名為買賣實為贈與，房產過戶后被起訴無效？北京房屋律師評析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王建國與李秀英系夫妻，育有三名子女：王明、王華、王強。二人于2004年從甲公司購得一號房屋，登記在王建國一人名下，但依法屬于夫妻共同財產。

2018年，王建國與孫子王磊（王強之子）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以1萬元的價格將一號房屋“出售”給王磊，并完成過戶。過戶時，王建國與王磊在不動產登記詢問筆錄中共同聲明：“該房產非夫妻共同財產”。

王建國于2022年去世，李秀英于2023年去世。此后，王明、王華起訴至法院，請求確認該房屋買賣合同無效，理由是：

房屋系父母夫妻共同財產；

母親李秀英從未同意處分；

1萬元價格明顯畸低，實為變相贈與；

王建國無權單獨處分共有房產。

王磊及父親王強辯稱：

老兩口本意是將房屋贈與王磊；

因中介建議“走買賣流程可少繳稅”，才簽買賣合同；

李秀英當時知情并同意，還參與了過戶過程，有錄像為證。

但經法院審查，過戶檔案中并無李秀英簽字或書面同意文件，所謂“錄像”亦未作為有效證據提交。

二、裁判結果

法院判決：

王建國與王磊就一號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

三、法院說理

1. 房屋屬夫妻共同財產，單方處分無效

一號房屋購于婚姻關系存續期間，雖登記在王建國一人名下，但依法屬于其與李秀英的共同財產。王建國未經李秀英同意擅自處分，構成無權處分。

2. 買賣系虛假意思表示，真實意圖是贈與

合同約定價格僅為1萬元，遠低于市場價值；

雙方庭審中自認“實際是贈與，為避稅才簽買賣合同”；

→ 根據《民法典》第146條（本案適用原《合同法》第52條），以虛假買賣掩蓋贈與目的的行為無效。

3. “知情同意”無證據支持

被告稱李秀英全程參與并同意，但未能提供其簽字文件、授權委托書或經公證的同意證明。不動產登記檔案中亦無其同意記錄，主張不能成立。

4. 合同無效不影響后續權利主張

法院僅確認買賣合同無效，不直接處理房屋返還或繼承問題，相關權益可另案解決。

四、律師提示

本案揭示“名為買賣、實為贈與”操作的三大法律風險：

避稅≠合法：以虛假交易規避稅費，可能被認定合同無效，反致產權不穩定；

夫妻共有房產必須共簽：即使配偶口頭同意，若無書面確認，處分行為仍可能無效；

“家庭內部安排”需留痕：贈與、分家等重大財產處置，務必通過公證贈與合同或共有權人共同簽署文件固定意思表示。

北京房地產律師靳雙權團隊提醒：親屬間房產過戶，切勿輕信“買賣更省稅”的中介建議。若確系贈與，應直接辦理贈與公證+完稅過戶，避免日后被其他繼承人挑戰合同效力，引發更大糾紛。