26年光陰流轉(zhuǎn) 業(yè)委會(huì)難成立商業(yè)綜合體住宅自治之路步履維艱

“26年了，阿拉小區(qū)從來沒有業(yè)委會(huì)，公共收益從來沒公開過！”近日，家住徐匯區(qū)光大會(huì)展中心東館E座和F座的不少業(yè)主向“新民幫儂忙”欄目求助。這個(gè)與商業(yè)體緊密相連的住宅區(qū)，自1999年出售以來，業(yè)委會(huì)成立之路步履維艱，業(yè)主們的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)長期處于懸空狀態(tài)。

籃球場遭廢棄

小區(qū)公共收益去向何方？物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)漲價(jià)依據(jù)何在？商業(yè)綜合體中的住宅樓，到底該如何成立業(yè)委會(huì)？記者就此展開實(shí)地調(diào)查。

公共收益長期不透明

光大會(huì)展中心東館E座和F座地處徐匯區(qū)腹地，是典型的商住綜合樓。根據(jù)公開資料及業(yè)主介紹，兩棟樓各30層，5樓及以下為商業(yè)體，5樓以上為住宅，采用三梯六戶布局，共涉及業(yè)主300余戶。

“從1999年開盤到現(xiàn)在，整整25年，業(yè)委會(huì)始終沒有成立，公共收益、物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)更是從未向業(yè)主公布。”多位業(yè)主向記者表達(dá)了相同的困惑與不滿。

沒有業(yè)委會(huì)，讓業(yè)主們對兩大問題耿耿于懷。其中就有公共收益長期不透明。“電梯廣告、公共場地出租，這些收益按理說都該歸全體業(yè)主所有，可我們從來沒見過相關(guān)賬目。”一位業(yè)主指著4樓公共平臺上的幾片網(wǎng)球場告訴記者，這片場地已出租給企業(yè)經(jīng)營，但收益情況從未向業(yè)主公開。

不遠(yuǎn)處的一處籃球場則已廢棄，場地地面略顯斑駁。“這也是我們的公共區(qū)域，為什么不能好好盤活利用？眼睜睜地造成了公共設(shè)施效益的損失！”業(yè)主們接連發(fā)出質(zhì)疑。

物業(yè)費(fèi)停車費(fèi)悄悄漲

除了公共收益淪為“糊涂賬”，物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的悄然漲價(jià)，也讓業(yè)主們難以接受。

地下停車場

業(yè)主陸女士向記者展示了近年來的繳費(fèi)單據(jù)：小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)已從幾年前的每平方米3元，悄然上漲至每平方米4元。“每月物業(yè)工作人員上門收費(fèi)時(shí)，從沒解釋過漲價(jià)原因，也沒說明服務(wù)內(nèi)容有哪些優(yōu)化調(diào)整。”

停車費(fèi)的上漲，更讓有車業(yè)主倍感壓力。多位業(yè)主證實(shí)，地下車庫月租金已由多年前的500元/月，一路攀升至1000元/月。

記者在地下一層和二層走訪看到，600余個(gè)車位基本停滿，車輛停放雖算有序，但一位業(yè)主坦言：“我們常常得和外來用餐、娛樂的人‘搶車位’，停車體驗(yàn)實(shí)在算不上好。”

“業(yè)主清冊”成主要難點(diǎn)

針對業(yè)主的訴求，屬地居委會(huì)一名工作人員告訴記者，當(dāng)前推進(jìn)業(yè)委會(huì)籌備的主要難點(diǎn)，在于“無法獲取完整的業(yè)主清冊”，不過街道房辦和社工辦已在積極推進(jìn)相關(guān)工作，幾周前還專門召開過協(xié)調(diào)會(huì)，“一直在牽頭溝通，為業(yè)主和物業(yè)搭建協(xié)商平臺”。

光大物業(yè)方面則表示，E座和F座隸屬于光大會(huì)展中心統(tǒng)一管理，物業(yè)部門本質(zhì)上是“開發(fā)商的執(zhí)行部門”。物業(yè)方稱，商住混合業(yè)態(tài)的物業(yè)管理缺乏明確的政策依據(jù)，呼吁政府相關(guān)部門盡快出臺針對性的指導(dǎo)文件。

記者多次嘗試聯(lián)系光大會(huì)展中心辦公室，但其登記電話均顯示為空號。

漕河涇街道房辦和社工辦回應(yīng)稱，今年以來，街道相關(guān)部門聯(lián)合居委會(huì)與光大物業(yè)保持緊密溝通，多次牽頭召開業(yè)委會(huì)籌建工作推進(jìn)會(huì)，每月跟進(jìn)開發(fā)商的相關(guān)材料提交情況，每季度搭建居民溝通平臺，聽取業(yè)主訴求。

街道方面表示，近期已多次接待來訪居民，并當(dāng)面告知業(yè)委會(huì)籌建的最新進(jìn)展。目前，光大物業(yè)稱部分必備材料尚在內(nèi)部流轉(zhuǎn)審核，街道將持續(xù)協(xié)調(diào)推進(jìn)，推動(dòng)問題解決。

專家認(rèn)為街道應(yīng)主導(dǎo)

針對這起長達(dá)26年的治理困局，上海開放大學(xué)人文與公共管理學(xué)院副院長伊?xí)枣弥赋觯套』旌闲^(qū)成立業(yè)委會(huì)并非無法可依，“拿不到業(yè)主名冊”不能成為長期拖延的借口，街道等部門有責(zé)任通過行政核查、聯(lián)動(dòng)公安等多渠道獲取業(yè)主信息，而非將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不公開收支明細(xì)，已涉嫌侵犯業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。如果涉及的資金金額巨大，甚至可能觸及刑事犯罪。”伊?xí)枣媒ㄗh，街道應(yīng)當(dāng)主導(dǎo)成立業(yè)委會(huì)籌備組，并同步監(jiān)督公共收益的核算與公示。街道需從“被動(dòng)協(xié)調(diào)”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)主導(dǎo)”，破解當(dāng)前困局。

具體而言，首先，應(yīng)通過發(fā)函至房管部門等法定途徑，依法調(diào)取完整的業(yè)主信息，打破“名冊迷局”；其次，需強(qiáng)力牽頭組建業(yè)主大會(huì)籌備組，發(fā)布正式公告，確保業(yè)委會(huì)籌建程序依法啟動(dòng)；最后，針對公共收益的疑云，可要求物業(yè)限期提交詳細(xì)收支報(bào)告，必要時(shí)引入第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

針對商住混合小區(qū)的特性，伊?xí)枣眠€提出，可探索“住宅先行”的業(yè)委會(huì)組建模式，或先依法組建過渡性的“物業(yè)管理委員會(huì)”，代行業(yè)委會(huì)部分職責(zé)，逐步破解治理困局。

26年光陰流轉(zhuǎn)，不少業(yè)主從青年步入中年，又從中年邁向退休，卻始終沒能等來一個(gè)能代表自身權(quán)益的業(yè)委會(huì)。“商住混合業(yè)態(tài)的管理確實(shí)有特殊性，但這絕不能成為漠視業(yè)主權(quán)益、拖延問題解決的擋箭牌。”業(yè)主們期盼，相關(guān)各方能拿出破局的決心與行動(dòng)力，依法依規(guī)推進(jìn)問題解決，讓300余戶業(yè)主早日成為小區(qū)真正的主人。

原標(biāo)題：《26年光陰流轉(zhuǎn) 業(yè)委會(huì)難成立商業(yè)綜合體住宅自治之路步履維艱》

欄目編輯：陳浩

本文作者：新民晚報(bào) 徐馳