尷尬的地王：拍地容易開發難

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作者|深水財經社 烏海

“45325元/㎡！”

2025年12月19日，南京河西中部G90地塊經過61輪激烈競價，被奧體建設以16.11億元斬獲，刷新當地土地成交樓面價紀錄，成為年度最受關注的地王之一。

就在市場為核心地塊的熱度驚嘆時，鮮有人注意到，同場出讓的燕子磯、仙林等非核心片區地塊均以底價成交，甚至出現無人問津的冷清場面。

這并非南京獨有。

2025年以來，上海、北京、杭州等核心城市紛紛上演“核心地塊搶破頭、外圍地塊無人要”的戲碼。

地方政府“保核心、棄外圍”的土拍策略愈發清晰，然而在樓市下行的大背景下，這些高價拍出的地王，正陷入“拍得起、開發不起”的尷尬境地。

一邊是地方財政對核心土地收入的依賴，一邊是房企面臨的資金壓力根本無力拿地，曾經象征城市價值的地王，如今淪為地方強撐的臉面。

“地王”如何造

2025年的土拍市場，核心城市核心區成為絕對主角。以南京為例，12月19日的土拍專場堪稱“核心地塊獨角戲”，除了刷新紀錄的河西中G90地王，南部新城G86、小行G93等核心片區低密地塊雖未突破單價紀錄，但均順利成交，而外圍遠郊地塊則全程無人競價。

公開資料顯示，南京河西中G90地塊位于元通板塊，東至燕山路、南至規劃支路，用地性質為二類居住用地，出讓面積22214.65㎡，容積率僅1.6。

這樣的低容積率搭配成熟的商業、交通配套，讓地塊具備打造高端豪宅的先天條件，也成為房企爭奪的關鍵。

拿地房企奧體建設作為南京市河西新城區國資集團直屬企業，此次出手也算是一石二鳥，既可以拍出想要的價格，又能把核心資產抓到自己的手里。

道理很簡單，與其去拖外圍偏遠地段，不如全力拿到核心地塊。

不止南京，上海、北京的地王市場同樣由國資主導。2025年7月，上海徐匯區衡復風貌區地塊以20.03萬元/㎡的樓面價刷新全國紀錄，由民營房企上海祺祥旺宇置業競得，但隨后10月成交的徐匯濱江地王，則被中海地產以14.85萬元/㎡的價格收入囊中。

北京海淀樹村地塊3月成交時，樓面價首破10萬大關，競得方仍是中海地產。

深圳前海桂灣片區地王7月由招商蛇口拿下，樓面價84180元/㎡，拿地當天便宣布開工，盡顯央企資金實力。

據根據中指研究院的數據，2025年1—11月，22個重點城市拿地金額中，央國企占比為48%，較2024年提升2個百分點。地方國資占比則小幅回落，體現出其托底效應有所減弱。

現在民營房企敢碰核心地王的太少了，畢竟融資成本擺在那里，央企年化融資成本3%左右，民企普遍要6%以上，光財務成本就差出一大截。

“保核心、棄外圍”

核心地王的扎堆出現，背后是地方政府“保核心、棄外圍”土拍策略。

所謂“保核心、棄外圍”，即大幅削減外圍區域供地規模，將有限的土地資源集中于核心區，通過推出優質地塊抬升溢價率，以核心地塊的高收入對沖外圍地塊的流拍損失。

財政壓力是推動這一策略的核心動力。土地出讓金作為地方財政的重要支柱，在樓市下行期面臨大幅縮水。

除了穩財政，“保核心”也是地方政府穩定市場預期的手段。核心區地王的高溢價成交，能向市場傳遞“核心資產抗跌”的信號，避免市場信心進一步下滑。

同時，核心區地塊的開發多與城市更新、城中村改造相結合，能提升城市面貌，契合“好房子”工程的導向。南京河西中G90地塊此前為臺灣名品城，此次出讓后將打造低密洋房+小高層產品，容積率從原來的2.4降至1.6，就是地方政府通過調規提升地塊價值的典型案例。

為了讓核心地塊順利出讓，地方政府還配套了一系列政策支持。這些政策本質上是降低房企拿地門檻，吸引更多企業參與競價，最終目的還是為了抬高地價。”上述分析師表示。

然而，這一策略也加劇了城市發展的不均衡。外圍區域供地減少導致配套建設滯后，人口導入困難，形成“核心越熱、外圍越冷”的惡性循環。

地王的盈利困局

盡管地方政府全力護航，房企爭搶核心地王的熱情高漲，但這些高價地塊的開發前景卻不容樂觀。

拍地時有多風光，開發時就有多煎熬，成為不少地王項目的真實寫照。

盈利空間收窄是地王面臨的首要難題。以南京河西中G90地王為例，業內測算顯示，該地塊預計售價需達到8萬元/㎡以上才能實現盈利。

但當前河西核心區在售高端住宅均價可能還不到5萬元/㎡，若要達到8萬元/㎡的售價，需在產品打造上大幅投入。

簡單來測算，容積率1.6，要做洋房產品，建安成本至少要6500元/㎡，再加上財務成本、營銷費用和稅費，凈利潤率可能只有10%左右。

上海、北京的地王盈利壓力更大。2025年7月成交的上海徐匯衡復風貌區地王，樓面價20.03萬元/㎡，預計售價需達到38萬元/㎡才能盈利，但該區域當前最高備案價還不到18萬元/㎡。

即便房企能通過產品創新爭取更高備案價，市場能否承接如此高價仍存疑問。現在高端改善需求確實存在，但38萬元/㎡的價格，能承受的客群非常有限。

資金沉淀壓力則是地王開發的另一大痛點。核心地王普遍總價高、開發周期長，對房企現金流構成嚴峻考驗。

南京河西中G90地王總價16.11億元，按行業慣例，房企需先支付30%的保證金，后續還要承擔建設、營銷等費用，總資金占用超20億元。

而上海徐匯東安城市更新地王，總價高達439.5億元，由中海、招商蛇口等四家國企聯合拿地，就是為了分攤資金壓力。

對于民營房企而言，資金壓力更是致命。2025年拿下上海徐匯衡復風貌區地王的上海祺祥旺宇置業，雖憑借資金實力擊敗眾多央企，但后續開發面臨的財務壓力不容小覷。

按照年化融資成本約6%，開發周期2年計算，僅財務成本就超1.4億元。若項目去化不及預期，很可能陷入資金鏈斷裂的風險。

“拍得起、開發不起”

當前地王面臨的開發困境，并非首例。回顧過往，不少曾經風光無限的地王，最終都陷入“拍得起、開發不起”的泥潭，甚至淪為爛尾工程，成為城市發展的“傷疤”。

最典型的莫過于深圳世茂深港國際中心項目。2017年，世茂集團以239億元的總價拿下該地塊，成為當時的深圳總價地王，計劃打造高達700米的“深圳第一高樓”。

然而，隨著房企資金鏈斷裂，項目于2022年停工，此后多次嘗試拍賣盤活均以流拍告終。

2025年7月，深圳市龍崗區政府推出“收地化險”方案，擬以68億元的價格整體收回項目涉及的12宗土地及地上建筑物，較當初的拿地總價縮水近72%。

據記者實地探訪，該項目除一期公寓已交付外，其余地塊均處于停工狀態，工地內荒草叢生，部分未完工的樓體裸露著生銹的鋼筋，曾經的“城市地標”藍圖淪為泡影。

這個項目最大的問題就是資金量太大，后續開發需要持續投入數百億元，在市場下行期，沒有企業敢接盤。

還有一大批“地王”項目即便是完工開盤，去化速度也是非常緩慢，有些項目賣了5年還沒清盤，最后開發商資金鏈斷裂。

實際上，地王開發能否成功，關鍵看三個要素：資金實力、產品力和市場時機。當前市場環境下，即便是國資主導的地王項目，也面臨市場需求收縮的壓力，若不能精準把握產品定位和定價策略，同樣可能陷入開發困境。

聯合開發分散風險

現在很多地產項目都不再由某一個開發商吃獨食，而是像拍電影那樣，找一批開發商合伙干。

這不是他們愿意把肉讓給外人，而是為了讓大家分擔風險。

2025年上海徐匯東安城市更新地王，由中海、招商蛇口、中旅、徐匯城投四家國企聯合拿地，就是通過“分攤資金、共享資源”的方式降低開發風險。

南京河西中G90地王雖由奧體建設單獨拿地，但市場傳言其后續很可能引入其他房企合作開發。

從長遠來看，地王市場的理性回歸，還需要地方政府調整土拍策略。過度依賴核心地王穩財政，不僅會加劇城市發展不均衡，還可能推高房價預期，與“房住不炒”的導向相悖。

地王本身不是問題，問題在于非理性的高價和盲目的開發。核心城市核心地塊的稀缺性決定了其價值，但房企拿地時必須敬畏市場規律，地方政府也應平衡財政需求與城市長遠發展。只有這樣，地王才能真正成為城市發展的助力，而非“拍得起、開發不起”的尷尬存在。