住建部會議透露“十五五”樓市調控新思路：“穩樓市”從首要任務變為第二重點，房地產開啟新舊模式轉換

本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

繼中央經濟工作會議和中財辦解讀后，房地產再度迎來重磅定調。

12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議提出，2026年要著力抓好4方面工作，分別是推進現代化人民城市建設、著力穩定房地產市場、加快建筑業提質升級和夯實高質量發展基礎支撐。另外會議還對“十五五”如何推動房地產高質量發展作了部署，其中提到，要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。

《華夏時報》記者注意到，縱觀最近五年的全國住房城鄉建設工作會議，從2021年房地產市場整體進入下行通道開始，過去四年這一會議在布置第二年重點工作時始終將穩定房地產市場放在第一條。而今年，以高質量開展城市更新、城鎮老舊小區改造等為重點的推進現代化人民城市建設被放在重點任務的第一條，著力穩定房地產市場則變為第二條。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，將“著力穩定房地產市場”放在第二條主要有幾方面原因：一方面，保交房任務全面完成以后，行業調整對民生保障的沖擊基本解決了；另一方面，隨著行業出險企業陸續進入重組階段，行業風險釋放的高峰也過去了；另外，以新房和二手住房合并計算的總交易量，已經實現了量的穩定。最后，房地產穩定除了住建系統的工作外，更重要的是就業、收入、人口、城鎮化等經濟基本面的修復，以及房地產新模式的打造，這是一個事關多部門的系統工程。

“穩樓市”退居其次

過去四年間，“穩樓市”始終是全國住房城鄉建設工作會議部署的第二年首要重點任務。

2022年1月召開的全國住房和城鄉建設工作會議，要求2022年重點要抓好八個方面工作，包括加強房地產市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動等；2023年1月召開的全國住房和城鄉建設工作會議，要求2023年重點抓好12個方面工作，包括以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產市場平穩健康發展；以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題和以實施城市更新行動為抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市等；2023年12月召開的全國住房和城鄉建設工作會議，要求2024年工作要重點抓好住房和房地產板塊、城鄉建設板塊、建筑業板塊和基礎支撐板塊4大板塊的18個方面具體工作；2024年12月召開的全國住房和城鄉建設工作會議，要求重點抓好持續用力推動房地產市場止跌回穩、推動構建房地產發展新模式、大力實施城市更新、打造“中國建造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子等工作。

而此次，“穩樓市”在2026年的重點任務中退居其次。在具體的工作中，提到要因城施策控增量、去庫存、優供給，城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行。“因城施策”相關表述與近期召開的中央經濟工作會議基本一致，而此前“十五五”規劃建議中也明確要求推動清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

中指研究院認為，鼓勵“用足用好”“適時調整優化”“支持”等均表明2026年支持需求端的政策仍有優化空間和預期，預計更多從地方政府的角度落位具體舉措，如清理限制性措施、加大購房補貼力度、提升公積金貸款支持力度等。

城市更新成首要任務

此消彼長的是，城市更新從之前的第二、第三位上升到了首要的位置。而這并非沒有先兆。

2025年7月，中央城市工作會議時隔十年再度召開，在對未來城市工作重點任務的部署中，“城市更新”出現了兩次：一次在總體任務中提出要以推進城市更新為重要抓手，另一次在重點任務中與發展生產力有關的第二條中，提出依靠改革開放增強城市動能，高質量開展城市更新。而對于房地產，僅在第三條“宜居城市”中提到要加快構建房地產發展新模式。

并且，中央經濟工作會議表述中也將“城市更新”放在2026年的首要任務“堅持內需主導，建設強大國內市場”之中，而不是房地產內容所在的最后一條“化解重點領域風險”之中，而中財辦在解讀政策時也提出，未來在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務還不少，房地產高質量發展仍有可觀前景。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者指出，高質量推進城市更新對建設國內市場、支持內需意義重大。一方面，城市在內循環市場中定位提升為樞紐，作為經濟活動重要載體，其功能完善對促進生產、分配、流通、消費各環節暢通循環意義重大；另一方面，基于城市發展的新階段，當前要把城市更新作為城市高質量發展的重要抓手，并將其和社會經濟發展、穩樓市等工作進行有力結合。

中指研究院指出，本次會議明確“大力實施城市更新”與去年提法一致，“高質量開展城市更新”的定調也與中央城市工作會議相同，從位置上看，由去年第二位調整置于首要工作中，城市更新成為2026年住建部門工作的重中之重，城市更新作為穩投資、擴需求的重要抓手，預計2026年將迎來更多政策利好。從政策的角度來看，城市更新已經上升到前所未有的高度，住建部門側重編制實施專項規劃，抓好城市體檢、更新試點等方面工作，金融監管、自然資源等相關部門有望加快落地配套的金融、土地等政策，如提供長期低成本資金、更靈活的用地政策等。

從“先立后破”到“立新破舊”

作為“十四五”期間的最后一場全國住房和城鄉建設工作會議，會議還對“十五五”時期房地產工作思路進行了探討，要求準確把握房地產市場供求關系的重大變化，看到我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。

值得注意的是，會議提到要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。李宇嘉認為，在供求關系重大變化、存量時代、回歸居住屬性等新的背景下，住房需求發生了重大變化，即二手房交易開始崛起。目前15個省市二手房交易超過新房，30個重點城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創下4年來新高。剛需基本轉向租賃和二手住房，在高品質打造的背景下，新房越來越趨于改善。因此，無論是看待需求的潛力還是看待市場是否穩定，必須將把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待，而不能僅僅看待新房。

他認為，在這一背景下，“因城施策控增量、去庫存、優供給”的表述，指向的是緊縮供給的方向。從11月房地產數據來看，1—11月，全國新房待售面積同比增幅為2.6%，不僅比上月明顯下降了0.5個百分點，而且創下了2022年以來的新低。“這是一個好跡象，待售控制住了，新房供求關系改善，最終會傳導至二手房市場，這才是止跌回穩的路徑。”他說。

另外在房企端，會議重申防范化解房企債務風險，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，編制實施住房發展規劃和年度計劃，推動建立“人房地錢”要素聯動機制。此前中財辦提出支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務轉型，這被認為是推動房企轉型的新信號。

兩年前，2023年年底的中央經濟工作會議在整體部署中提到“先立后破”，而時間行至2025年年底，無論是“城市更新”戰略地位的上升、房企業務的轉型，還是對房地產市場認識的轉變，都指向了一個思路的調整，即中財辦強調的“漸進推開立‘新’破‘舊’，推動新舊模式平穩轉換”。

而此次會議在布置“十五五”房地產相關工作時也強調，要處理好當前和長遠、頂層設計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發展和防風險的關系，堅持政策支持和改革創新并舉，確保新舊模式轉換平穩有序。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳