中信建投：香港住宅市場止跌回升趨勢確立 商辦市場現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善

智通財經(jīng)APP獲悉，中信建投證券發(fā)布研報稱，香港住宅成交自2025年3月起開始放量，2025年全年一二手私宅成交有望超過6萬宗，達(dá)到近13年以來僅次于2021年的第二高水平；3-5月香港房價完成筑底，2025年全年二手住宅價格有望增長4.5%。

中信建投證券認(rèn)為，美聯(lián)儲降息背景下資產(chǎn)配置需求的提升，是本輪住宅量價止跌回升的主因，中信建投預(yù)計2026年香港私宅成交量將增長7.9%至6.5萬套、二手住宅價格增長4.0%，利好香港土儲豐厚的開發(fā)商。香港商辦市場則呈現(xiàn)整體承壓、結(jié)構(gòu)性改善的局面，內(nèi)資企業(yè)加強(qiáng)在港業(yè)務(wù)布局推升了寫字樓交易熱度，寫字樓改造為學(xué)生公寓也成為應(yīng)對寫字樓空置的新思路；核心區(qū)域的零售物業(yè)出租情況出現(xiàn)改善。

中信建投主要觀點如下：

香港住宅成交量價持續(xù)回升，近期成交結(jié)構(gòu)中投資性需求提升。2025年前11個月香港一二手私宅成交總量54669宗，同比增長17.0%，2025年全年有望超過6萬宗，達(dá)到近13年以來僅次于2021年的第二高水平。2025年3-5月香港二手住宅價格完成底部確認(rèn)，5月底的低點至今房價已回升6.2%，12月中旬房價較2024年年底增長4.3%，2025年全年有望增長4.5%。2025年3月住宅成交放量以來，500萬港元以上的高總價段房源成交占比出現(xiàn)自2022年以來的首次反彈；同時年初以來香港中小型住宅單位的價格漲幅大于大型單位，反映出住宅市場中投資性需求的提升。

美聯(lián)儲降息背景下的資產(chǎn)配置需求提升，是本輪住宅量價回升的主因。資金對于香港住宅這一大類資產(chǎn)的配置需求提升，主要有三點原因：平抑港幣/美元對人民幣匯率下行的影響、美元信用衰退背景下的資金回流、港股上行帶來的較強(qiáng)財富效應(yīng)。此外，積極的人才引入政策、留學(xué)生數(shù)量增長帶來的住房需求，住宅租售比的提升，港府克制的新增供應(yīng)，全面撤辣帶動內(nèi)地買家熱情，香港本地居民穩(wěn)固的基本盤等多重利好，也為本輪住宅量價上行提供支撐。我們預(yù)期香港住宅量價增長勢頭將持續(xù)，預(yù)計2026年香港私宅成交總量將增長7.9%至6.5萬套、二手住宅價格將提升4.0%，利好香港土儲豐厚的開發(fā)商。

香港商辦市場整體承壓，現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善，內(nèi)地買家推升辦公樓市場熱度，核心區(qū)域零售物業(yè)出租向好。香港寫字樓的租金仍處于下降趨勢中，空置率維持在17%左右的高位，未來一年新增供應(yīng)量較多背景下租金和出租率壓力仍將持續(xù)；改造為學(xué)生公寓成為香港寫字樓應(yīng)對較高空置率的新思路，同時內(nèi)資企業(yè)加強(qiáng)在港業(yè)務(wù)布局，推升了2025年寫字樓成交的熱度。港人北上次數(shù)增長、網(wǎng)購占比提升背景下，香港零售物業(yè)整體租金與出租率承壓；在入境旅客增長、零售業(yè)銷貨價值同比增幅擴(kuò)大的帶動下，香港核心區(qū)域的零售物業(yè)出租情況結(jié)構(gòu)性向好。