協(xié)商一致提前退租，房東能否主張違約扣押金？

新京報(bào)訊（記者張靜姝 通訊員雷明華 李程）如果租客決定租房到期不再續(xù)租，為方便房東尋找租戶，與房東協(xié)商一致提前退租并騰房，但是房東主張違約并拒絕返還押金，這時(shí)租客該怎么辦？近日，北京市平谷區(qū)人民法院審結(jié)一起相關(guān)案件，法院判決房東退還肖某租金及押金并支付利息。

2023年10月，田某（出租方）與肖某（承租方）簽訂房屋租賃合同，約定肖某承租田某的房屋，租期一年，月租金1350元，押金1350元，租金按半年支付；租賃期間承租方不得中途退房，若需退房，需賠償出租方一個(gè)月租金作為違約金。

2024年8月，肖某通過(guò)微信告知田某，自己實(shí)際居住時(shí)間較少，可允許田某帶人看房。田某詢問(wèn)是否到期后不再續(xù)租，肖某回復(fù)“嗯，如果有人租我也可以提前，反正我一個(gè)月也就回去兩回”。9月中旬，田某帶人前往房屋看房時(shí)，告知肖某若房屋提前租出，會(huì)退還其相應(yīng)款項(xiàng)，肖某表示同意。

10月3日，田某微信告知肖某已找到新租戶。次日，肖某委托他人將出租屋內(nèi)的床拉走，并告知田某剩余個(gè)人物品后續(xù)會(huì)前來(lái)收拾，田某回復(fù)同意。10月5日，田某告知肖某，房租計(jì)算至10月4日，剩余款項(xiàng)待其回來(lái)后結(jié)算。之后，田某多次催促肖某取回個(gè)人物品，肖某因事務(wù)繁忙未能及時(shí)前往，直至10月20日才返回出租屋將物品全部帶走。

肖某后續(xù)多次向田某詢問(wèn)退款事宜，田某提出，肖某搬家時(shí)間為10月4日，但房租應(yīng)截至10月20日，押金1350元扣除水電氣費(fèi)用后僅剩余450元。

雙方就退款金額無(wú)法達(dá)成一致，肖某遂向法院起訴田某，要求田某退還押金1350元及一個(gè)月租金1350元共計(jì)2700元并支付利息。田某主張肖某構(gòu)成提前退租，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，用押金折抵違約金，其未退款的原因是雙方未就退款金額達(dá)成一致。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的部分終止履行；已經(jīng)履行的部分，當(dāng)事人可根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施并要求賠償損失。田某與肖某簽訂的租賃合同合法有效，肖某明確提出到期后不再續(xù)租，并同意田某提前帶人看房，雙方已達(dá)成“若房屋提前租出，肖某可提前退房、田某退還剩余房租”的一致意見(jiàn)。10月5日，雙方進(jìn)一步就合同善后事宜達(dá)成約定，即房租計(jì)算至2024年10月4日，肖某僅將個(gè)人物品暫存屋內(nèi)，待取走后田某退還剩余款項(xiàng)。因此，田某主張肖某提前退租構(gòu)成違約并要求支付違約金的意見(jiàn)，法院不予支持。田某實(shí)際未按約定退還押金及租金，應(yīng)當(dāng)支付肖某逾期利息。對(duì)于退還金額，法院對(duì)肖某未支付水電氣費(fèi)用扣除后進(jìn)行核算。

最終，法院判決田某退還肖某租金及押金2456.25元并支付利息，現(xiàn)已生效。

編輯 楊海 校對(duì) 賈寧