北京放寬購房條件，將激發(fā)多少購房需求？哪類房源可能受益？

重磅！年末北京再次發(fā)布了樓市新政——《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

坦率地說，無論歷史進程如何向前，北京和上海的房產(chǎn)始終是中國核心資產(chǎn)中的核心。

今年8月，北京已出臺過一輪樓市政策，僅隔四個月再次加碼，這說明上一輪政策的效果并未完全達到預期。雖然大家都知道“擠牙膏”式松綁可能見效有限，但在當前環(huán)境下，誰也不敢貿(mào)然采取過于激進的措施。這種漸進式調整也有其好處——如果這次效果不彰，下一次還可以繼續(xù)放寬。

這次政策最巧妙的一點在于“精準松綁”：核心區(qū)繼續(xù)從嚴管控、抑制投機，而郊區(qū)則放開限購、加快去庫存，同時引導人口向五環(huán)外流動，既緩解了城區(qū)壓力，也有利于推進職住平衡。

最直接受益的，是那些在北京打拼數(shù)年、有穩(wěn)定收入，卻因社保年限“卡在臨界點”的人。對于他們來說，新政無異于一張“購房快車票”。

實際上，下一步才是關鍵。從上輪的“5年改2年”，到這次的“2年改1年”，下一步很可能就是“1年改0年”，即五環(huán)外完全放開限購。

那么問題來了：下一步何時會來？上一輪是8月，這一輪是12月，如果按相同時間間隔推算，或許就在明年4月前后。

所以說，這次政策雖有力度，但也不算特別大。例如針對京籍家庭，只有多子女家庭才可在五環(huán)內購買第三套——這意味著即便我現(xiàn)在緊急計劃再生一個孩子，也要等到明年10月之后才符合資格。不過，首套、二套利率拉平，這一點的作用不容小覷。

想起我一位非京籍的朋友，之前為了買房，通過中介連續(xù)繳納了好幾年社保。今年年中我問他社保夠不夠年限了，他說已經(jīng)交滿，卻開始觀望了——因為近幾年房價一直在跌。他甚至半開玩笑地說：“感謝限購政策，讓我少虧了幾百萬。”

而現(xiàn)在，他可能要重新算一筆賬了。

從需求端看，潛在購房群體已被明顯激活。根據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年全市常住外來人口約850萬，其中符合“已繳納1–2年社保、有購房意愿”條件的家庭，保守估計超過30萬戶。即便只有10%的人因新政提前入市，也將釋放約3萬套的剛性及改善需求。

而多子女家庭雖然占比不高（北京二孩及以上家庭約占12%），但購買力強、置換意愿明確，屬于高確定性需求。尤其在學區(qū)、醫(yī)療、交通配套成熟的五環(huán)內區(qū)域，這類家庭對“第三套房”的需求并非出于投資，而是實實在在的生活擴容。

那么，哪些房源會成為市場焦點？

答案很清晰：五環(huán)外地鐵沿線的次新房，以及五環(huán)內的小戶型改善盤。

五環(huán)外如昌平回龍觀、房山長陽、大興西紅門等板塊，單價相對低、總價可控，加上社保門檻降至1年，將成為非京籍剛需的首選。而五環(huán)內如海淀清河、朝陽常營、豐臺麗澤周邊，70–90平方米的兩居或小三居，既能滿足多子女家庭“多購一套”的資格，又不至于總價過高，預計會成為改善型買家的主戰(zhàn)場。

值得留意的是，新政并未全面放開限購。京籍普通家庭仍限購兩套，非多子女的非京籍家庭在五環(huán)內仍需2年社保。這說明政策守住了一條底線：防止投機資金涌入核心城區(qū)推高房價。

從金融支持角度看，取消首套與二套利率區(qū)分是一大信號。過去二套房利率上浮明顯，很大程度上抑制了改善需求。如今銀行可根據(jù)客戶資質靈活定價，優(yōu)質客戶的實際利率甚至可能低于之前的首套水平。再加上公積金首付比例降至25%，購房的杠桿效應顯著提升。

但我們也需清醒認識到，政策只是催化劑，并非起死回生的靈丹妙藥。

目前北京二手房掛牌量仍處于高位，部分遠郊板塊的去化周期超過20個月。如果缺乏持續(xù)的收入預期改善和就業(yè)穩(wěn)定作為支撐，單靠政策刺激，需求釋放可能只是脈沖式的，難以持續(xù)。

更重要的是，市場信心尚未完全修復。過去三年的房價回調，讓許多潛在買家形成了“買漲不買跌”的心理。即便政策利好頻出，不少人仍在等待“更低的低點”。這種觀望情緒，短期內很難徹底扭轉。

不過，結合明年大概率延續(xù)的降息周期、財政政策加碼以及城市更新提速，北京樓市正站在一個關鍵的拐點上。

北京作為超一線城市和首都，向來具有風向標意義。此次房地產(chǎn)政策的松綁，也為各地樹立了范例：通過刺激房地產(chǎn)這類大額消費，帶動整體經(jīng)濟回暖。

從北京放松房地產(chǎn)調控的舉措可以看出，刺激住房消費將成為接下來政策發(fā)力的重點之一。

本質上，這一輪調整并非單純“救市”，而是要讓住房需求與城市發(fā)展同頻共振——既穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，又優(yōu)化人口空間布局。對于非京籍群體和城市治理而言，這可謂是一次雙贏。

最后想說的是，如果你曾是那個因限購而止步的“北漂”，現(xiàn)在或許可以重新打開購房APP，適當關注起來了。

北京房價多年不遇的市場底部，或許正在悄然形成。