如何著力穩定房地產市場？住房城鄉建設部解碼“十五五”工作重點

來源：央視

住房城鄉建設部23日表示，2026年，要推進現代化人民城市建設、著力穩定房地產市場、加快建筑業提質升級、夯實高質量發展基礎支撐。

具體到房地產市場而言，將因城施策控增量、去庫存、優供給，進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，加快構建房地產發展新模式，深化住房公積金制度改革，實施物業服務質量提升行動。

根據國家統計局數據，今年以來，我國房地產開發投資下降、房屋新開工面積減少；而最新交易數據顯示，1到11月，全國二手房交易網簽面積在交易總量中的占比為45%，占比逐步上升。

在我國房地產市場供求關系發生重大變化的當下，如何統籌防風險和促轉型、惠民生和穩增長？

在過去兩天召開的全國住房城鄉建設工作會議上，記者了解到，“十四五”期間，我國保交樓、保交房任務全面完成，加快構建房地產發展新模式，“好房子”建設形成社會共識。

住房城鄉建設部部長倪虹表示，過去五年，我國進一步改善人民群眾住房條件、提升城市人居環境質量、提升城鄉歷史文化保護傳承水平、加快建筑業轉型升級，“十四五”規劃目標任務全面完成。

住房城鄉建設部部長 倪虹：全國累計銷售新建商品住宅約50億平方米，建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾，累計發放住房公積金個人住房貸款6.5萬億元，支持繳存人提取9.4萬億元住房公積金用于住房消費，實施農村低收入群體危房改造178.9萬戶，人民群眾住房條件進一步改善。

當下，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。國家先后提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，對商品房建設要控增量、去庫存、優供給，合理控制新增房地產用地供應。這些變化，也印證在近期的房地產市場相關數據中，比如房地產開發投資下降、房屋新開工面積減少、二手房交易占比上升。那么，在這樣的背景下，“十五五”時期，如何推動房地產高質量發展呢？

住房城鄉建設部部長 倪虹：要準確把握房地產市場供求關系的重大變化，我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整還有廣闊的空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，要把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。

為什么要將新房和二手房市場作為一個整體來看待？當下我國二手房交易占比逐步上升，究竟是何原因，又會產生怎樣的影響？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，表面看，這分流了新房市場的需求，但也為從二手房到新房、從剛需到改善等需求升級，為新房市場創造了空間、積蓄了可持續的力量。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：一手房、二手房都可以解決住房問題，進入存量時代、供求關系發生重大變化以后，二手房交易占比從“十三五”末的不到28%，穩步提升到現在的45%，重點30個城市二手房占比更是占到了60%。二手房目前也通過城市更新、老舊小區改造等，整體面貌、居住體驗比以前好很多，基于二手住房戶型適中、總價偏低、區位好等優勢，剛性需求轉向二手住房的趨勢很明顯。另外，由于要控制增量、去庫存，這些都是將二者作為一個整體來看待的原因。

此外，住房城鄉建設部還指出，要加快構建房地產發展新模式，牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，處理好當前和長遠、頂層設計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發展和防風險的關系，堅持政策支持和改革創新并舉，確保新舊模式轉換平穩有序。李宇嘉表示，房地產發展新舊模式的轉換需要一個過程，這幾組關系，恰恰是推動轉型平穩和房地產高質量發展的關鍵。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：當前，新舊模式存在著平穩過渡的機遇，一方面要通過政策紓困來穩市場，另一方面要著眼于長期，通過改革的辦法挖掘新增潛力，也就是要處理好市場和保障、租賃和購買、增量和存量的關系，促進由租轉買，二手和新房、剛需和改善的良性循環。這都需要從新模式的角度來系統推進，需要政策和改革協同推進。舊模式快速褪去的過程中，新模式若成長不起來，市場就難以平穩；反之，過度依賴舊模式，新模式轉型慢，市場也很難穩定。

△改造前后的北京市朝陽區百子灣路1號樓

具體到2026年而言，這些工作該如何落地？倪虹表示，明年，著力穩定房地產市場，要因城施策控增量、去庫存、優供給，進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支持房地產企業合理融資需求。

住房城鄉建設部部長 倪虹：結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設。城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，深化住房公積金制度改革，推動房地產市場平穩運行。

這些表述中，既看到對增量的把控，也看到對存量的盤活，既有把新房子建成“好房子”的要求，也有把老房子逐步改造成“好房子”的期盼，這些措施都指向轉型發展當中的具體問題。中指研究院政策研究總監陳文靜分析，鼓勵“用足用好調控自主權”“適時調整優化”“支持多樣化住房需求”等表述，均表明2026年支持需求端的政策仍存優化預期。

中指研究院政策研究總監 陳文靜：預計更多從地方政府的角度落位具體舉措，如清理限制性措施、加大購房補貼力度、提升公積金貸款支持力度等。針對公積金提法從“有效發揮住房公積金支持作用”調整為“深化住房公積金制度改革”，預計相關政策的調整將更為系統化，擴大公積金使用范圍、提升公積金貸款額度、異地互認互貸等均是重要方向。

此外，針對2026年的工作，全國住房城鄉建設工作會議還提及房地產開發、融資、銷售、運維等各方面的要求。比如，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制；在房地產融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。陳文靜表示，這對于房地產開發企業而言，也是轉型發展的重要指南。

中指研究院政策研究總監 陳文靜：對于企業來說，面對當前市場環境，應當主動適應行業變化，持續提升產品競爭力，通過扎實推進“好房子”建設，以產品力贏得市場認可。企業應繼續探索“輕重并舉”轉型，逐步構建與行業發展新模式相適配的企業經營模式。此外，隨著城市發展進入存量提質增效為主的階段，企業也應積極參與城市更新等領域，推動自身實現高質量發展。

不難發現，防風險和促轉型、惠民生和穩增長，這兩組統籌關系，貫穿當前我國房地產轉型發展的始終。李宇嘉觀察，在調研中，已不止發現銷售排行榜上靠前的企業正逐步告別快周轉，轉向合理適度投資、持續經營、注重單個項目精細打磨，一批規模適中、深耕一隅的中小型房企也相繼涌現，它深諳“投資于物”與“投資于人”相結合的時代命題；這些企業也將在行業轉型過程中發揮重要作用，共同推動我國房地產市場高質量發展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：這次會議提到保交房任務全面完成，其實就意味著“舊模式”在穩步出清。我們在調研中，不但發現頭部房企正在轉向產品不斷迭代、注重售后服務、培育品牌美譽度的運營商模式，也發現一批經營穩健、風險可控，且熟知本地需求、注重物業管理的中小型房企，在本地的口碑很好。其實這也說明，不管是高質量推進城市更新，還是著力穩定房地產市場、以需定建，全行業都在從“投資于物”轉向“投資于人”。

與每個家庭密切相關的，全國住房城鄉建設工作會議還提出，2026年，要實施物業服務質量提升行動，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式，探索“物業服務+生活服務”模式，推動“物業服務進家庭”。李宇嘉觀察，目前，部分物業企業在經營理念上還固守“三保一服”，也就是保安、保潔、保修以及綠化服務，局限在“物”上，未“轉移到人”；而國家最新的探索要求，恰是解決這一問題的關鍵。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：這次會議提到保交房任務全面完成，其實就意味著“舊模式”在穩步出清。我們在調研中，不但發現頭部房企正在轉向產品不斷迭代、注重售后服務、培育品牌美譽度的運營商模式，也發現一批經營穩健、風險可控，且熟知本地需求、注重物業管理的中小型房企，在本地的口碑很好。其實這也說明，不管是高質量推進城市更新，還是著力穩定房地產市場、以需定建，全行業都在從“投資于物”轉向“投資于人”。物業服務企業要把其最接近業主和住戶的優勢發揮出來，借助“三保一服”，掌握業主和住戶在居家、社區生活方面的急難愁盼，包括代收代發、寵物照料、老人就醫、居家陪護、養老托幼等方面的訴求。現在，完整社區建設、老舊小區改造、便民生活服務圈打造等舉措，都在致力于解決這些問題，也是未來的發展趨勢，為服務型企業提供了很大的市場空間。城管、街道、社區、物業，只要本著解決百姓的急難愁盼，多方合作，就一定能形成成熟的、可持續的模式。

記者丨王澤華