31個月出清！黃埔新房庫存創(chuàng)新高，二手掛牌量破萬

進(jìn)入今年最后一周，說個大家可能不知道的情況：

2025年，黃埔新房的出清周期（也就是賣完庫存的時(shí)間），已經(jīng)悄悄拉長到了31.62個月。

要知道，四年前的黃埔一手房，去化周期還只有6.74個月。

前后一對比，黃埔的樓市開始有點(diǎn)壓力了。

｜老黃埔實(shí)拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

今年的黃埔市場，壓力有多大？

一方面，供應(yīng)激增，成交卻跟不上節(jié)奏。

從2023年下半年的8687套，到2025年下半年已升至16242套，供應(yīng)量在兩年內(nèi)翻了接近一倍。

然而成交并未同步放量——今年下半年僅成交3635套（截至2025.12.22），比2023年同期下降了20%。

隨著供需缺口持續(xù)擴(kuò)大，黃埔新房出清周期已拉長至接近32個月，僅次于從化與越秀 （后者貨量較少，參考性有限）。

｜廣州樓市發(fā)布制

另一方面，是黃埔新房均價(jià)持續(xù)下行，目前均價(jià)為3.37萬/平。

中指院數(shù)據(jù)顯示，黃埔新房價(jià)格從2021年開始，下降超過11%。

所幸的是，得益于房票政策的實(shí)施，今年黃埔的新房成交呈現(xiàn)企穩(wěn)上漲的態(tài)勢。

截止至12月22日，黃埔的網(wǎng)簽量達(dá)到6895套，比去年上漲約10%。

｜廣州樓市發(fā)布制

值得注意的是，而明年或?qū)⒂瓉硇乱惠喒?yīng)。

回顧今年，黃埔的土地供應(yīng)非常克制，全年只出讓了一宗地塊，由中交城投和科學(xué)城集團(tuán)拿下長洲島地塊。

今年黃埔全新入市的3個樓盤中，瓏岄上城和黃埔未來城來自2024年出讓地塊，而新世界四季山水則由華僑村舊改轉(zhuǎn)化而來，整體供應(yīng)十分有限。

據(jù)透露，黃埔明年計(jì)劃供地12宗，但完成收儲、可凈地出讓的預(yù)計(jì)只有4宗。

包括科學(xué)城映日路地塊、將軍山二期、知識城龍翔湖北地塊以及魚珠物流基地調(diào)規(guī)地塊。

｜廣州樓市發(fā)布制

這些地塊或占據(jù)核心區(qū)位，或主打低密，疊加產(chǎn)品新規(guī)優(yōu)勢，有望對板塊形成“降維打擊”。

一旦出讓入市，明年黃埔的新房庫存壓力，可能進(jìn)一步加劇。

貳

新房市場的競爭激烈，正傳導(dǎo)至二手市場：

據(jù)樓市君統(tǒng)計(jì)，黃埔當(dāng)前二手房掛牌量已突破10210套。

這一數(shù)字，甚至超過老城區(qū)荔灣。

｜來源：貝殼找房

要知道，2023年黃埔二手房掛牌量，僅約7800套。（來源：鏈家）

兩年多時(shí)間，掛牌量增幅已接近30%。

在掛牌量不斷攀升的背景下，黃埔哪些區(qū)域競爭最為激烈？

｜廣州樓市發(fā)布制

目前，知識城二手房掛牌量達(dá)2189套，而該板塊新房出清周期已長達(dá)55個月。

其次是香雪、科學(xué)城、老黃埔等板塊，這些前幾年新房供應(yīng)集中的區(qū)域，如今也成為二手房競爭的主戰(zhàn)場。

對業(yè)主而言，賣房不僅要面對上千位鄰居的競爭，還要承受新房持續(xù)供應(yīng)帶來的價(jià)格擠壓。

一方面，黃埔二手掛牌率已攀升至1.39%，為近三年最高水平。

更直觀體現(xiàn)競爭壓力的，是黃埔平均成交周期拉長至206天，賣出一套房需將近7個月。

｜來源：貝殼找房

另一方面，2025年黃埔二手房均價(jià)跌幅約14.9%，當(dāng)前均價(jià)約2.01萬/㎡。（來源：貝殼找房）

不過，隨著價(jià)格逐步調(diào)整，以及老黃埔等區(qū)域生活配套日益完善，市場熱度正悄然回升。

據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會最新數(shù)據(jù)，11月黃埔住宅網(wǎng)簽量環(huán)比上漲32.35%，增幅位居全市第二，僅次于越秀。

｜來源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會

目前，黃埔在售的新盤就接近50個（來源：中指院），今年還有新規(guī)盤把價(jià)格打到300萬以下，它們勢必會對二手進(jìn)行分流。

新盤迭代，無疑是對二手的降維打擊。

因此，現(xiàn)在過時(shí)的、素質(zhì)不夠好的二手房，要想快速脫手，基本只能打“價(jià)格牌”。

那么問題來了，你覺得黃埔的房價(jià)，到底了嗎？現(xiàn)在是入手的好時(shí)機(jī)嗎？