新房5.4萬元/㎡的申花紅盤，交付才兩年多就要“整容”…

文/住浙網 艾維

近日，杭州市住建部門舉行發布會，介紹《杭州市物業專項維修資金管理辦法》將于2026年1月1日起施行。這個管理辦法創新的點是，針對小區共有部分緊急維修，設置了物業專項維修資金使用的簡易程序。

與須經業主共同決策的一般程序不同，簡易程序須由鎮街負責確認。當小區內出現以下6種情況，就可啟動：

◆電梯嚴重故障

◆消防設施、器材嚴重損壞

◆建筑外立面存在脫落危險

◆圍墻、道路坍塌

◆屋頂、外墻滲漏

◆排水設施嚴重堵塞或損壞

啟動的流程是，業主委員會審核維修方案并經鎮街或居委會確認，直接申請維修資金實施維修，免于業主表決。

PART

1

這個操作可行性強多了。所謂業主全員表決，拖沓冗長不說，想要達成一致意見難度系數不是一般的高，很多維修是十萬火急，哪等得及？

今天要說的，就是上述6種情況中的第3種——建筑外立面存在脫落危險。近兩年，只要搜索“外立面脫落”，跳出來的結果一堆，所涉小區既有老破小，也有限價樓盤。

今年十月，據主流媒體報道，半山的金隅田員外小區外立面脫落嚴重，“剛開始還是小塊，現在大塊大塊往下掉……”讓居民納悶的是，樓下圍擋拉了一年，就是不修。（小編注：引用當時描述，不代表眼下狀態，下同）

今年8月，有居民反映蕭山區寧圍街道的華瑞晴廬小區的外立面破損，已持續較長時間，有幾次差點砸到行人。這幾年華瑞晴廬受外立面的影響，房價低于周邊市場價。

這事情的難點在于維修費用超過2000萬。敲黑板！新的物業維修資金管理辦法施行后，業委會可申請走簡易程序，成為第一個吃螃蟹的。

春題杭玥府外立面脫落 （攝于今年2月）

限價小區外立面、墻皮掉落情況，僅今年住浙網關注過的小區，就有桃源板塊的春題杭玥府、三墩北的祥新如瀾邸、蕭山的眾安荷源府、合生創展名邸等，拉出長長的名單。

最新案例是在申花板塊，港企九龍倉打造的天璽、天薈，新房限價5.4萬元/㎡，交付后的品質真是對不起九龍倉這3個字。天薈去年就大修過，為了保值，業主干脆眾籌升級外立面，順帶把脫落問題一并解決掉。

2024年，天薈對外立面整修（資料圖片）

天璽相對好些，但也有樓幢的外立面出現脫落，算下來距交付不到3年。12月上旬，住浙用無人機拍到的5幢外立面，一大片“傷疤”赫然在目。不遠處，天璽二期9幢外立面也有褶皺、不平，維修后的痕跡斑駁可見。

正維修外立面的天璽樓幢 住浙網 攝于12月上旬

PART

2

研究員提到限價盤，因為操盤方在面對業主質疑時，通常會找這樣的理由來搪塞——“項目沒利潤，不得已，給大家造成了困擾，抱歉抱歉……”反正有脫落情況的樓盤多了，虱多不癢。

這樣的理由根本站不住腳！拿地是房企的自主行為，沒人強逼著你拿。而且，正因為限價，所以項目的利潤幾多，事先就可以算得清楚。拿地時猛打猛沖，拿地后項目做得一塌糊涂，還拿限價作“擋箭牌”，真以為購房者這么好哄？

況且，外立面脫落與材料貴賤沒有直接關系，鋁板干掛、鋁板一體板還是真石漆，都可以造出好房子。杭州市場對于外立面用材格外關注，加上限價帶來的扭曲印象，似乎涂料盤里沒好房。即便在一線城市的主城區，涂料盤也常見，關鍵是施工水平和監理的負責程度。

今年4月，住浙網曾經解剖了一只“麻雀”，位于三墩北的祥新如瀾邸。當時該小區對存在問題的墻面涂料全部鏟除重做，扒開后發現有一幢樓的復層涂料表面平整度最大誤差12mm，而國家規范的允許偏差5mm。

據悉，光一幢樓這樣重做就要花好幾百萬，經復盤，開發商真不如一開始就找對總包方，把好質量關，反而省錢。

》》速度整改！如瀾邸褶皺外立面做平，脫落問題為何屢現？

這樣的反面案例，警示和觸動的作用大，對于業內更有教育意義。建議有關部門做成案例，加以剖析后推廣。

· 住浙點評 ·

10天后即將施行的物業維修資金管理方法，希望能夠對癥下藥、切中肯綮。

外立面脫落只是6種情況的一種，這篇文章聚焦立面脫落，因其高低不平肉眼可見，出問題時脫落危及身安全，相當典型。

研究員常比喻，外立面好比是樓盤的“臉面”，剛交付不久就外墻脫落，“臉”都不要了？杭州購房者對外立面是出了名的嚴格，想要在杭州深耕的，這是必須過的一關，哪怕不賺錢，拜托這張“臉”整得顏值高、質保期久一些。尤其，現在不限價了，做好房子已是必選項，房企立足杭州市場的前提。