大蘇深評|存量房變活棋：廣州在樓市棋局中落下的關鍵一子

棋盤上，一顆棋子落下，整盤棋的局勢頓時明朗。在廣州樓市這盤大棋中，政府收購存量商品房的政策，正是這樣一招妙手。

在廣州樓市這盤錯綜復雜的棋局中，困局如同一個難解的珍瓏。一邊是大量空置的商品房如"死子"般占據棋盤，一邊是數以萬計的家庭翹首期盼保障房。

棋至中盤，廣州安居集團一子落下——面向全市持續收購存量商品房。這步棋，要讓"死子"變"活子"，讓困局變活局。

棋局：樓市困局待解

Part.1

當下的廣州樓市，恰似棋至中局的復雜局面。

庫存高壓如孤子被困。截至2025年上半年，廣州商品住宅現房庫存面積達742萬平方米，首次超過期房。這些本應成為"活眼"的現房，反而成了需要救濟的"孤棋"。

資金鏈危如累卵。部分房企如同陷入讀秒的棋手，在時間壓力下頻頻失誤。某廣州房企在2025年10月末新增兩筆逾期本金超1000萬元的有息負債，棋局幾近崩潰。

區域分化如同棋勢不均。全市11個區中，僅荔灣和海珠的去化周期低于18個月，其他區域特別是外圍區域壓力更大。棋局上，有的地方厚實，有的地方薄弱，需要差別對待。

這盤棋，需要一招既能救急、又能謀遠的妙手。

妙手：存量房變保障房

Part.2

廣州落下的這步棋，確實精妙。

整棟收購如做活孤棋。通告明確：整棟或獨立單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目優先選取。這好比在棋盤上找到還能做活的孤棋，一舉激活。

精準選點如搶占要津。90平方米以下的面積限制，既符合保障房需求，又瞄準市場去化難點。這步棋落在了棋盤的要點上。

多方共贏如巧妙騰挪。這招棋同時解決了多個問題：房企獲得資金活水，政府快速獲得保障房，市民早日入住，市場庫存得以消化。一招四用，實屬妙手。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉評價，這是"住房回歸消費屬性"的生動實踐。

布局：構建完整棋譜

Part.3

任何妙手都需要完整的棋譜配合。廣州為此做了充分準備。

設立專營棋手。2023年9月，廣州安居集團正式組建。這個市管功能類企業，如同專門培養的專業棋手，全鏈條負責保障性住房工作。

準備充足棋資。2024年，廣州獲得4096億元的城中村改造專項借款授信金額，部分資金明確用于訂購存量商品房。有了充足的"棋資"，才能落子無悔。

設計靈活棋路。除了直接收購，還創新推出房票安置模式。南沙區"房源超市"提供超過1400套商品房，黃埔區通過房票模式完成認購超1100套。多條棋路，并行不悖。

這些準備，讓這步妙手不是孤立的靈感，而是完整棋譜的有機組成。

中盤：棋勢逐漸明朗

Part4

棋過中盤，局勢開始明朗。

去庫存效果顯現。截至2025年5月，廣州已認購存量房6000余套用于安置，接近同期全市新房月均成交量。這步棋確實激活了一片孤子。

市場信心有所恢復。在系列新政出臺后，2024年10月全市一手住宅網簽10418套，環比增長約100%。如同棋手找回狀態，市場正在重振旗鼓。

房企獲得喘息之機。一位本地民營房企的管理層坦言："我們項目現在的售價已經低于成本價了，如果能以成本價賣給政府當然最好了。"對于陷入讀秒的棋手來說，這無疑是寶貴的喘息機會。

不過，棋局遠未結束。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉觀察到，一手現房增多會分流部分二手房需求，這種結構性變化將深刻影響未來的棋局走向。

收官：完善后續手段

Part.5

妙手之后，需要穩健的收官。

定價機制需要更多彈性。在"土地成本+建安成本"基礎外，應引入更市場化的評估因素，例如在土地出讓階段便適度下調起拍價，為開發企業留出合理的利潤空間。好的收官，需要靈活應變。

房源標準可以適當拓寬。在現有90平方米以下限制的基礎上，可考慮籌集少量緊湊三房等戶型。如同棋局需要根據實際情況調整策略。

金融政策需要協同發力。除專項債券外，還可探索設立專項基金或引導社會資本參與。多種棋路配合，方能確保勝利。

品質標準必須明確統一。設定基本的品質門檻，鼓勵適老化、綠色化改造。下棋不僅要贏，還要贏得漂亮。

與其他政策協同。將存量房收購與購房入戶政策相結合，形成政策合力。

在黃埔區"五村七片"城中村改造現場，首期2.5億元專項借款已開始發揮作用。"我們用這筆錢購買了3棟存量商品房，解決了500多戶村民的安置問題"，項目負責人說。

這盤棋還在繼續。廣州的這步妙手，不僅是為了解當前困局，更是為了探索房地產發展新模式。在這盤大棋中，每一步都在書寫歷史。

"真正的妙手，不僅解決眼前困境，更要為后續發展開辟道路。"廣州的這步棋，正在實踐這一棋理。