程款，現(xiàn)金流壓力大，只能通過(guò)調(diào)整新房?jī)r(jià)格來(lái)快速出貨，兩者的心態(tài)差異，直接反映在了價(jià)格上。這不是深圳獨(dú)有的問(wèn)題，是全國(guó)樓市都存在的“個(gè)人與企業(yè)的心態(tài)差”，只是在深圳表現(xiàn)得更極端而已。

再說(shuō)說(shuō)這“負(fù)倒掛”可能帶來(lái)的影響，不管是對(duì)想買(mǎi)房的人，還是對(duì)整個(gè)樓市，影響都挺直接的。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直觀的感受就是“買(mǎi)新房好像更劃算”，尤其是在核心區(qū)周邊，新房?jī)r(jià)格比二手房低，自然會(huì)把一部分需求吸引到新房市場(chǎng)，導(dǎo)致核心區(qū)周邊的新房好賣(mài)了，但核心區(qū)的二手房更難成交。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，看到新房比二手房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)調(diào)整定價(jià)策略，不會(huì)再盲目降價(jià)，甚至核心區(qū)的新房項(xiàng)目可能會(huì)慢慢提價(jià)。

對(duì)整個(gè)深圳樓市來(lái)說(shuō)，這種“負(fù)倒掛”會(huì)讓分化更嚴(yán)重。核心區(qū)的二手房房東，可能會(huì)更覺(jué)得自己的房子值錢(qián)，惜售心態(tài)更重，導(dǎo)致核心區(qū)二手房流動(dòng)性變差；而遠(yuǎn)郊的二手房，因?yàn)闆](méi)有這種“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，還是會(huì)持續(xù)調(diào)整。更重要的是，這會(huì)打破大家之前的固有認(rèn)知——以前覺(jué)得“新房一定比二手房貴”，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不是這么回事，以后大家買(mǎi)房，不會(huì)再只看新房還是二手房，更多會(huì)看具體的地段、品質(zhì)和價(jià)格，這對(duì)樓市回歸理性其實(shí)是好事。

說(shuō)到這，我想說(shuō)說(shuō)我的真實(shí)觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我結(jié)合市場(chǎng)情況的真實(shí)感受。首先，大家千萬(wàn)別把深圳的“負(fù)倒掛”當(dāng)成“樓市回暖的信號(hào)”，這是一個(gè)很容易踩的坑。這只是局部區(qū)域、特定時(shí)間段的“臨時(shí)現(xiàn)象”，是新房和二手房供給節(jié)奏、價(jià)格調(diào)整不同步導(dǎo)致的，不是深圳樓市全面復(fù)蘇的標(biāo)志。最近全國(guó)還有很多城市，業(yè)主賣(mài)房都不夠還房貸，得倒貼錢(qián)，這種“房貸倒掛”的現(xiàn)象比深圳的“負(fù)倒掛”更普遍、更真實(shí)。比如南京有業(yè)主，2020年花294萬(wàn)買(mǎi)的房，現(xiàn)在賣(mài)了不僅首付全虧，還得倒貼119萬(wàn)；一線城市也有業(yè)主，400萬(wàn)買(mǎi)的房，現(xiàn)在只能賣(mài)220萬(wàn)，還欠銀行230萬(wàn)，賣(mài)完還得倒貼10萬(wàn)。對(duì)比這些情況，深圳的“負(fù)倒掛”更像是樓市分化中的一個(gè)“小插曲”，而不是“主旋律”。

其次，這個(gè)“負(fù)倒掛”現(xiàn)象，恰恰說(shuō)明樓市的“舊邏輯已經(jīng)失效了”。以前大家買(mǎi)房，不管地段、不管品質(zhì)，只要是新房就搶，覺(jué)得“買(mǎi)新房必賺”；現(xiàn)在呢？深圳用事實(shí)告訴大家，新房不一定比二手房好，二手房也不一定比新房便宜。以后樓市的核心邏輯，會(huì)從“買(mǎi)新房就賺”變成“買(mǎi)好房才穩(wěn)”，只有那些核心區(qū)、配套全、品質(zhì)高的房子，才有抗跌能力，遠(yuǎn)郊的、配套差的房子，不管是新房還是二手房，都會(huì)越來(lái)越難賣(mài)。

還有一點(diǎn)，我特別想跟家人們說(shuō)，別被“唯一”這兩個(gè)字帶偏了。網(wǎng)上很多人說(shuō)“深圳是唯一負(fù)倒掛城市，說(shuō)明深圳樓市最堅(jiān)挺”，這是典型的斷章取義。深圳之所以能成為“唯一”，是因?yàn)樗臉鞘谢A(chǔ)比其他城市好，核心區(qū)的需求比其他城市旺，但這并不代表深圳樓市沒(méi)有壓力。最近深圳二手房的成交周期還是很長(zhǎng)，很多房子掛半年都賣(mài)不出去，這就是最真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。那些說(shuō)“深圳樓市獨(dú)善其身”的人，要么是沒(méi)看到遠(yuǎn)郊二手房的慘狀，要么就是想忽悠人接盤(pán)。

最后，我想聊聊咱們普通人該有的心態(tài)。不管是深圳的“負(fù)倒掛”，還是其他城市的“房貸倒掛”，本質(zhì)上都是樓市回歸理性的過(guò)程。以前樓市野蠻生長(zhǎng)的時(shí)候，大家都覺(jué)得“買(mǎi)房是人生贏家的標(biāo)配”，不惜掏空積蓄、借遍親友湊首付，背上幾十年的房貸。現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整了，大家才明白，房子本來(lái)是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，把全家人的命運(yùn)都綁在一套房子上，風(fēng)險(xiǎn)有多高。

今天聊這些，不是想制造焦慮，也不是想唱多唱空，只是想告訴家人們，樓市早就不是以前那個(gè)“閉著眼買(mǎi)都賺”的時(shí)代了。深圳的“負(fù)倒掛”只是一個(gè)小小的信號(hào)，它提醒我們，以后看樓市，不能只看表面的價(jià)格，更要看背后的供需、地段和品質(zhì)。我們普通人買(mǎi)房，別被市場(chǎng)上的各種“新概念”“新現(xiàn)象”忽悠，守住自己的現(xiàn)金流，看清自己的真實(shí)需求，比什么都重要。

可能有人會(huì)問(wèn)，那深圳現(xiàn)在買(mǎi)房值不值？我今天不做這種建議，因?yàn)槊總€(gè)人的情況不一樣。但我想讓大家記住，任何樓市現(xiàn)象，都要放在大環(huán)境里看，別只盯著“唯一”“第一”這種噱頭，多看看真實(shí)的成交數(shù)據(jù)，多聽(tīng)聽(tīng)普通業(yè)主的心聲，才能看清真相。