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2025 年樓市真正的年度爆款，已經出現。

11月30日，備受矚目的深圳灣澐璽正式開盤，首開賣出 130 億元，直接刷新了 2025 年全國單盤首開銷售紀錄。

在當前的市場環境下，這個成績可以說相當“逆天”。

項目首批推出建面約 209–1150㎡大平層住宅 348 套，最終去化 238 套，去化率約 70%。其中，建面約 500–1150㎡、總價約 1.3–3.3 億元的天際大平層幾乎一輪售罄，僅剩 1 套房源。

深圳灣澐璽的開盤表現，為低迷的市場注入強心劑，也進一步印證了其稀缺性與強大的市場號召力。

隔壁香港，連續5個月樓價、租金雙雙上漲，比如天璽·天，一期買的業主全部賺錢，有的甚至比去年買的賬面要盈利18%，這確實讓人有點眼紅。

周SIR這陣子和很多內地客人去香港，討論最多的就是同樣的價格，香港租售比跟內地比，高太多了，選深圳還是香港，不僅僅是選擇樓盤，更是選擇兩個城市和核心競爭力，更是選擇未來的發展紅利。歡迎在下方留下您的觀點！

以下是產品對比：

在說項目之前，不得聯想到--招商璽家園！去年，深圳這個央企開發商招商蛇口在房產圈又火了一把，原因是位于蛇口太子灣的招商璽家園的交房品質太高了。圈內分享的招商璽家園的交付實景讓人眼前一亮，全地庫天花滿吊，大紋理的蘭黛灰石材的公區墻面，米色石材鋪設的地面、室外恒溫泳池、旋梯……非常高大上。

尤其是在這幾年很多同行“花式劃水”的交標襯托下，招商璽的交標更顯得誠意十足、難能可貴了，有不止一家媒體直呼招商璽是“深圳樓盤交付的天花板”。

近期招商蛇口在南山后海又一頂豪新盤，同樣是“璽”系列產品，名為后海璽家園，未來也將是一高品質產品

「后海招商璽」車行大門做了殿堂級落客區，設有天幕和水景，非常具備歸家儀式感。

每棟設有獨立入戶大堂，風格與大門相呼應。

小區同樣是新晉豪宅的配方，通過抬高與城市界面做了區隔，整體豪宅的這種私密性就出來了。花園采用立體園林設計，利用架空層打造會所功能空間，這里不是簡單的空間疊加，而是一場關于“如何生活”的持續迭代。

△招商后海璽家園初步效果圖

去年12月28日上午，位于深圳招商街道的原聯合餅干廠地塊迎來其發展歷程中的重要時刻，招商蛇口在此隆重舉行了招商街道原聯合餅干廠城市更新單元美好煥新啟動儀式。

圖源：官網

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一、項目介紹

后海璽家園，項目位于深圳市南山區招商街道近海路以東、后海大道以西、荔園東路以南、工業七路以北。

總建筑面積150843. 93㎡，住宅建筑88251㎡，商業建筑2100㎡，還有社區服務中心、老年人日間照料中心、社區健康服務中心、社區管理用房、便民服務站、幼兒園、托育服務機構等配套。

停車場700個（全部地下）。

相比信悅灣和沄璽，后海招商璽最大的特點是占著深圳灣-蛇口的中點位置，這等同于它近距離同享兩個板塊的綜合配套。

二、項目基礎數據

【開發商】招商蛇口華灣地產開發有限公司

【占地面積】1.49萬㎡

【建筑面積】15.08萬㎡

【總戶數】548戶，其中可售商品房約258戶

【戶型面積】約197-237㎡（首批）

【停車位】共700個，車位比1:1.28

【物業及物業費】招商積余物業，--元/㎡/月

【綠化率】30%

【容積率】6.59

【總樓棟】4棟

【總層高】21/46層

【單層高】3.3米

【梯戶比】1棟1單元2梯2戶，2/3單元3梯3戶

【交樓時間】待定，精裝修交付（預計2028年年底）

【產權年限】70年（2025年6月-2095年6月）

【項目位置】深圳市南山區招商街道后海大道以西、工業七路以北

三、項目戶型圖

從周邊建筑高度（多數低于32層）來看，其西南/東南向的高層，是可以看到深圳灣海景的。

另外，項目的設計風格也算是個亮點，采用的是“浮島甲板”設計策略。

說直接點，就是將四棟建筑安置在這個甲板上，形成一個超級社區底盤+浮島綠化甲板的模式。

這么做的好處就在于能夠給業主打造一個無邊界的庭院花園，同時可利用架空層空間打造一些泛會所。

項目區位圖

年底首推的產品，建面約197-237㎡大平層戶型，兩梯兩戶配置，一層僅兩戶，且享受專梯入戶，私密度很高。我們搶先拿到戶型圖，跟大家分享。

建面約197㎡戶型，含電梯廳綜合贈送后使用率可達93-95%。

戶型方正，三面采光，是主次臥以餐客廳分隔的雙龍抱珠布局，實現動靜分區，保障大家庭起居的私密性。

一體化餐客廳進深約6米，開間約8米，連接觀景陽臺，面積高達約48㎡，塑造休閑會客的尺度感。超大陽臺做了景觀、家政功能的雙區分，陽臺總面積約22㎡，休閑與晾曬互不干擾。

配置了U型明廚，操作動線更加高效合理，全屋衛生間都有開窗，采光無暗角。

南向雙套間，都配置了衣帽間，視野最好的一個主臥可以設置浴缸及雙臺盆洗漱池。

主臥打造約4.6米開間，進深約4.5米（含飄窗約0.8米），面積約38㎡，且享受270°巨幕窗景。

次臥套間，約3.2米開間，進深約4.5米（含飄窗約0.8米），面積約22㎡，空間同樣舒闊。且每個臥室都設計了寬景飄窗，可以利用起來增加收納功能，延伸更多窗邊休閑功能場景。

建面約237㎡戶型，含電梯廳綜合贈送后使用率可達93-95%。

也是三面采光設計，雙龍抱珠，主次臥分布餐客廳兩側，實現動靜分區。

餐客廳空間尺度很大，面積約60㎡，夸張點說，在里面打羽毛球都不嫌擠，且配置了西廚功能區。

陽臺總面積約31㎡，長約18.9米，觀景與生活功能區分。L型拐角，可設置為休閑觀景區，270°瞰景，還增加“X”百變空間（約10㎡，最寬進深約2.4米）。

南向雙套間，主臥套間配置超長步入式衣帽間，收納功能拉滿。主臥的開間約7.05米、進深約6.3米（含飄窗約0.8米），面積約44㎡，尺度與太子灣招商璽建面約425㎡戶型的主臥相當。

四、周邊房價

周邊小區的二手房參考價普遍在9萬-10萬/㎡，西側的招商雍景灣參考價10.8萬/㎡，為2011年小區；文竹園參考價8.96萬/㎡，為1988年小區；實際上業主的掛牌單價普遍會超過10萬/㎡。

片區內2022年入市的有招商仕林臻邸以精裝11.5萬/㎡的備案均價開盤，面積段分為115㎡、155㎡兩種戶型，251批客戶搶187套房源，開盤去化約95%左右。

在去年南山招商仕林臻邸154平1885萬成交，單價12.2萬，中樓層，業主2022年原購價1780萬左右。

五、周邊學校

教育資源方面，目前有「育才二小」和「育才二中」。「育才二小」是南山重點公立小學，排名靠前；而「育才二中」則是全市前20%第一梯隊的頭部學校。

另外「后海招商璽」旁邊還有配建的九年制學校。

六、商業配套

「后海招商璽」臨近的大型商業有蛇口出名的「海上世界」、以及深圳灣后海「寶能 All City」、「海岸城」、「萬象城」商圈，日常的休閑娛樂購物需求定能滿足。

另外基于臨近蛇口的歷史特殊性，這邊有不少接地氣的老店和街市，大家都是慕名而來幫襯的。Sir經常駕車半小時只為來到蛇口品個糖水，或整個海鮮食材，糖水和海鮮滿街都是，來這里要的就是一種原始簡單的感覺。

K11 ECOAST海濱文化藝術區動圖，僅供參考

七、交通配套

下樓就是后海大道，通達深圳多條主干道如望海路、東濱路、濱海大道及白石路，對于南山區內游走路徑是非常便捷的。

公共交通方面，距離蛇口線（2號線）的海月站和灣廈站約700米，2號線被稱作為深圳的豪宅線，沿線所經之處必有豪宅林立。

另外還距離南寶線（12號線）四海站，約1.2公里。

八、其他配套

- 生態與商務：3公里內覆蓋深圳灣公園、深圳灣體育中心，形成“高端居住+濱海休閑+國際商務”復合生態圈，毗鄰騰訊、OPPO等世界500強企業聚集區。

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免責聲明：本資料中對項目周邊環境、配套及交通等圖文介紹僅供參考，不構成的任何要約或承諾，最終以政府批準文件、項目實際周邊情況為準。本項目的圖文資料僅供參考、非要約，具體以交付時現狀及買賣合同的約定為準。本公司保留修改宣傳資料的權利，敬請留意項目最新資料，最終的解釋權歸本公司所有。

4055萬元！深圳發放全市首張房票 城市更新邁向多元化安置

房地產頭條

2025-12-19 18:50 星期五

財聯社記者 李潔

①深圳市近日核發全市首張房票，票面價值達4055萬元； ②2024年以來全國已有超過130個地區出臺或優化房票安置政策，一線城市相繼跟進落地，上海金山區、青浦區、嘉定區等多區落地房票安置實施辦法。

財聯社12月19日訊（記者 李潔）繼廣州、上海等城市后，一線城市深圳也發放了全市首張房票。

深圳市近日在城市軌道交通27號線工程（西麗段）西麗福光樓土地整備項目中，向被搬遷單位深圳市福光實業股份有限公司核發全市首張房票，票面價值達4055萬元。

分析人士指出，這標志著深圳在探索城市更新項目補償安置多元化路徑上，取得實質性突破。

“這張房票的落地，是深圳市落實今年3月頒布的城市更新新政的關鍵一步。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，此舉不僅意味著深圳市級政策層面提出的“建立房票制度”正式進入實踐階段，也是對國家關于盤活存量資產、消化庫存以及舊改安置模式等政策導向的具體響應。

今年3月26日，深圳市住房和建設局發布《關于規范城市更新實施工作的若干意見》，明確提出“建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑”，該意見已于4月9日正式施行，有效期3年。

而早在2024年9月，深圳市住建局已開始研究房票可行性。此次首張房票的核發，標志著該項政策從規劃走向實操階段。

值得關注的是，此次房票發放選擇在政府主導的軌道交通土地整備項目中先行試點。

李宇嘉認為，此次房票選取深圳市域內政府主導實施項目先行試點，一方面是軌道交通土地整備項目由政府主導，兌付房票的資金有保障，這與廣州首張房票的試點邏輯一致。同時，公共項目土地征收具備強動員能力與政策保障，為房票落地提供了關鍵支撐。

“作為產權調換、貨幣補償之外的新型補償方式，深圳房票政策優勢十分突出。房票由基礎金額和獎勵金額組成，使用時可享受政府專項獎勵；持票購買商品住房不受深圳限購政策限制，還可在同一項目被搬遷人間或與近親屬間轉讓。這些扶持政策讓房票優勢凸顯，能給被拆遷人更多選擇。”李宇嘉表示。

從市場影響來看，房票政策將實現短期去庫存與長期優生態的雙重效應。

“深圳房票定向用于購買政府指定的商品房、保障性住房，能直接引導補償資金流入樓市，快速消化商辦及滯銷住宅庫存。同時，房票可作為補償工具吸引社會資本激活停滯舊改項目。長期來看，房票能提升更新效率、縮短舊改周期，還可通過跨區域購房優化供需匹配，緩解核心區壓力并激活龍崗、坪山等區域樓市流動性。”中指院華南分院高級分析師孫紅梅指出。

深圳市住房建設局相關負責人表示，深圳將以此次試點為契機，持續優化房票安置政策體系，不斷激發各方參與積極性，讓房票安置真正成為惠民生、促發展的強勁動力。

事實上，今年以來，中央層面多次強調城市更新在穩樓市、促發展中的重要作用。國務院總理李強近期在主持國務院專題學習時提出，要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產高質量發展。