口頭買房有效嗎？法院判開發商協助過戶！房產糾紛律師詳解

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年5月，王磊（化名）與甲公司達成口頭協議，購買位于朝陽區的一號房屋（性質為“按經濟適用住房管理”），總價23.1萬余元。

簽約當日，王磊一次性付清全部房款，并繳納了維修基金、契稅、測繪費、辦證費、印花稅等共計近3萬元。甲公司出具了收據。

同年5月28日，雙方完成物業交接，王磊入住一號房屋，并持續居住至今。水費、物業費、衛生費等均由其繳納。

然而，17年來，甲公司始終未協助王磊辦理不動產權證。王磊多次催促，對方均以“年代久遠、材料缺失”為由推脫。

無奈之下，王磊起訴至法院，請求判令甲公司協助將一號房屋過戶至其名下。

甲公司辯稱：

承認收到全部款項，認可房屋已交付；

但因房屋性質特殊（按經適房管理），且原始資料不全，客觀上無法提供不動產登記所需材料；

請求法院依法判決。

二、裁判結果

法院判決：

? 甲公司于判決生效后7日內，協助王磊辦理一號房屋的產權登記，將房屋轉移登記至王磊名下。

三、法院說理

1. 口頭買賣合同有效，且已實際履行

雖無書面合同，但王磊已支付全部房款及相關費用，甲公司接受并交付房屋；

雙方形成事實上的房屋買賣合同關系，符合《合同法》第36條“一方履行主要義務，對方接受，合同成立”的規定。

2. 房屋性質不影響合同效力

“按經濟適用住房管理”≠禁止交易，僅在上市交易時受政策限制；

本案系初始登記后的轉移登記，不涉及違規上市，合同合法有效。

3. 開發商負有法定協助辦證義務

房屋已初始登記在甲公司名下，具備過戶基礎；

甲公司作為出賣人，不得以內部管理問題對抗買受人合法權益；

即便材料缺失，也應主動補辦或協調相關部門解決，而非推責。

4. 長期占有+繳費+居住=權屬高度穩定

王磊連續17年實際控制使用房屋，形成穩定居住事實；

法院傾向于保護真實權利人，避免“房住著，證懸著”的不合理狀態。

四、律師提示

本案為購買“按經適房管理”類房屋的業主維權提供重要參考：

口頭購房協議+實際履行=合同有效，不必因無書面合同而放棄維權；

開發商不能以“材料丟失”“年代久遠”為由拒絕辦證，此屬其自身管理責任；

長期居住+繳費記錄是確權關鍵證據，務必保留所有票據、繳費憑證；

若遇拖延，可直接起訴要求強制履行過戶義務，無需等待對方“準備好”。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：

購買此類政策性管理房屋時，應在付款后立即要求簽署書面協議，并督促開發商啟動辦證程序。若多年未辦證，應盡快通過法律手段固定權利，防止開發商注銷、資料滅失等風險。